郑州“棚改统借统还”纾困模式曝光：政府主导、国开行提供贷款

（文/张志峰 编辑/马媛媛）“停贷潮”危机之后不久，“保交付”大战或将由郑州开始破冰。

7月27日，有房企人士向观察者网证实，郑州有关部门近期已组织建业、康桥、绿地、鑫苑、融创、世茂6家重点房企召开会议，拟对这些房企在郑的问题楼盘给予棚改统借统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房4种纾困模式进行支持。

据知情人士透露，目前郑州市“棚改统借统还”纾困模式资金管理办法已经定审，明确棚改项目的统借统还主体为郑州地产集团或其全资子公司，贷款方为国家开发银行（下称“国开行”），并从相关部门职责分工、资金筹集、资金使用、贷款偿还、主体退出、监督管理和责任追究等多个方面进行规范，用以确保资金使用，确保资金贷得来、用得好、还得上、无风险。

同时，一张标注着郑州市住房保障和房地产局的《关于我市头部房企自愿退出项目情况的汇报》文件显示，目前已有融创、鑫苑等房企旗下多个问题项目申请选择棚改统借统还模式。

需要指出的是，文件标题中的“退出”是针对4种纾困模式的统称，这些问题楼盘可能会由政府相关部门入场接管，而非要求民营房企完全退出项目。

行业普遍认为，郑州此次迅速出台可行性方案，从境内头部房企入手解决问题楼盘引发的危机，积极履行国家“保交付、保生产、保民生”的三保要求，对于企业和业主来说，都是解决目前暂时困局、保证交付的良好契机，值得其他城市和地区学习。

实施细则仍在制定中

具体而言，4中纾困模式分别为：“棚改统贷统还”模式，由政府平台公司接收，后期政府主导；“收并购”模式，主要针对资产大于负债项目，由政府组织国企、央企和金融机构对接，解决企业现金流问题；“破产重组”模式，主要针对资不抵债项目，由政府组织，确保项目交付；“保障性租赁住房”模式，主要针对销售不畅、建设资金困难的项目，由政府组织专项建设贷款。

根据已审定的《统借统还资金管理办法》，统借统还主体负责向国开行申请安置房项目贷款资金，总体资产负债率不超过80%。统借统还主体将资金拨付给其与区级投融资主体共同出资设立的项目公司，再由项目公司负责贷款使用、统筹推动项目综合利用开发。

在此期间，资金按照国开行和相关监管规定，通过市场化方式进行筹集、使用、偿还，遵循“统借统还、借用分离、专款专用、落实责任”的原则进行管理。

项目公司或其全资子公司需利用已取得土地的综合收益（通过处置全资子公司股权、在建工程转让、项目开发、商业经营等多种方式取得的经营收入等）或其他方式筹措资金，向统借统还主体支付还本付息资金，按期足额偿还国开行贷款本息。

项目公司当期归集资金不足，存在流动性缺口的，由区级投融资主体负责补足。鼓励区政府及区级投融资主体通过合法合规方式，增强项目公司经营能力。

同时，由“郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组”负责督导协调各区及区级投融资主体做好资金全流程使用，防范风险。

值得注意的是，“棚改统贷统还实施细则”亦在完善和审理过程中，对各级政府及相关部门职责、项目公司管理、统借统还资金使用与监督进一步细化。其中要求“郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组”统一部署郑州市统借统还工作，市政府统筹协调为统借统还主体注入足额资产，确保主体资产规模满足国开行项目资金申请要求。

克而瑞河南区域总经理王欢向观察者网表示，目前细则仍未发布，但问题楼盘危机爆发的核心因素是缺少资金，只要解决了这个问题，对于稳定楼市信心意义巨大。

纾困对象是项目而非房企

据观察者网了解，此次首次参与纾困的与会6家房企中，建业、康桥、鑫苑均为河南本土头部房企，融创、世茂、绿地3家更是近年来重仓郑州的全国龙头房企，这6家企业的烂尾楼盘数量占郑州问题楼盘总量近半。

如其中较为严重的康桥，旗下未来公元、康桥悦溪园、康桥那云溪、康桥林语镇珑棠坊、康桥东麓园、康桥香溪郡均在近期被曝出问题。有媒体报道称，目前该企业大约有18个楼盘同时在售，出险项目占比达到1/3。

而根据网传“退出项目名单”，融创集团日前共向郑州市相关主管部门提出7个项目退出申请，其中6个选择棚改统借统还模式，1个选择并购模式；鑫苑集团同样在郑有7个项目申请退出，其中3个选择棚改统借统还模式。

有郑州市某政府部门工作人员向观察者网直言，郑州与绝大多数省会城市一样，近年来过度依赖土地财政，导致如今危机爆发得更为猛烈，事实上各地早就开始着手解决这一问题，只是问题太多、责任划分也不明确，一时无从下手。如今从国家到地方对这一问题的重视度已经上升到最高，对于郑州而言，最为紧要的资金问题有了着落，具体救援细节也马上就能落实，多个楼盘已经顺利复工，化解危机只是时间问题，无需过度担忧。

就在几天前，郑州地产集团与河南资产管理有限公司达成合作，双方将联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

不过需要指出的是，化解问题楼盘危机并不代表帮助暴雷房企化解债务危机。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，民生和社会稳定是国家必须坚守的底线，因此暴雷房企项目会在保交楼层面得到充分的纾解。但房地产行业还将继续完成市场化出清，市场化、法制化，商业可持续的原则不会调整，已经暴雷的房企很难再被救起。

有房企人士向观察者网分析称，政府部门选择问题楼盘之前会进行充分背调，往往会根据楼盘净资产剩余多少进行权益划分，负资产还要收到相应处罚。即便出手也仅仅是在保证项目交付层面，暴雷房企几乎难以从中获利。

因此他认为，这些房企要想度过眼前危机，除了积极配合完成保交付任务，等待楼市回暖之外，别无它途。

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