写字楼物管格局正在被改写，原因在于... | 非住专题④

伴随现代化写字楼市场发展，优质写字楼物业管理价值凸显。建立先进服务标准、营造良好办公体验、树立高端商务仪式感，离不开专业物管公司。相比住宅，写字楼物业服务标准更高，设施设备更加复杂，对服务商专业化能力要求更高。同时，市场化定价、管理费与租金收入正向关，有助推动品质服务走上正循环。面对这一优质细分赛道，写字楼物业管理的特点是什么？这一领域又正呈现何种新动向？

写字楼物管

需要跨越壁垒的高毛利赛道

写字楼需求兴起，与GDP尤其是第三产业的发展量级密切相关。中国现代化写字楼市场兴起，大约只有三十多年。早期进入中国的外资以及港澳台企业，由于缺乏现代化的写字楼，甚至只能租赁酒店套房用于办公。2000年前后，随着第三产业增加值呈倍数级增长，中国现代化写字楼市场逐渐形成，并在2010年后进入加速发展阶段。

根据国家统计局数据，自2000年以来，写字楼每年新开工量逐年攀升，2010年后开始翻倍增长，在2014年和2019年达到历史高点。2000-2021年间，房地产开发企业累计办公楼新开工面积9.11亿平方米。最近十年，平均每年新开工办公建筑面积约6400万平方米。

写字楼市场蓬勃发展，带来写字楼物管空间的快速增长。根据弗若斯特沙利文数据，预计2024年写字楼物业管理总面积为10.55亿平方米。其中，2014-2019年间，写字楼物管市场保持9.5%的年增速，估计2020-2024期间年增速下降为5.2%。

根据克而瑞物管跟踪的市场数据，2020年物企在管办公物业管理面积约为8.94亿平方米。2020年，写字楼物管面积同比增速为7.8%。假设2021-2025年间行业增速保持该水平，则到2025年，写字楼物业管理面积可达13.04亿平方米，比2020年新增约4亿平方米。

盈利能力上，写字楼物管毛利率显著高于住宅、公共物业等其他业态，是细分业态中盈利能力最强的业态之一。根据卓越商企服务、华润万象生活和招商积余等年报披露数据，2021年，卓越商企服务写字楼物管毛利率25.5%，比住宅物业高出8.5个百分点。华润万象生活写字楼物管毛利率28.1%，比住宅高13.1个百分点。招商积余未公布非住细分业态毛利率水平，但比较住宅和非住业态整体，非住毛利率为13.60%，而住宅为6.57%；同时在非住细分业态中，写字楼以15.89%的管理面积贡献了41.76%的营业收入。

写字楼物管领域，尤其是高端写字楼，国际五大行等拥有传统优势。国际公司在逾百年的办公物业运营管理中，构建起成熟的运营管理标准；在全球化布局中，管理过各种类型项目、适应各地的标准要求，积累起丰富的办公楼宇管理经验。

国内地产公司早期多以住宅开发为主，涉足办公楼领域时间较短。在专业经验要求较高的领域、例如超高层类办公项目中，目前还存在短板。但是，多家国内领先的品牌物企，正多措并举、大力加快写字楼物管业务布局。目前，国内物企在写字楼领域居领先位置的主要包括：万物云、招商积余、卓越商企服务、保利物业、中海物业、华润万象生活等。领先代表多为国企。

2019年，万科物业与戴德梁行在大中华区成立的合资公司，万科持股65%，实质接管戴德梁行大中华区物管及综合设施管理业务。根据2022年万物云招股书中表述，万物梁行2021年收入超过国际五大行中国区物业及设施管理收入，成为中国区域收入最高的商企服务企业。

2019年，中航物业与招商物业合并，由中航善达正式更名为招商积余。合并前，中航物业即以机构物业为主导拓展方向，并谋求全国性布局。着力打造金融、政府、高端写字楼等专业性板块，在机构物业市场处于领先地位。

卓越商企服务，是这一行列中为数不多的民企。自2006年接管集团写字楼项目、并首次承接第三方项目开始，卓越商企服务走上商管第三方服务为主的道路。2021年，公司84%管理面积来自于第三方，63%的营业收入来自第三方。

