陷入流动性危机后，开发商的房子还能买吗

五证齐全、国央企加持、地方严抓资金监管，周边设施较完善，项目规模中小的盘，烂尾风险相对较小

泰禾世茂大城小院正在施工。摄影：杨立赟

文｜杨立赟 王博 程默 王文彤

编辑｜王博

7月12日以来，烂尾楼业主自发停贷风波继续蔓延，出现流动性危机的房企再次引发公众不满。

据《财经十一人》不完全统计，截至2022年7月14日，共有19个省55个市牵涉其中，其中，中部地区最为严重，涉及的房企有恒大、融创、绿地、世茂、阳光城、泰禾等，共计50余家。

这些房企不是区域龙头，就是千亿市值，布局全国的第一梯队公司，老百姓此后要买房，基本也很难绕开。加之，为了快速回笼现金，保交楼，度过危机，他们一直在打折促销，往往比同区位同品质同户型的楼盘优惠力度大，刚需客很难抵抗这种吸引力。

《财经十一人》获悉，2022年4月，成都恒大天府半岛就出现过万人摇新房现象，中签率8%。成都链家一名经纪人说，该项目周边二手房价格在2.2万元/平方米左右，而恒大项目的开售价为1.2万元/平方米，这意味着，如果可以成功收房，100平方米的房子转手就赚100多万。

2021年以来，在多重政策叠加下，房企进入群体性危机。今年上半年，央行已为行业推出了多各种纾困政策，从供给和需求两侧为房地产市场注入生机。但目前行业回暖仍需时间。

2022年，每个新房能否顺利收房都是未知数，购买期房如同博弈。

二季度以来《财经十一人》在部分一二线热门城市，对已出现流动性危机房企的项目做了走访调查，为有意向购房者提出几点建议。

抱大腿，好卖房

据《财经十一人》了解，不管房企危机情况如何，只要待售楼盘位于一二线核心地段，并且有央企、国资背景加持，或者地方政府已积极介入监管，并不愁卖。但在三四五线城市，尤其是房价持续下行的偏远区域和待开发区域，购房者则要谨慎出手。

“周六、周日大概有几十个人来看房，每天卖出去一套。”杭州市富阳区银湖科技城九龙大道的泰禾世茂大城小院一位现场销售人员说。

6月20日下午，《财经十一人》来到该楼盘，这是泰禾的“院子系”产品之一（见头图），与世茂共同开发，产品包括精装高层住宅、毛坯合院和叠排，占地面积49.25万。目前在售的有合院、叠排别墅。

当天是工作日，样板房旁边的工地正在施工。售楼处的一名销售人员拍了一张照片，称要发给已经购房的客户，告知工程进展。她说，现在业主都盯着施工情况，五一期间仅仅停工一天，就有业主过问。

该销售人员表示，由于泰禾、世茂的资金链问题，这个项目在2021年之前停工了半年。2021年4月，富阳区住建局介入，到了2021年5月重新开盘。当时，除了房屋延期交付，新开盘的产品销售情况也受到影响。“但是现在已经没有影响了。周六、周日大概有几十个人来看房，每天卖出去一套。”他说。

据悉，随着富阳区住建局介入，现在所有房款都打进项目所属的杭州市富阳区银湖街道的监管账户；且每一个业主网签，都要泰禾、世茂双方的人在场，一周只能签两次。“虽然慢一点，但是有保障。有些楼盘是房款进监管账户，车位费打给开放商，其实还是有风险，这部分钱仍然有挪用空间。”而在售房环节，只有完成了施工进度，才能拿到预售证，因此也是保障。

地方政府一般要求，房企预售资金（一般为首付款）、开发贷要放入第三方监管帐户，由银行、地方政府、当地住建局共同监管，确保资金用于项目施工，按施工进度放款。央行也曾在2006年发文指出，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

6月19日下午，《财经十一人》来到位于杭州下沙的融创杭曜之城售房处，发现大厅内有6组、7组看房者。这一项目共有十栋楼，为精装普通住宅，主力户型在105平米至142平米不等，一手房限价3万元/平米。一个星期前，目前可以直接购买。

购房者在融创杭曜之城售楼大厅。摄影：杨立赟

对于买家担心的缺钱烂尾问题，这名销售表示，目前房款直接打进项目所在的杭州钱塘去白杨街道的监管账户，而车位、地下储藏室等费用则进融创的账户。

随后，《财经十一人》来到位于杭州东站火车站附近的佳兆业棹月雅府项目。该项目二期在2022年1月开盘，目前在等待8月的第三期开盘，售房大厅外正在重新装修。一名值班的销售人员称，8月是否开盘还未能确定，不过佳兆业房款已被政府监管，只要拿到预售证，就等于政府点头表示项目安全。

