停贷潮来了？耗尽积蓄买的房子烂尾，风险谁来担！

因为疫情和其他各种各样的原因，开发商暴雷、破产，延期交房、延期办证现象时有发生，买房不易，最担心的也莫过于举全家之力凑够买房首付，最终楼盘停工变成烂尾楼。面对这些状况，业主十分被动，有苦难言，“XXX楼盘烂尾”“婚房烂尾600天90后女孩不敢告诉家人”“停贷潮蔓延多地”等词汇也因此频繁登上热搜。

（图片来源：微博热搜）

面对这样的状况，有苦难言的业主开始自救，一纸纸诉状不仅交向法院，还掀起一阵停贷风，随之而来的是一封封《强制停贷告知书》发向烂尾楼盘的开发商。据不完全统计，截至目前全国已有至少100个烂尾楼的业主发出集体公告宣布强制停贷。

而最高院的一起判决【（2019）最高法民再245号】其实在裁判精神中，对这样的情况有所解析，判决中明确了：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人也就是贷款银行以及购房者，而购房者是不负有返还义务的。虽然我国并非判例法国家，但对于情况相同或类似的案件，高院的判决精神具有很高的参考、借鉴价值。

开发商、银行、买受人之间到底有怎样的法律关系呢？这样的裁判精神如何保障购房者的合法权益呢？今天圣运律师就带大家一起来看看这场停贷潮。

首先，我们来厘清背后的法律关系，我国实行商品房预售制度。期房购买者或全款或按揭支付了全部房款后，取得的只是合同债权而不是物权，期房与现房之间的时间跨度至少有两年的时间，所以期房一直以来就存在着很大的风险。早在2003年，央行曾经出台“121号文件”中就明确表示：建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。但在现实中很多期房最终成为了烂尾楼盘，就是因为在当初销售的时候，压根就没有封顶。也就是说，开发商跑路、烂尾楼烂尾，就是因为监管账户的资金在封顶之前，就已经没了。

那么很显然，银行作为贷款方，可能存在：违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、将按揭贷款资金违规划入非监管账户、作为预售资金监管方之一，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明等问题。因此，作为受害方的购房者们认为，银行的失责、违法、违规间接导致了他们的经济损失。

这一诉求也得到了最高院的支持，期房没到手，《商品房预售合同》可以解除，基于这个合同产生的贷款合同也随之解除。这意味着不再欠银行的钱了，银行贷款就可以不还了。那么，进一步的问题接踵而至，虽然不再欠开发商的钱了，但我们付给开发商的首付能拿回来吗？如果拿不回来，会不会首付没了，房子也没了呢？毕竟很多家庭的首付，也是掏空了家里6个钱包才负担得起的。

这一疑问其实在浙江省高院再审判决【（2019）浙民再545号】中也有所解答，法院认为，若购房消费者交付了全部或大部分房款，且房地产开发企业未能实际交付房屋，消费者的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权。简单来说就是，开发商不仅应该退钱，购房者还应当比别人更早获得补偿。

在实践中，可能很多烂尾楼的开发商无力退还这笔钱，而且更多购房朋友心之所向的其实是开发商继续建房。面对这样的局面，圣运律师事务所主任王有银律师认为，想要保障购房者的合法权益，还应当从问题的源头下手。房屋要想预售，就必须要通过主管部门设立商品房预售监管资金，专门防止开发商抽逃资金，从而导致工程烂尾。目前出现的烂尾状况，十有八九都存在资金监管不严的情形，导致购房者的钱被抽逃。因此，针对退还首付金的责任，其实开发商和主管部门都应当承担！

除此之外，王有银律师在此提示广大购房者，购买期房签订合同时一定要擦亮眼睛，有的购房者签订贷款合同中可能会出现“无论出现任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”的格式条款，而这样的格式条款实质上加重了购房者的责任，减轻了银行的责任，显失公平，不具备法律效力和拘束力，“谁拿贷款，由谁返还”的做法显然也更符合公平正义。

文章 | 圣运律师 | 视觉 编辑 | 圣运律师