角逐核心城市

市拓激励+战略收并购多管齐下

在办公市场需求潜力方面，根据JLL《2021中国办公楼市场白皮书》分析，中国各级城市办公楼市场发展差异巨大，头部城市已跻身全球领先行列，而“长尾”区间仍处于早期发展阶段。经济总量排名前10城市的潜在需求总量超过其他200多座城市的需求潜力总和。

在物业费水平方面，根据克而瑞物管的2021年物企500强申报数据，非住业态中，写字楼物业费水平最高。500强管理的全国写字楼项目，物业费平均为6.84元/平米/月。其中一线城市物业费11.13元/平米/月，显著高于二线城市的6.37元/平米/月和三、四线城市4.73元/平米/月。在北京、上海等一线城市甲级写字楼市场，租户缴纳的物业费水平一般能够达到30元/平米/月。（当然，租户支付的物业费，与业主支付物业公司并非同一概念。）

办公楼市场需求呈现头部城市聚集特征，典型物企在区域发展选择上，也呈现出聚焦核心城市、深耕重点区域的特征。

万物云在商企及城市空间服务战略上，聚焦增加重点区域业务浓度，主要布局经济最发达的高线级城市、核心空间。2021年，该模块来自一线城市、香港、新一线城市贡献的营收占比74.4%。

招商积余战略同样是聚焦重点城市，深耕精拓，纵深发展。2021年末，其营收和面积排名前五的区域分别是深圳、江苏、山东、四川和广东。前五区域管理面积占比58.01%，营收占比56.32%。其中，仅广东和深圳区域管理面积占比即达31.89%。

卓越商企服务核心策略之一“浓度”，即深耕目标城市，聚焦大客户，增强目标市场分布。具体表现在构建“1+1+X”格局，即深耕粤港澳大湾区、长三角，同时开拓全国其他核心一线及二线高能级城市。公司在管项目主要位于中国经济最发达的一线、新一线城市，这些区域在管面积3494万平方米，占整体比例为85%。

市场拓展方面，公开招投标是写字楼物管拓展主要方式。头部企业以积极的市场化激励机制，如外拓奖励、合同金额分成、灵活快速审批程序等，加速拓展写字楼市场。万物云招股书披露，截至2021年底，当年招投标超过200米的中国超高层项目中，中标率达到50%以上。卓越商企服务招股书披露投标中标率也在50%左右。公司表示与五大行相比，人力集中投入，对信息追踪紧密，行业变化敏感。团队年轻化程度更高，审批响应流程迅速，外拓奖励落实到个人，根据外拓合同金额对个人进行比例分成。

企业一方面提升中标率、提升项目留存率，另一方面关注大项目领域竞争。招商积余2021年度拓展新项目，大幅提升单个项目平均年合同额，其中千万级以上项目数量同比增幅43%。

在收并购方面，企业关注基于发展战略的收并购，即有质量的收购。2021年底以来，招商积余接连以0.54亿元、2.30亿元收购上航物业、南航物业的100%、95%股权，增资入股汇勤物业65%股权，合计带来约500万平米在管规模，以此夯实办公、航空领域专业服务优势。6月又公告拟以5.36亿元收购新中物业67%股权。新中物业是中国银行旗下中银集团全资子公司，在管面积559万平米，其中办公物业占比达82%。

2021年4月，卓越商企服务以2.25亿元收购北京环球财富75%股权，意在实现企业经营核心区域的战略意图。公司对收并购有明确关注指标：例如一线及新一线城市、收入6000万以上、净利润1200万以上，楼龄五年以内、物业费20元/m²/月以上，位于城市核心商圈、有地铁连通等。

其他如去年的龙湖智慧服务收购楷林商服100%股权，楷林在河南以高端写字楼领域建造和管理而著称。合景悠活4.98亿收购上海申勤物业80%股权，申勤物业在长三角专注、深耕政府机关物业，此项收购提高了合景在长三角地区项目集中度。

