江北核心区会迎来仁恒江湾城吗？ | 晴翠府考察日记，南京买房

正文： 在刚刚过去的南京第二次土拍中，整个江北区域的新房地块出让得还算顺利。保利、龙湖、金基等品牌房企再入江北拿地，龙湖底价拿下江浦两块地。金基底价拿下桥林地块，同时奥体建设也进驻江北新区拿地。

而本次土拍中在江北继续“趁热打铁”的KFS，当属本地房企颐居集团。

其中，保利拿下的新区G09地块，地段绝佳。紧邻江北金融中心、地下城商圈、华润万象商业街等。

一街之隔含包均价约4万。考察团曾经前往现场进行考察，

颐居G03地块现状

上文提到的颐居拿下新区G07和G08地块，和之前G03项目（分两小块）连成一片。附近有多个公共设施，如南京一中高中部，一中附属二小，鼓楼幼儿园江北分园，国际健康城邻里中心等。颐居G03地块，毛坯销售限价为4万元/㎡。

此前万众瞩目的江核G03地块，就在前一段时间项目公司正式成立，颐居、扬子国投、仁恒，联合开发。项目公司南京颐新居置业有限公司的股权结构为：南京国诚置业有限公司（颐居）占比51%；南京扬子江开发置业有限公司（扬子国投）占比39%；南京仁恒江洲房地产开发有限公司占比10%。

尽管说可能仁恒只占比一成，“含仁量”一般，但是足够挂牌了，而且当时颐居是底价拿地，G03也有足够的利润空间，通过引入仁恒抬高江北核心区的天花板，在江北核心区能出现品质的住宅对买房人是好事情，三幅地块紧靠，不禁让人产生遐想：颐居G03、G07、G08地块对标江核的仁恒新盘1期、2期、3期，4期要来了吗？

然而不管怎么样，未来的“江北新区仁恒新盘”的价格基本是明了的：首先保利G09地块未来新房不设毛坯限价，价格在这里不多进行揣测，但是接近区域天花板应该问题不大，就看能不能捅破了。

而颐居G03的销售价格，目前放风为4.5万每平，可能有一定下探的空间，但是估计空间不大，在这个基础上，紧靠G03地块的卓越晴翠府是买房人可以考虑的选择吗？

今天，考察团就前往项目进行了一番考察。

以下为正文：

开发商

项目前身为NO.新区2021G12地块（定山大街以北、浦滨路以西地块），在2021年5月20日被卓越底价拿下，成交总价43.8亿，未来最高毛坯销售限价35000元/㎡。土地出让协议中标明，该地块需要配建13万方商业综合体，48个月内开业运营。

项目由卓越、金地商置、旭辉三家开发商合作操盘，前两个两个开发商在江北这块区域算是老面孔了，尤其是卓越，此前和正荣合作了润辰·悦辰，又跟栖霞建设安排上了栖樾府，前面还有晴翠府、卓越大江等等一系列项目，而金地商置的江畔都会上城在当年也是摇号大热盘。

开发商整体表现与口碑中规中矩，好像除了脸熟之外，也确实没什么特别可说的，不过据说卓越近段时间与栖樾府项目的业主关系比较微妙，可以关注一下。

项目未来是旭辉永升物业，在行业里口碑还可以。

项目区位

位置在浦口区定山大街以北、浦滨路以西，属于江北核的健康城区域，项目的位置周边十分规整，道路宽阔，并且在距离上来讲，项目跟核中核区域也不远，未来的各种配套同样可以共享。

周边配套来说，项目未来所拥有的配套还是比较丰富的：

交通方面，项目紧靠扬子江隧道口，未来业主们开车，可通过江北大道快速路、浦滨路2条快速路，过扬子江隧道或长江隧道，进入内环线，快速到达南京新街口地区，车程约16公里。

公共交通方面，地铁4号线二期（规划中）浦江站上盖，轻松与鼓楼、玄武、栖霞等主城相连。另外，项目距在建中11号线中央商务区站约500米，连接江北各地，预计2025年通车；同站可换乘规划中13号线，能快速到达秦淮、江宁等地，4号线2期跟11号线都在如火如荼的建设当中，而13号线，可能需要等待时间较长。

地铁4号线二期浦江站

教育方面，项目周边配套完备，从幼儿园到高中都有相应的配套学校，江北新区一中教育集团的第二小学，一中高中部江北校区都在附近。

上图为江核新区一中教育集团的第二小学，下图为一中高中部江北校区。

商业方面，紧靠着自带13万㎡商业综合体——卓悦汇，还有跟京东达成合作的京东MALL，隔街相望40万㎡华润万象系商业，项目不远处则是规划中的江北地下城，共480万㎡，未来商业配套可以共享。

