多地烂尾楼业主停贷，业内激辩：商品房预售制该不该取消？

本文来源：时代周报 作者：胡天祥

继6月30日江西景德镇某盘业主发布强制停贷书之后，包括西安、长沙、郑州在内的多个城市的烂尾楼盘业主纷纷跟进。

据克而瑞监测数据，截至7月13日，业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个。其中，7月10-11日累计发布的楼盘个数为39个，7月12日迅速增加了42个，单日呈现翻倍增长趋势。

在此大背景下，“商品房预售制该不该取消？”再次成为坊间热议话题。

支持者认为，商品房预售制度存在很多不可预料的因素和风险，一旦遇到房地产下行周期，加上房地产开发商资金管理不善，其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”。

“好多年前，业内专家学者围绕商品房预售制和现售制的争论就已不断。至少今天来看，现售派的那些担忧成为了现实。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，房屋烂尾引发的“强制停贷风波”，推动了主管部门和行业思考商品房预售制度应不应该变更。

但也有多名受访者认为，预售制利弊皆有，防范房屋烂尾问题，也不一定非要取消预售制。

“在一些已经有成熟和严格的预售款监管制度的城市，主管部门如果能够做好监管工作，理论上烂尾问题出现的概率会小很多。”一位资深地产从业人士告诉时代周报记者。

合硕机构首席分析师郭毅也告诉时代周报记者，取消商品房预售制，实行现房销售，会进一步加剧房企的资金压力，难以保障其他项目顺利竣工交付。郭毅建议，主管部门是否可以考虑对当下执行的金融政策进行调整优化，让房企的资金链更加稳健，从而推进住房交付能够顺利实施。

利弊

商品房预售最早出现于香港，即开发商把在建中、尚未完成建设、不能进行交付的商品住宅，提前卖给购房者，也被叫做卖期房、卖楼花。

上世纪八九十年代，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，内地借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。

作为中国商品房销售最主要的方式，商品房预售制度极大缩短房企现金回笼周期，同时也增加市场商品房的供应，推动了城市化发展的进程。

“一栋大楼，从拿地到完工一般需要2年时间，在预售制的模式下，建设1/3层左右时即可对外预售（周期在半年左右），相当于地产商在拿着居民们的预付款支付所有的工程开支，1年半之后才交房给购房者。”中原地产研究中心指出，某种程度上，这相当于全体购房者补贴房地产商2年的预付款利息。更重要的是，有了这些预付款，房企就可以以少量的自有资金撬动巨大的资金，极大地提高房企自有资金的利用率。

虽然利处明显，但因开发商在商品房还未建成时就收取了房款，所以购房者可能会面临部分开发商圈钱跑路、开发商延迟交房、房屋质量、房产证延期办理等问题。

“预售制度的实质是购房人预先付款，开发商后交房，中间交房等待期一般为2年左右。在此期间，购房人不但要承担银行贷款利息和首付款的收益，还要承担逾期交房或不能交房的风险。”全国政协委员、安徽省律师协会监事长周世虹提出，预售制度还助推了开发商盲目扩张，引发开发商资金链断裂、项目烂尾闲置等一系列风险。

全国政协委员、明宇集团董事长张建明在经过扎实调研后提出，在商品房预售制度下，对于购房者而言是先交钱再拿房，存在很多不可预料的因素和风险。例如，如果遇到开发商偷工减料，建造劣质工程，可能购房者拿到的是不合格房子。更严重的情况是，遇到房地产下行周期，若房地产开发商资金管理不善，其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”。

争议

多年来，业内不时传出取消商品房预售的声音。时至今日，取消预售制的时机是否成熟？取消后又会对房地产市场产生哪些影响？

世联行指出，如果取消商品房预售制度，首先可以在一定程度上保证房屋交付质量。商品房不预售，从规划设计到工程监管、验收，都会受到严格把关，因为房子质量太差，买的人自然就不多，开发商回不了款。

“其次，取消商品房预售能够有效降低整体性风险，购房者所面临的开发商跑路、逾期交房、质量不过关等风险都可能不复存在。”世联行表示，规范房地产市场，抑制投机资金进入楼市。取消商品房预售制度，市场杠杆效应减小，人们会更加认可房子就是用来居住的，炒房成本变高，投机行为也能在一定程度上得到抑制。

但取消商品房预售制的负面影响也很明显。

亿翰智库指出，首先，预售制度取消可能会对企业、政府、银行等金融机构造成不可估量的影响。其次，将会使市场产生巨大波动，不利于维护市场秩序，更不利于解决社会主要矛盾。再次，贸然取消预售制度有推升房价可能。最后，房地产行业的很多问题和风险产生的根本原因并不在于预售制度，而在于对于风险的识别和防范措施不到位，当务之急更应该建立风险防控机制。

地产经济学家邓浩志告诉时代周记者，自实施三道红线政策后，部分金融系统停止为房地产“输血”，整个房地产行业开始陆续遭遇资金危机。

“如果在这个时间节点实施现房销售，房地产项目势必延长回收资金的时间，资金肯定更加不足，反而可能引发更多房企出现资金危机，更多项目出现无法运作，甚至停工、烂尾等情况。”邓浩志表示，对各地而言，一旦房企资金更紧张，当地的土地市场也会更加低迷。

探索

从目前房地产形势来看，短期内取消预售制度推行现房销售并不现实，但目前的“预售金监管”对开发商起到了一定的约束作用。

资金预售监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

业内人士认为，预售资金监管成为焦点，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼。肖文晓也告诉时代周报记者，主管部门如果能够做好监管工作，理论上烂尾问题出现的概率会小很多。

据克而瑞统计，2020年，已有二十余省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则，内容包括要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。

2021年以来，为确保辖内项目“不停工、不烂尾”以及地方政府需要承担属地责任、防止辖内项目资金被地产开发企业抽调，漳州、厦门、苏州、无锡、珠海、北京、石家庄、重庆、济南、天津、青岛、西安、成都、南通等多个地区便印发了《商品房预售资金监管办法》，旨在规范商品房预售资金监管，弱化预售资金的融资功能。

克而瑞指出，加强预售资金监管，一方面能够保障项目资金运转的安全性，防范房地产领域的金融风险，同时也能减少因企业资金挪用而产生的烂尾风险。