发力大客户

IFM与PM双航道驱动

随着大型企业在全国范围快速拓展业务，单城市、单场所分散的后勤服务模式已跟不上规范化、规模化的企业需求。近年来，以快速拓展的互联网科技企业为例，很多已选择在物业管理、设施设备管理等领域与专业服务机构进行集中化和整体性的全面战略合作。大型企业服务逐渐向集中化、统筹化模式转变。伴随大客户的成长，商务物企形成相应的大客户拓展和综合服务策略。IFM与PM双轮驱动，围绕大客户需求，提供综合服务解决方案。

万物梁行伴随阿里、小米等TMT头部企业全国扩张步伐，当科技公司向二、三线城市下沉时，企业服务模式也从单点项目为中心向跨区域垂直一体化运营模式转变。2022年一季度，万物梁行新拓IFM客户松下、宁德时代、吉利汽车等500强企业，新能源理想汽车、独角兽元气森林等。在阿里、腾讯、中兴通讯、小鹏等存量战略客户上新增多个重大项目。近几日又与全球光伏巨头隆基股份、海南电网等合作签约，提供IFM服务。

招商积余以大公司之间“总对总”模式，强强联合，扩大在大客户系统中的市场份额。2021年拓展南京华为、中兴南京园区、京东总部4号楼等项目，与阿里巴巴、宁德时代、华为等企业建立深度战略合作。2021年，“总对总”模式新签年度合同额同比增长133%，成为其市场化业务的重要渠道。

6月松山湖基地“2022华为后勤服务国内供应商大会”上，招商积余获得“华为后勤服务2021年度金牌供应商”。随后在“2022年华为后勤服务IFM供应商峰会”上，招商积余南京基地环境模块获得“物业服务免检证书”。

卓越商企服务从2006年接管深圳华为项目开始，探索大客户跟随策略，绑定腾讯、百度、阿里、华为、美团、小米等互联网、高科技行业领军企业。2021年新拓大客户合同49个，总合同额8.03亿元，新拓业务大客户合同贡献比47%。

商企客户服务内容上，既要满足高效办公、提升团队协作效率，又要适应科技创新企业多元化、个性化、潮流化办公生活新需求。企业定制化综合服务是大客户策略重要抓手。

以卓越商企服务为例，旗下设立专门子品牌卓品商务，覆盖企业高管人员服务、行政和员工福利、员工品质生活三大方面：

• 卓品business：聚焦企业行政后勤服务，提升企业行政效率；
• 卓品Forone：聚焦高层、高管服务，打造高端服务，展示企业形象；
• 卓品life：聚焦C端，为企业员工、写字楼客户提供商务生活服务。

数字转型

信息安全与标准化成新关注点

高端写字楼物业管理向数字化转型，智慧化管理是必然趋势。主要体现在两方面，一是将智能化作为精益管理的承载工具和方法，通过物联网技术、智能监控、在线工单等具体手段，提升管理的效率，提升客户满意度。另一方面，是基于线上平台、围绕商务楼宇，提供多元化、定制化、个性化服务，沉淀会员系统，打造商务增值服务生态。

例如，卓越商企服务搭建“E+FM智慧双平台”，“FM智慧管理信息平台”是对设备维修及维护请求及时响应，提高公司设备维护效率。“O+平台”则对用户提供超级前台、钱包积分、智能门禁、投诉报修等服务。

在疫情防控中，智能化也正发挥重要作用。万物梁行在防疫工作中利用消杀机器人、电子哨兵、测温机器人等设备，强化疫情防控精准度。部署电子哨兵，和IOC平台联通。通过轨迹追踪识别+AI算法感知空间人员，形成可视化人员分布热力图，联动出入口管控措施。突发事件第一时间触发云调度系统应急预案。通过“商晓知”、“万梁服务助手”及微信小程序等渠道触达客户。

华润万象生活搭建“悦+”智慧生活服务平台，包含“悦+”业务管理系统、满意度监测中心、收费系统、智慧停车管理平台、数字大屏、数字物联云平台等，覆盖员工和客户，整合多元服务，构建专属服务体系。在硬件设施，投入智能清洁设备等，也是提升作业效率，节省人工和能耗的重要举措。

