拆解国内首份酒店资产管理白皮书，找到投资的诀窍

7月21日，仲量联行发布《重塑酒店资产价值生命力：2022年中国酒店资产管理白皮书》（以下称“白皮书”），通过对酒店资产管理领域的关键维度和指标的解读，并对疫情下新趋势的研判，助力酒店行业盘活存量资产、实现高效运营及快速复苏。

这是国内首份酒店资产管理白皮书。《酒管财经》注意到，本次仲量联行发布的白皮书依托2019年至2021年酒店行业在疫情前后发生的变化，根据全国各主要区域酒店经营、交易样本，细化出运营、管理各链条上的重要指标以及背后的变化机理。

发布会上， 仲量联行还针对当前行业关注的酒店交易如何合理定价、收益的最大化，以及接下来酒店资产交易、投资都有哪些趋势等问题做了详细的分析和解读。

酒店业绩翻倍的破局点在哪里？

最近，在与酒店同行交流中发现，不少地区在近几个月都出现了阶段性的爆发式增长。经营逐步向好的同时，疫情以来酒店运营管理中出现的人效、坪效、成本等问题也应去总结与梳理。

而一些酒店投资人、机构更是关注酒店投资、交易当中资产的周转、回报、保值，以及下半年酒店投资交易的市场基本盘。

在仲量联行最近发布的白皮书中，针对上述问题，均给出了专业分析视角。

首先是每间客房均摊面积，即把酒店的总建筑面积来除以酒店的客房数得出的数字（总建筑面积包括地下酒店后场区域、机电空间抑或停车场）。

仲量联行分析发现，2000-2015年兴建的酒店每间客房均摊面积约130-140平方米，而近几年间客房均摊面积却在变大。

为何出现这种现象？

一方面因消费者、旅行者越来越重视商旅平衡，对客房的舒适度有了更高的要求。另一方面，为数不少的酒店开发商越来越追求酒店的形象和面子，使酒店越建越大，从而导致均摊面积也大幅变大。

另外，这份白皮书还有一个有意思的发现：国际品牌酒店每间客房均摊面积约146平方米，较国内品牌酒店多出10平方米。这一现象反映了国际品牌酒店的业主的开发费用会较高。

事实上，均摊面积大，每间房的总建造成本也就随之提高。

对此，仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛分析认为，针对每间房造价和客房单价之间的关系，行业中还有一个约定俗成的“千分之一定律”，即如果某家酒店每间客房的均摊造价是200万元(例如一家300间客房的酒店，其总投入6亿元)，那么每间客房每天要带来2000元的收入，才能满足通常要求的投资回报。

然而在市场上，能达到每间客房每天实现2000元收入的酒店只是很少的一部分，而每间客房投资金额达200万元，甚至投资更高的酒店要多得多。

他指出，通过“每间客房均摊面积”这一指标的分析，能给行业带来更多深入的思考，更多的理性投资。

我们再来看一个指标：人均创收和人均创利，它是一个从资产管理的视角来看酒店运营的指标。

该指标中有一对数据，2021年，国际品牌酒店人均创收308683元，而国内品牌人均创收178313元。

那么，人房比究竟多少才合理？

其实，只要导入人均创收的概念，问题就迎刃而解了。即只要人均创收达到一定水准，业主方完全无需拘泥人房比。

即只要五星级酒店每位员工每年的创收比上表中的平均数略高，比如35万元，那么基本上就无需再控人房比。因为如果总经理每增加1名员工，就能够多带来35万元的收入，那业主方应该大力支持。增加员工，意味着能为客人提供更好、更多的服务，满意的客户会带来更多的生意，这样就会进入了一个良性循环。

