“烂尾楼”是如何形成的？到底谁在摆烂？

为什么会有“烂尾楼”

最近“停贷断供”事上热搜多数人对此表示愤怒和同情，那么在愤怒和同情之余我们是否可以去深入复盘问题的演变，探讨我们解决和躲避烂尾楼的可能性。

有不少人把矛头对准了“停贷断供”的买房者，认为过于冲动且缺少法理性。则显然偏离了矛盾的中心——烂尾楼。烂尾这件事情并不是突然有的，实际已经发生了一段时间，只是在一个时间点从量变到质变集中爆发，断供更多是买房者的无奈选择。

虽然都是烂尾楼但是情况却各有不同，主要分为三种情况。

第一种：房源已基本售罄，预售资金基本已被房企挪走。这种楼盘，交房的难度较大往往伴随着重复质押债权复杂。

第二种：在房企遇困之后才首次开盘，预售资金基本上都已被相关部门强力监管。

这种楼盘虽然也令业主担心，但问题不是太大。

第三种：尚有一定规模的未售房源，此前的预售资金基本已被房企挪走。这种尚有一定销售价值如果在地方强力协调之下，还是能够解决问题的。

于是有专家认为“万恶之源”就是预售制。在预售制这种商业模式下，一旦下游销售下滑，原本扩张的游戏就会变得不可持续，原本建设的资金变成了手里的土储及其他支出，不同项目之间的调剂也变得非常困难。

那么现房销售如何呢？2018年，中山市国土局网站显示，在10余起土地拍卖中，城市住宅用地出让要求以“出让后实行商品房现售”为前提条件。类似土拍新规在不少城市都有实行过。

2020年，海南宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，成为国内首个全面实施现房销售的省份。

中山在实行现房销售不到一年之后又悄悄恢复了预售，海南楼市则陷入了漫长的调整期开发商参与数量和拿地面积都大大减少。

至少目前来看现房销售会带来四个方面的负面影响：

第一、 现房销售会增加房企资金成本，在现如今融资困难流动性非常差的时候无疑是雪上加霜。

第二、 会打乱市场正常供应节奏，导致房价剧烈波动。

第三、 买房者会增加选择成本和机会成本，最终买价升高。

第四、 房企拿地消极地方债承压，暴雷风险增加。

照这么说我们就不可能有现房销售了？当然也不是。如果政策强推，市场机会少，那么这个市场就很难健康发展。我们认为要实行现房销售首先要提高行业准入门槛，不能搞网贷的凑一凑都能做房地产。其次建设资金要全流程监管，买房人要有知情权和监管权。更重要的一点是要帮现在的困难房企渡过难关，如果都已经陷入流动性危机和债务危机，无论如何也是搞不好的。

社长觉得与其完全推翻预售制度不如向先进管理经验学习。日本、韩国预付款比例从 10%到 30%不等，欧美主要经济体由交易双方协商。日本实行“预售房定金保全措施”房企须为预付款申请保险。

新加坡、马来西亚是首付款付给开发商，贷款则存入贷款银行与开发商共管账户，根据工程进度转给开发商用作工程建设。中国这种预售 ＋100% 支付房款的模式，在早期帮助并迅速发展了房地产市场，增强了市场抗风险能力。

但是如今我们房地产市场的主要矛盾已经不再是供不应求的增量市场，而转变成了供过于求的存量市场。在如今经济下行风险增大，叠加存量市场投机风险，房地产不出事反倒是奇怪。所以是到了要调整发展模式的时候了，再也不能忍受粗放式发展带来的种种问题了。

如何解决眼下的问题

实际上早在去年中央就三令五申要“要保交楼，保民生”，为啥今年还是有这么多烂尾楼。这就要从房企监管账户说起，网传的很多业主停贷理由有一条就是银行没有尽职管理好监管账户帮助房企挪用资金。

但实际上各地监管账户政策各不相同。中国尚未确立全国性的统一监管框架。有政府监管模式（北京、广州、青岛），商业银行监管模式（上海、南京），联合监管模式（重庆、济南）。

北京的监管账户相对做得就比较好，买房人可以在官方提供的账号上，查询到资金剩余情况和使用情况。

如果是商业银行监管模式，那么房企在所在商业银行借取开发贷，有些银行为了资金业绩压力就会选择铤而走险。当然有些则是房企联合施工方和建筑商虚报材料和进度，骗取监管资金。总之银行与房企天然具备利益关系，在规避利益风险上怎么严格都不过分。

期房和房贷都是现代社会信用制度的产物，如果不能钱货两清那就变成了单方面占优的赌博。为什么有些房企就敢摆烂“烂尾”？就是充分利用了制度的空子，近期社长也听到一些消息有些大房企的项目公司，没钱了直接躺平法院审判不到场执行没资金。就算是账上有钱了，优先受偿的未必就是项目的继续建设资金，而是各类保障条款下的融资与贷款。

在中国家庭资产配置中，79%由房地产构成。房地产的健康发展对我们每一个人都至关重要。处于弱势的买房人更需要找到一个安全、理性且可行的解决方案。

认为“停贷潮”危及房地产市场健康发展大可不必，“停贷潮”是房企骚操作结下来的恶果，虽然会导致资金风险但也是时候正视问题拿出与时俱进的框架性解决方案了。房企的融资困难评级一路下调的难恐怕有相当一部分是因为拿错了地没建好项目，如果反果为因只会更被消费者唾弃。

没人希望买到烂尾楼

7月14日午间，中国农业银行、中国建设银行、兴业银行等多家银行发布公告，回应停贷事件影响，紧急喊话“风险可控”。

建设银行称，当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及本行规模较小，总体风险可控。中国农业银行和兴业银行还披露了数据。

截至2022年6月末，中国农业银行个人住房贷款余额5.34万亿元。其中，一手楼按揭贷款余额3.97万亿元，已初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012%，占一手楼按揭贷款余额的0.017%。

兴业银行涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元（其中不良贷款余额0.75亿元），已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区。不过，兴业银行称，公司已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对公司经营构成重大影响。

银行们说的或许没错，但是已经存在的烂尾楼能否拿出一个可行的解决方案。更何况楼市是一个预期先行的市场，经济本身已经面临下行压力，如果烂尾楼再不定时暴雷，那么已经出现债务问题和经营风险的房企名下项目都会被人质疑，市场信心重塑将会是一个漫长的过程，在这个过程中必然会有不少房企被迫破产。

这不是我们想看到的，所幸已经看到一些地方监管正在追责，比如西安指出“擅自拨付监管资金的，应当负责追回”，中国人民银行沧州市中心支行和中国银行保险监督管理委员会沧州监管分局共同拟定。设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。

对于最近需要买房的朋友，在眼下规避烂尾楼上我们也有一些建议。

一是，五证齐全，包括《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑用地规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，分别对应从土地使用到房屋销售的资格。

二是，关注项目规模。如上万套房源的超级大盘，谨慎选择，因为超级大盘积压库存多、开发周期长，财务成本高，更容易出问题。

三是，建议购房者从多种渠道打听该项目，是否存在民间高利资金借贷等情况。

最后，如果项目资金没有得到明显缓解，曾出现在销售宣传中的配套都会缩水或取消，选择商业配套成熟区域的楼盘风险更小。