消失在中国500强的房企们

前几年，财富、胡润等机构每次揭晓各类企业排行榜，地产行业仿佛都是神话。

各家房企扎堆海内外500强、最赚钱公司、净资产收益率（ROE）等榜单。

甚至在世界500强中，房地产行业中清一色都是中国企业。

在一片欢呼声中，房企PR都不愁当月的传播KPI了。

但如今，“钱”景黯淡的房企们，自然失去了榜单的光环庇佑。

今年《财富》评选的中国500强企业榜单已出炉，受行业下行周期影响，今年仅有44家房企上榜，为近5年来最低。去年同期，有56家。

包括在净资产收益率、净利润率等分指标排行榜上，房企的身影也极为罕见。

恒大、融创等爆雷房企，因为发不出年报，消失在本次名单上；但也有一些深耕区域的腰部房企，首次崭露头角。

行业增收不增利

2021年《财富》中国500强中，房企前三甲为：恒大、碧桂园、绿地

现在则变为了：绿地、碧桂园、万科

本次与前述房企一起进入本次500强榜单前百强的，还有龙湖集团、华润置地、新城发展、招商蛇口8家房企。但总体来看，数量相比去年变少，排名也有下降。

绿地以5447.6亿元的营收位列总榜单22位，在44家上市房企中排名第一。

绿地正在逐渐剥离房地产业务，2021年，绿地营收同比增长19%创下新高，其中基建业务实现营收3114.24亿元，同比增长33.41%，支撑起营收半边天。

碧桂园、万科、保利发展分别排在总榜单23、29、43位。相比绿地，这三家是实打实靠房地产业务赚钱，克而瑞数据显示，今年前六月，仅有“碧、万、保”进入销售额两千亿阵营。

除了营业收入，《财富》还以净利润、ROE等维度对国内公司进行盘点，评价企业的盈利能力强弱。

净利润率前40公司榜单中，仅出现一家房企身影，合生创展以31.8%的净利润率位列第31名。去年也仅有合生一家入围，但今年排名有所下降。

房企在净资产收益率（ROE）方面表现则更加不佳，今年没有一家房地产公司进入ROE榜前40，去年还有5家房企在线。

从2021年已公布的年报来看，多数房企净利率、净资产收益率等指标出现不同程度下滑。相关统计显示，去年仅5家房企净利润率实现正增长。

“增收不增利”是这两年行业普遍现象。政策调控和杠杆限制等掣肘房企盈利增幅；掉市场预期不足背景下，房企也主动“减胃口”：存货减值、降价销售、减少投资。

在亿翰智库看来，今年政策端持续宽松的背景下， 盈利回春并非不可能，前提仍依托需求端政策对于市场行情的提振效果。

需要强调的是，即使房企利润表现或将改善，但前期的高利润情况已经不可能持续，“在一个合理的、接近制造业的利润水平将是大势”。

头部房企大批落榜

相比榜上有名的幸存房企，消失的更受关注。

2018年、2020年、2021年《财富》500强评选中，房地产行业上榜企业数量居各行业首位。

到了2022年，地产行业落榜企业数量居各行业首位。对比去年数据，共有17家房企消失在500强名单中。

据悉，《财富》评选的标准之一是：企业数据要具备较高的透明度，必须提供财务报表等资料，让外界了解到公司目前的流水状况，才有资格加入到评估行列。

地产壹线发现，消失的房企中，有13家目前都面临流动性风险，并未公布年报或只公布了未经审核数据。

恒大、融创、世茂三家房企，债务危机到来前夕，还稳上2021年中国500强行业前十宝座。其中，融创去年首次登上《财富》世界500强，今年转身就跌落神坛。

这几家房企从2021年下半年起，债务雪球越滚越大。今年迟迟未发布年报，叠加停牌、市值蒸发等因素，7月11日，这三家公司已被踢出恒生指数。

曾经排名12的华夏幸福，今明两年要完成债务重组；花样年、富力、祥生控股还在持续出售资产、与冤种债权人商量展期.....

消失的房企各有各的不幸，对于他们而言，现在有无排名已经不重要了，而是要把全副心思放在降负债这项头等大事上。

还有不少去年在总榜单吊车尾的房企，今年也因各种非债务因素离场。

北辰实业（去年排名494）、迪马实业（去年排名444）两家公司，2021年营业收入分别为220.9亿元和204.63亿元，而今年500强评选标准的最低营收门槛接近228亿元，因此两者无缘榜单。

广宇发展（去年排名477）宣布剥离房地产，将旗下房地产、物业等资产负债进行资产置换，转而进军新能源大潮。

首创置业（去年排名446）则因为其被重组成立的北京首创城市发展集团有限公司合并吸收，于去年私有化退市，因此退出榜单。

晋级房企并非高枕无忧

值得一提的是，今年房企上榜数量仍排在各行业第二，得益于不少腰部房企补上了缺口，成为晋级500强的新星。

禹洲集团、弘阳地产、光明房地产、北京城建、德信中国5家房企为今年新晋《财富》中国500强，营收在231亿元至271亿元之间，排名均在400+。

地产壹线观察到，这些企业基本都是地方性国企和民企。例如，弘阳地产、德信中国深耕长三角，禹州是闽系房企，光明地产的大本营在上海。

最靠前的禹州集团（最新排名426），2021年营收270.71亿元，同比增长160%；归母净利润增长更是令人咋舌，同比大涨636.88%。

禹州集团2021年收入暴增的很大一部分原因在于，2020年业绩太掉价，2020年受疫情影响，禹州集团的营业收入仅有104.1亿。

细看盈利数据，禹州2021年归母净利润为8.62亿元，相比2020年1.17亿的低位有所回升。

但将其与疫情前对比：2019年34.95亿元、2018年33.98亿元的归母净利，目前已大跌了70%以上。

排名紧随禹州的弘阳（最新排名436），日子也过得紧巴巴。弘阳2021年营收266.67亿元，同比增长32.3%。但多年增收不增利，弘阳地产毛利、净利连续4年下跌，目前净利率已跌至个位数。

成功晋级500强名单，可以说承住了去年下半年市场的压力，也可以说是踩着同行的尸体前行了一小步，努力值得夸赞，但也并非高枕无忧。

今年这些房企面临的挑战更加严峻。上半年受行业环境冲击，弘阳地产、光明地产、德信中国合约销售金额接近腰斩；禹州集团3月份宣告一笔美元票据违约，年内仍有百亿债务压顶，同时还面临高管出走的压力。

嘘！先别急着吹财富排行榜。

能否在500强中站稳脚跟，首先得先熬过今年市场的狂风骤雨。