卓悦汇+京东MALL

一街之隔的万象商业

医疗方面，地处江北国际健康城区域，区域内吸引了如鼓楼医院江北国际医院、江苏省肿瘤医院、国际精准医疗中心等14所医疗机构，这一块的配套是不用担心的。

项目概况：

、总占地面积123178.1㎡，分四个地块，A地块商业及B地块商业为卓越旗下购物中心旗舰品牌——“卓悦汇广场”。

A地块组团为“璟府”、B地块组团为“珑府”、D地块组团为“翠府”，住宅部分共18栋16-30层高层、小高层产品。

户型建筑面积约112、127、129、143、165㎡，规划户数1478户左右，容积率2-2.4，绿化率30-35%，得房率在76.65%-79.9%之间。除此之外，项目还将打造1栋27层公寓，后期物业为旭辉永升物业。

根据销售的介绍，项目楼栋采用铝板+石材一体板设计，配备金属线条，比较大气。

D地块楼王6#共24层，每层3.1米高，一层采用架空设计，架空层高3.6米；其他楼栋采用部分架空形式，层高2.95米。所有楼栋配备20-40㎡阳光会客厅，项目内部进门为水栖景观，植物景观遍布社区内部，环境宜人，楼间距40-62米，视野比较开阔，另外还配备600米夜光跑道。

未来项目的内部景观配套现阶段都是所见即所得，这点值得点赞

项目户型+样板间

晴翠府项目建面户型建面约112、127、129、143、165㎡，其中127㎡、143㎡为主力户型，均为4房配置，4房配置的房源分布，也可以看出主要满足改善置业的需求。

现阶段项目工地旁的售楼处开放了实体样板间，在买房人越来越挑剔的今天，实体样板间这样的呈现形式也是越来越多，总体来说是好事。如上图所示，左边为D区4幢楼体，右边为3幢楼体，楼间距在五十多米左右。

晴翠府项目户型图 点击可看大图

今天来看看143㎡的四房实体样板间：

玄关柜，配了鞋柜精灵

U形厨房，冰箱空间足够

客厅开间在4.1米左右

客卫干湿分离

次卧与北向书房的空间尚可

主卧套房带浴缸与淋浴间

从联通阳台可以看出，楼间距较大的话，低楼层的采光情况也是不错的

关注一下装修标准：

在厨房电器配备上，使用了西门子油烟机、洗碗机、双头灶台；卫生间配备了杜拉维特台下盆、马桶、智能马桶盖，三大件方面项目配备了日立的中央空调、爱迪士、兰舍的新风系统，还有菲斯曼、A.O史密斯的燃气壁挂炉。卫生间镜柜采取一门到顶形式，其中台盆、马桶等采用杜拉维特品牌，主卫浴缸、龙头采用科勒或TOTO同等品牌产品。

周边新房二手房对比

周边新房在售的有核中核的晴樾府与中铁花语天境产品。

晴樾府项目建筑面积约112、129㎡，项目目前主力在售4、5、6号楼，销许均价36855元/㎡，另有3100元/㎡升级装修包，预计2024年12月底交付。

中国铁建花语天境已首开1、3号楼，共192套房源，建筑面积约143、168㎡，基础装修均价40017元/㎡，另有3800元/㎡精装包可选，预计2025年交付。

二手房方面，由于最近市场下行，以及二手房限售的放开，核心区二手房价格出现波动，附近当年的“摇号神盘”绿地海悦项目也有二手房房源挂出，但是目前还没有成交，由于是挂牌价格参考意义不大。

另外，附近的华润国际社区二手房前一段时间有一套3.3万成交，创下三年来小区成交价的新低

从而说明江核二手放开限售后，有部分业主心态失衡或者急用钱，开始甩卖模式。目前华润国际社区、绿地海悦的二手房均价在4万元每平方左右浮动。

晴翠府主力在售珑府1、2、3、4、6号楼，翠府1-6号楼，建筑面积约112、127、129、143㎡，销许均价38513元/㎡，具体一房一价，另有3100元装修包。

从网上房地产数据可以看出，去化情况其实还不错，这里面有多种原因：

首先，去化较好的楼栋，开盘节点较早，2021年年底就进行过首开，经过一系列政策加持后，项目去化速度明显在提速。

另外随着周边土拍的落地，项目周边未来新房的价格依然会上涨，而未来这些新上市的产品品质，比之前区域内的二手房还是有一定的提升，但目前核心区一二手倒挂现象已经消失，对于4.5万的核心区，还要看市场是否买账？

想着闭眼投资核心区的时代已经彻底结束了

未来的核心区买的是区域发展的未来，是长线前景，是各种规划和配套的落地，同时，自住的需求比重也慢慢会增加。

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。