数字化趋势下，信息安全正成为各方关注焦点。近期，万物梁行通过GB/T 22080-2016/ISO/IEC 27001:2013标准认证。该认证标准代表了信息安全管理领域的国际水准，涵盖11个控制领域，39个控制目标，133个控制措施。获得认证标志着企业已经建立起一套符合国际标准的信息安全管理体系。

标准化方面，今年4月份，住房和城乡建设部批准《智能楼宇管理员职业技能标准》，对从事建筑智能化系统及相关设备操作、维护、维修、优化和管理的工作和人员制订了标准化要求，并将于8月份施行。

节能减碳

市场竞争提升精细化运营

近两三年来，在供给迭加疫情等多重因素影响下，主要写字楼市场空置率持续攀升。大环境下，租户选择办公余地增加，持有物业经营竞争加剧。市场竞争压力倒逼写字楼提升服务能力，提高精细化运营管理能力。其中一项重要的内容，即在办公物业运营管理中开展节能减碳实践。

国家推行“双碳”战略，楼宇减碳是大趋势。全球碳排放40%来源于建筑行业，建筑运营阶段碳排放约占总量的20%。3月11日，住房和城乡建设部发布《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》，对建筑能源利用效率、建筑能耗和碳排放增长提出控制目标。国标《建筑节能与可再生能源利用通用规范》4月1日起施行，建筑将强制性要求实施碳排放计算。上海率先提出建筑领域碳排放总量限额，北京、深圳多地陆续对碳排放指标提出明确要求。

物企主动进行能源有效管理，例如能耗指标监测、更换节能设施、调整设备运行时间等。华润万象生活深圳新地标“春笋”——华润大厦中，引入BIM电力监控系统和能耗管理平台，建立能耗模型，实时监测设备运行、工单管理系统、全片区监控实景情况等。分析设备运行状态、能耗情况，对项目能耗进行分类分析和综合评估，制定节能运行方案。电梯无人使用时待机，降低设备运行能耗；调整空调常规温度；关闭空置房空调及送排风系统；调整照明开启时间及非办公时间的灯光控制。

万物梁行今年2月通过了
GB/T23331-2020/ISO50001:2018能源管理体系认证。在北京凤凰中心，搭建IoT（物联网）收集设备运营数据，打通IoT与工单管理系统连接，以使用量触发工单代替常规人工巡检，实现项目季能耗降低50%，并获得LEED EB铂金级认证。在上海浦发大厦，对使用年限久、制冷效果差、耗能大的冷却塔及相关冷却系统进行分批改造，在楼内租户基本没有变动前提下，单位面积用水量下降20%，单位面积用电量下降40%，可回收率提升2%。

招商积余在深圳国际创新中心引进EPC (合同能源管理)，进行中央空调系统改造。预计每年节约用电约60万度，节能率16.8%。改造更换公共空间和停车场灯具为LED节能灯，预计每年可节约用电40万度。卫生间感应器供电方式由电池改用电源变压，每年节省电池10080节等。

保利商业物业研发了国资服务4T服务模式。以客户关注的资产稳定、绿色发展等核心指标为运营基础，综合反映商业办公楼项目运行情况及运营成效，指导修正对应服务动作。设置楼宇绿色健康指数，对楼宇能耗指标，楼宇环境指标，绿色办公指标进行综合评估。并为客户提供楼宇双碳服务方案，包括绿色升级改造、绿色能源管理、绿色办公环境服务等。

小结

优质写字楼管理，正从以硬件品质为中心，向软性服务、综合服务为中心转变。写字楼物业管理，作为高毛利的细分领域，正吸引越来越多竞争者躬身入局。原有行业格局，将面临变革。更加激烈的竞争局势下，头部企业聚焦核心，加大市拓，尽快占据、巩固领先优势。内优运营，提升规模化、精细化管理能力，则是更长久的挑战。在写字楼物管领域，一批中国本土专业化物管公司正在崛起，并呈现越来越强大的市场竞争力！