除了以上投资管理方面指标，白皮书还阐述了一个行业现象：专业资产经理人何时将会在中国出现。

仲量联行数据显示，关于专业资产经理人在中国全方位诞生的时间点，54%的参加本次调查的业主认为还需3-5年。20%的业主认为在今后的1-2年就会出现。

对此，周涛看来，这一数据反映了一部分有需求、有远见的业主，希望看到专业酒店资产经理人能马上发挥其专业作用，为目前酒店业面临的困难和挑战提出解决方案。

因此可以预见，专业的资产经理人虽在中国已经出现，但成为主流也许尚需时日。而中国酒店业的发展，对资产管理理念和专业资产经理人的需求，已时不我待。

关于酒店交易、投资的全新判断

仲量联行酒店及旅游地产事业部、大中华区董事总经理周涛，连同仲量联行酒店及旅游地产事业部投资销售副总裁魏骏亚，对当下酒店行业投资、交易相关问题做了解答。

Q1

如何为出售酒店进行一个理性的定价？如何在交易当中实现投资收益的最大化？

在这一次疫情之后，不管是政策导向还是整体大环境，目前越来越多的业主考虑去出售自己的资产，从投资回报率最大化的角度上来说，肯定是有买家和卖方这两方的观点。

从卖方来说，目前大家遇到最大的一个挑战，是关于自己的出售价格的一个合理定价方式。

可能国内对于酒店市场来说，交易本身发生的就相对来说比较少一点，很多的业主在定价的时候，通常是以成本的思路，也就是说项目投入多少，在这之上我要加一笔自己的收益然后，然后去进行定价。

但是投资人在收购酒店的时候，是通过酒店的盈利能力来去判断项目的价格，就导致了买卖双方其实在出售的时候，会有价格预期的落差。

所以，业主首先是需要去管理自己的的心理预期，以一个市场化、理性化的方式去为资产定价。

通过理性化定价的时候，遇到资产的价值与预期不同的时候，就要对症下药，在自己的项目上去挖掘一些更大的收益潜力和空间，这时需要去通过非常积极专业的资产管理来去优化我们酒店的运营。

一旦酒店每一年现金流有了一个实质性的提升，投资人在收购项目的时候，就愿意去支付的溢价也会越高，这样就可以解决业主这一方面的忧虑。

从投资人的角度上来说，希望能够在大环境下找到一些性价比比较高的机会。

目前市场上比较活跃的投资人，希望能够以机会型项目为主，挖掘一些比较具有潜力的项目，在通过收购之后，不管是翻新还是更换品牌，从多方面去提升盈利能力，获得一个更好的回报率。

整体来看，要去盘活酒店，还是得对症下药，把酒店的运营表现做出一个非常实质性的提升。

那么，酒店的价值到底取决于什么？

酒店的价值取决于酒店现在或今后若干年能够创出现金流的能力。特别是酒店的买家，他觉得买了以后，他能够对酒店的用途做一个改善。

而且，我们一定要把酒店能够创出现金流的能力发挥到最大化，这也是资产管理的一个精髓。

另外，也可对酒店进行重新定位、重新改造装修，甚至是换牌，让酒店焕发新生。

Q2

当前酒店资产交易有何趋势？今年下半年或者是明年，它的投资的趋势会是怎样？

首先，在一线城市来说，越来越多的机构型投资人去寻求一些比较适合的优质的资产来进行。很多国企也在积极收购一些房企的这些优质资产。

另外，酒店改长租房也是一个比较火热的收购新角度。

受到上半年疫情的影响，今年下半年整体交易活动有所放缓，但是在今年的四季度或者是明年初，会有大批因为疫情导致延误的交易会继续去进行。

与此同时，市场现在处于比较火热的阶段。不管是疫情也好，三条红线政策也好，整体来讲，卖方对于酒店资产价格的预期是呈现理性化的。这个时候买卖双方对于价格预期也越来越接近。一旦买卖双方在价格方面有了共识之后，资产交易活跃度也会有一个质的提升。

酒店资产交易频繁发生，也是资产管理成熟的表现。机构投资者进入市场，会对酒店有更高的要求。

此时，第三方专业资产经理也会发挥它更大的作用。随着中国经济的发展，当下的形式会推着资产管理向更好的方向发展。

Q3

现阶段对于业主或者投资人来说，在翻牌、换牌还有升级时应该注意什么？如何避免反复换牌？

这个过程不宜太频繁。换牌的话，双方对酒店投入、品牌标识到运营机制，都要有一个比较长期的考虑。业主和品牌方要做一个充分的考量。

另外，品牌的口碑、会员系统能够为酒店的生意带来一定流量，最后运营水平，也是需要着重考虑的。

统筹丨劳殿 编辑丨阿鳅

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