佳兆业棹月雅府的正在施工。摄影：杨立赟

资金监管是购房者的一颗定心丸，而在一线城市，部分抱上国家队大腿的房企项目，也能一定程度上打消息购房者疑虑。

今年4月中旬，《财经十一人》在北京东五环内融创朝阳壹号楼盘看到，仍然有几组购房者看房，其价位比两公里外的绿城沁园略高，且没有明显的打折促销。

据悉，朝阳壹号由融创、五矿和北京城建联合操盘，北京住建委设置了资金监管账户，一旦出现逾期交房有相关合同保护。

在广州，2021年底开盘的富力新城是黄浦区政府笔村牵头的旧改项目，该楼盘位于黄浦区开发东区东鹏大道附近，单价在3.3万/平方米，低于该区域平均值4.5万/平方米。

贝壳找房的经纪人介绍，该楼盘现在出售的是尚在建设中的二栋和三栋，2022年12月底收楼。今年5月，前后该楼盘73平两房的户型已经卖出75%，97平三房的户型卖出约50%。目前硬装施工已经完成，正在进行软装部分，价格为2500/平方米左右。

一位接近成都市住建局的人士告诉《财经十一人》，成都天府半岛项目在开盘前也已由市住建局和天府新区住建局联合关注了。而且，该项目周边配套已经非常成熟。

如何识别烂尾风险

目前，如上述楼盘有监管加持的毕竟不多，如果购房者要选择有流动性危机房企的期房，应该如何避坑？

一位华中区域地方房企销售总认为，头部房企在全国范围内项目众多，建设情况复杂不一，具体哪个项目安全，很难下定论。但可以从项目情况大致判断：

• 一是，五证齐全，包括《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑用地规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，分别对应从土地使用到房屋销售的资格。

• 二是，关注项目规模。如上万套房源的超级大盘，谨慎选择，因为超级大盘积压库存多、开发周期长，财务成本高，更容易出问题。

• 三是，建议购房者从多种渠道打听该项目的当地公司是否存在民间高利资金借贷等情况。

• 最后，如果项目资金没有得到明显缓解，曾出现在销售宣传中的配套“都不好说”，选择商业配套成熟区域的楼盘风险更小。

同时，信用评级机构的逻辑也能作为参考。

信用评级机构穆迪相关负责人对《财经十一人》表示，会从违约风险、现金流、短债规模、月度销售情况等数据观察房企的经营情况。

具体来看，一家房企的内部资源，包括现金+营运现金流，需要应对未来12个-18个月的到期有息债务。如果债务大于内部资源，则这家公司的流动现金流易出现压力。

当然，融资和资产出售也能弥补缺口，但尚未到位的资金，仍然会增加项目的不确定性。

信用评级机构惠誉亚太区企业评级董事樊宇轩表示，土地储备年限也是观察房企可持续发展能力的指标，会影响公司的业务稳定性，小于两年的较短年限不具优势，但特别长的土地年限也不会加分。

虽然有以上众多筛查指标，但目前，能够让大多数购房者放心出手购房的保障还是来自地方政府对资金监管账户的态度。

资金监管效力加强

今年1月29日，住建部、人民银行和银保监会三部委联合印发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》（以下简称《意见》）。《意见》规定了银行不得擅自扣划监管资金，集团公司不得抽调子公司监管资金，以及具体拨付节点由市、县住建部门确定。而在具体划定监管额度和提取条件上，每个城市可以有自己的细则。

但近半年看，各地监管账户仍存在资金被开发商或银行挪用现象，同时，购房者对于监管账户的资金进出情况掌握也各不相同。

以北京为例，《财经十一人》发现，北京市住建委官网公示了取得预售证项目的预售资金监管银行、专用账户名称和专用账户账号。

《财经十一人》致电住建委资金监管部门，工作人员表示，购房者根据网签合同号和查询密码，可以查询对应合同的资金入账信息。除官网公示信息外，其他信息暂不对外公开。

这意味着，购房者只要网签，就能查到自己买房的钱款流向。但资金监管政策对于有意向购买，却心存疑虑的未付款购房者，却不那么友好，因为这些信息不对他们公布。

建议潜在购房者可以多向已上车房主核实资金到位情况。

《财经十一人》在对众多业主的调查中发现，业主与开发商签订的购房合同里，通常会写明监管账户。但不少业主与银行的贷款合同里面并没写出指定监管账户。多位律师建议购房者注意此细节，一旦楼房烂尾，有利于申请停止还贷。

7月14日，银保监会表示，将加强与央行、住建部的协同，引导金融机构市场化参与风险处置，推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

为了增强购房者信心，地方政府如西安市、沧州市也在当天推出了更严格的资金监管措施。

如沧州市监管条款中指出，设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。

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作者为《财经》记者、特约作者及实习生，实习生庞敏对此文亦有贡献