谢逸枫：宅地集中出让演变成国家队集中拿地？

文/谢逸枫

2021年初，全国22城推行住宅用地“两集中”公开出让模式，即集中供地、集中出让，全年分3批次集中统一发布招拍挂公告。北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、重庆、武汉、郑州、沈阳等22个城市成为试点城市。

这是继2020年8月从金融端对房企融资设立“三道红线”、2020年12月出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度后，再从土地端发力、建立房地产调控长效机制。土地集中供应增加了土地市场的透明度，提高了勾地竞争难度、降低了企业的资金周转率。

市场低潮时，集中拿地。市场高潮时，集中卖房。这是过去中国房企30年发展逻辑，2021年2月土地集中出让模式政策正式打破房企拓展思维。22城宅地集中供应制，原本是为解决市场供求不平衡的关系，实现三稳目标。

目前问题是过去2年时间，市场低潮时，唯有国家队（国企、央企）集中拿地，民企则是集中卖房，不敢拿地。因为国家队融资通畅，民企寸步难行。表面看国家队集中拿地，是违背市场经济发展规律，实际上是逆市抄底入市。

最大的赢家，未来不是民企，是国家队的房企。三道红线、房地产贷款集中制、22城宅地集中供应制执行到2023年，基本上完成了去泡沫、去高杠杆、去高债务、去高周转的任务，实现了房住不炒的政策目标，房地产市场将迎来一轮房价上涨火热行情。

如果2023年或2023年后，房地产市场没有出现一轮房价上涨火爆行情，相信在2020、2021、2022、2023年在没有22城市宅地集中供应制，或者在22城市宅地集中供应制拿地的房企，肯定会面临着项目严重的亏损，不管是国企、央企。

一旦房地产市场下行调整期加疫情及债务风险，一直蔓延到2023年未结束，因为疫情、债务、预售资金监管的因素，之前出现的少部分房企债务爆雷、房企破产、房企重组、房企停工潮，交房逾期潮，业主宣布停贷潮，房子质量问题潮等会全国爆发。

值得注意的是房地产市场一旦2022年第四季见底回升，或者是2023年上半全面复苏回暖，库存快速去化，房价补涨是大趋势。加上宅地房子生产周期拉长，住宅用地供应面积与宅地占总土地供应的下降，宅地成交面积与新增房子的下降，市场将会形成供不应求的局面。

22城市是全国的核心城市，未来开发价值最高，房价上涨空间巨大。北上广深，4个一线城市，加上南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个新一线和二线城市。

回想起2007年金融危机，2008年国家4万亿一出，多少的国企央企类型的房企如雨后春笋长出来，全国到处攻城略地，房地产终于2009年实现大扭转，火爆一直燃烧到2013年的新国五条出台，还是大涨。没想到2015年棚改货币化，市场一直火到2019年。

国家队房企在2020年-至今的这波去泡沫、去高杠杆、去高债务、去高周转的金融调控、房价调控、市场调整中，以主力军的身份，抄底土地市场，实现最大的市场开发价值。同时实现资产增值，保障了地方土地财政收入，稳定地方经济发展。

三道红线、房地产贷款集中制、22城宅地集中供应制最大的可能就是把民企逼到三四五两线城市去投资、开发。同时把高杠杆、高债务、高周转的民企逼得主动降速，恢复理性。否则，要不转型。要不破产清算。要不重组。要不半死不活的。还可能是把民企逼出房地产市场。

民企集中卖房，目的是去库存，化解债务风险，实现现金流、资金链的稳定，保施工、保交房、保质量，不是拿地发展。关键是房子不好卖，限制政策多，市场信心不足，加上融资不通畅，房企即使有钱都不敢去拿地，因为要还债。

看看这二组土地市场数据，就能够发现，未来房地产市场发展的格局，即民企正在缩减，国家队正在扩张，国进民退的背后就是未来的房地产市场形成垄断的信号。地方的土地市场沦为国企、央企的土地市场，基本上靠国家队来托底了。

克而瑞数据显示，2021年集中供地期间，22城累计成交住宅用地2064宗，成交规划建筑面积约2.44亿平方米，累计完成出让金超2.28万亿元。其中国企、央企、城投的国家队占到市场超过50%以上，有的城市土地出让批次占比更高，达到50%、60%、70%、80%、90%。

中指院数据显示，2022年22城首轮土拍共计推出涉宅用地469宗，最终成交397宗，总成交率84.65%。首批次共计成交出让金4969亿元，较去年三批次减少908亿元，与2021年首轮相比降幅超5成，涉宅用地成交面积则不及去年首批次的40%。

22城首批共推出涉宅用地469宗，建设用地面积2135万平米，同比下降58.5%。推出规划建筑面积4713万平米，同比减少6707万平米，较去年集中供地推出减少58.7%。今年首批集中供地共成交397宗，总成交率84.65%，流拍及撤牌地块72宗，流拍地块占比较去年第三批次集中供地明显减少。

从拿地房企来看，本轮国企、央企依旧是主力军。北京首批集中供地的拿地企业中，民企仅旭辉1家，其余房企全部为国央企或混合所有制企业。上海首批集中供地中的八成地块也由国央企竞得。福州的拿地企业中，国央企占比约七成。

本批次地块拿地企业仍以央国企、地方平台为主，部分城市地方平台托底明显。北京、深圳、厦门、重庆央国企拿地宗数占比均在50%以上，南京则超九成。2021年下半年以来土地市场走弱，民企拿地意愿下降，地方平台拿地比例逐渐提高。

2022年首批次，天津、无锡、武汉、宁波、福州、苏州、广州、成都等城市地方平台拿地宗数占比均超五成，无锡、天津、苏州均超七成。民企拿地积极性不足，22个城市中，民企在13个城市的拿地宗数占比不足30%。

南京、深圳、苏州拿地企业中无民企获取，北京、厦门、广州、宁波、天津仅在一成左右，仅有合肥，民企拿地宗数占比超过50%。目前拿地民企以区域型深耕企业为主，例如滨江、众安、大华等，全国性民企只剩龙湖和旭辉在积极拿地了（未包含混合所有制企业例如绿城、金地、万科等）。

青岛的拿地企业中，国央企占比六成。无锡成交的8宗地块中，有7宗的竞得企业有国资背景。与其他城市国央企“争锋”相比，合肥首批土拍中民营房企表现也十分活跃，如龙湖、绿城、伟星、置地、新华、徽创、邦泰、远大、越秀等房企均积极参与其中。

甚至还出现了一些生面孔，融翔、和顺、新锦成、华力等。而上海本土民企如大华集团、大名城、上海同润投资、上海佳运置业等也在上海首批供地中有所斩获。从土拍规则来看，多数城市的土拍门槛仍有一定程度降低，并且主要体现在两方面。

一是多城取消或降低了配建要求，一定程度上减少了企业开发成本。二是部分城市对竞拍主体。要求方面有所降低，如放松资质要求、下调保证金比例、适当延长付款周期等。而在土地出让金付款进度方面，多地也给予了适当放宽。