关于房贷利息的真相

事情的起因是朋友问起关于第一期不满一月的贷款银行要求只还利息不还本金，是否亏了？

讨论过程里发现房贷看似简单，其实真的不简单

再联想到网上很多自媒体或大V，甚至某TOP2学校网红教授的自媒体视频里也有错误的说法

于是觉得有必要专门写篇文章厘清关于房贷的种种误区

01

货币的时间价值

厘清误区的第一课，就是要有货币的时间价值概念

时间价值是什么意思呢？

就是因为货币会贬值

所以今年的100元，和明年的100元，所蕴含的价值不同

所以今年的100元和明年的100元是不可以直接对比的

在纸币体系下，今年的100元一定比明年的100元更有价值

那么今年的100元跟明年的105元比谁更有价值？110元呢？

这就涉及到把不同时间货币价值统一起来的最重要的概念：利率

利率就是衡量货币价值的锚

如何衡量？很简单

如果利率为5%，今年的100元，到明年就会变成105元

那么今年的100元跟明年的105元的价值就是一样的

明白了这个道理以后

你就知道，不同年份交的利息是不能直接相加的

因为同样都是100元，在今年、1年后、2年后、N年后的价值都不同

所以很多大V说

“ 你的利息是你的本金两倍还多，所以你在给银行打工 ”

前者是毫无道理的，直接把利息相加是没有意义的

当然后半句或许有道理，前提是你不能获得比贷款利率更高的收益

如果你的理财收益比房贷利率高，或房价上涨速度高于贷款利率

那么其实是银行在给你打工

02

等额本息还是等额本金？

让我们先看个例子：

我借了100元，每年利息5%，借2年，到期偿还本金

那么我的利息支出是第一年末5元，第二年末5元，本金是第二年末还100元

所以我的现金流是这样的：

第0年：流入100

第1年：流出5

第2年：流出105

那么按照上面教的方法，我流出的钱在未来的价值并不等于现在的价值

所以我们不能直接把三年的现金流相加得到-10元，认为我亏了10元

实际上，使得我流入和流出的价值相等的利率就是我的真实借贷成本

那么这个成本是多少呢？

正好也是5%

我们可以计算一下，5/1.05+105/1.05^2 = 100

所以，按照5%利率借款，先付利息，后付本金，我的借贷成本就是5%

如果我们换一种还款方式，换成等额本息呢？

这里的计算稍微复杂一点，我就把过程省去了

这样每年的还款都是53.78元

所以我的现金流是

第0年：流入100

第1年：流出53.78

第2年：流出53.78

如果我们计算一下借贷成本，你会发现

53.78/1.05 + 53.78/1.05^2 = 100

借贷成本仍然是5%

事实上，只要贷款利率是多少，不管怎么还款，你的实际成本就是多少

所以，等额本息和等额本金，在借贷成本上完全相同

有一些大V会说，等额本息，先付的大多都是利息，后面才是本金

等额本金一开始就还很多本金

所以等额本金总体的利息比等额本息少，选等额本金更划算

这就是典型的胡说八道了

利息根本不可加，利息的多少不代表借贷的成本

借贷的成本一定是一个利率，而不是绝对的利息金额

那么等额本金和等额本息有区别吗？

有的

区别在于现金流的分布不同

还拿上面100元借款的例子举例

在第一个案例中

我们占用本金占用了2年，第二年才最终还本金

而在第二个案例中

我们第一年就还了48.78元的本金（利息是100*5%=5元，所以本金是53.78-5=48.78元）

第二年再还了剩下的51.22元本金

与其说你借了2年

不如说你其实借了两笔钱

第一笔48.78元只借了1年

第二笔51.22元才借了2年

这就是为什么看起来等额本金还的利息更少的原因

因为实际借款的时间比等额本息更少

等额本金等同于在等额本息的基础上提前还了一部分贷款

除此之外，没有其他差别了

03

要不要提前还款？

究竟想要等额本金还是等额本息？

就看你想不想借更长时间的贷款

本质上就是一个要不要提前还款的问题

我想在过去应该没有人会想要提前还款

也就没有人会倾向等额本金

但现在，房价上涨速度如果跟不上房贷利率

那么就只能依靠你自己的投资收益率超过贷款利率来赚差价

如果你的理财收益还跑不过房贷，那提前还款不失为合理的选择

但众所周知，股市的长期收益率远超房贷利率

所以在我看来，没有必要提前还房贷

很多博主在小红书等平台晒自己提前还了房贷

还认为是具备理财意识

更有一些博主明确鼓励大家提前还房贷

并且说要等还了1/3的房贷以后再提前换房贷

如果还款方式为等额本息，20年的房贷已经还了三分之一，这时候选择提前还款可以节省利息，用户如果想要支付更少的利息，那么提前还款是有必要的。而还款方式为等额本金，已经还了三分之一，这时候利息基本上已经支付的差不多了，这时候提前还款就没有必要了。 某些财经博主

上面满满都是槽点，槽多无口

读完本文的聪明的你应该能看明白其中许多错误

-不存在“节省利息”的说法，利息不可加，贷款成本取决且唯一取决于利率

-不应该以“支付更少的利息”为思考贷款划不划算的抓手，不应该存有支付了多少利息的概念

-提前还款与否取决于你能否通过用来还款的这笔钱获得比贷款利率更高的收益，而非已经还了多少钱

那回到最开始的问题

第一期不满一月的贷款银行要求只还利息不还本金，是否亏了？

比如我是7月25日银行房贷，开始计息

还款日为每月20日

那么第一个还款日为8月20日，离7月25日不足一月

银行说，这个月的还款你就还这25天的利息就行，本金不用还了

而我本来应该是等额本息还款

这样操作到底亏了赚了？

从贷款利率上说，不亏不赚，它不改变你的贷款成本

但却推迟了你还本金的时间

等于本来放款后第30天就应该还本金

现在却要等到第55天才还第一笔本金

所以本质上是你的贷款期限延长了

对我来说，我会觉得我赚了

因为我自信投资能跑赢房贷利率

如果你觉得你跑不过，那你就亏了

希望本文能讲清楚房贷利息相关的问题

其实并不用做复杂的计算

核心就是两句话

贷款利率就是你的真实贷款成本，与你的还款方式和时间无关

还款方式与实际贷款期限有关，越晚还本金贷款期限越长，而是否需要长期的贷款取决于你的投资收益率（包括房价上涨）能否跑赢贷款利率