河南断供事件已波及全国，法律解析它对开发商、银行和业主的影响

正所谓福无双至祸不单行，河南最近事情比较多，村镇银行风波刚刚有眉目，又爆发了烂尾楼业主集体停贷事件！近日，一烂尾楼业主强制断供事件发酵，备受市场关注。

往日风光无限的郑州楼盘【名门翠园】，近日风波不小。据悉，名门翠园因停工时间长、维权事件频发，由于网络的快速传播消息，现在几乎网络上都知道了。

而楼盘成为烂尾楼，受到伤害最大的无异于业主们了，他们把辛辛苦苦一辈子赚来的钱都交给开发商，还在银行借贷了巨额金钱，这需要下辈子才还得完！

而近日，一份“名门翠园业主强制停贷告知书”登上热搜，主要导火索就是这个名门翠园的项目！它自开盘以来累计销售金额近百亿元，可是逾期交房1000多日，不仅如此它的工地上已经面停工，没有复工迹象！

而此事并不是局限于当地，它波及到了全国多地烂尾楼，业主们都发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，目前统计下来，涉及的城市包括河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。据调查机构数据，目前，业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个。也许还会波及更多项目，因为也许遭遇烂尾楼事件的人还有更多！

之所以停贷，业主们自己觉得还是有充分的理由的，他们认为：因为在烂尾楼形成过程中，其实银行负有主要责任，比如如违规发放贷款；比如资金未转入开发商监管账户；再比如未尽到专款资金监管的义务等。

这样看来，业主们的法律知识素养比之前几届要高了很多，能够找到法律关系的关键点，能够依靠法律武器来维权，这样比反正没有钱的无理取闹技术含量高多了，成功的机会也会大很多！

不过，作为打擂台的另外一方，由于开发商基本破产或者跑路，剩下的只有银行了，他们肯定是会持有不同观点的！他们一定会认为，烂尾楼业主以未获交房为由不还按揭贷款理由不充分。

法律关系上，业主的贷款是和银行之间签的是按揭贷款借款合同，这一合同的履行，与开发商能否顺利交房没有直接关系。

从表面的法律关系来看：在商品住房买卖过程中存在着两种法律关系：

1.购房者和开发商之间的买卖关系。

2.另一层是购房者和银行之间的借款关系。

按期交付房屋是开发商和购房者的约定，不是银行和购房者的约定。

一般在签署合同上，借款人的还款义务是无条件的，至于住房交割是购房者与开发商之间的事情，跟银行没有直接关系。

金宝每日说法用一句通俗的话来归纳就是：你是从我这里借钱去买房子的，房子出了什么问题你去找开发商，别找我银行啊！

那么，银行说得对吗？

业主的观点是否有法律支持呢？

银行与开发商、业主到底是一个什么法律关系呢？

金宝每日说法做一个简单的法律分析，为了让读者通俗易懂，就撇开开发商自己向银行贷款才能把盘子开起来的法律关系了！

就只谈业主向银行贷款然后找开发商买房的简单法律关系吧：

业主大部分一般都是普通的老百姓，是不可能一次性掏出几百万来直接买房子的，于是，只能和开发商协商先付一小部分钱，这就是所谓的【首付】，然后再与银行协商，把自己要买的房子抵押给银行，向银行借个几百万，将来分几十年慢慢向银行还钱，当然，这也是要付利息的，一般最终还款额是借款额的两倍的样子，这样银行也有利润了。

而银行就获得了这套房子的抵押权了，也不怕你业主不还钱，不还钱就申请法院封房子拍卖再还钱。于是银行就会很愿意把钱借给有还款能力的业主，当然，它不会把钱直接打给业主，而是按规定要打给开发商的指定账户。

这样一番操作下来，业主可以买个房子安家了，开发商可以卖房子赚钱了，银行也可以通过利息赚钱了，就是一个三赢的大好局面！

如果楼市比较健康、正常，一切都好，可是如果遇到楼市被打击，如果遇到经济萧条，再加上遥遥无期的疫情，开发商可能会资金断裂，或者开发商拿钱跑路，没人发工资，工人就会罢工不干，房子就建不下去了，而业主们拿不到房子，当然也不愿意还贷款了，银行就会面临坏账危机，而银行又是国家经济命脉，它的危机会继而影响整个国家经济！于是三赢的局面变成了一团浆糊的局面了。

那么，业主们停止还贷款，银行又没办法拿烂尾楼去拍卖，就算拿去拍也没人要啊是不是？那银行可以向法院申请强制执行业主的其他房屋和财产吗？

从表面法律关系来说，是可以的，因为银行拥有对业主的债权，如果债权无法实现，可能申请执行他的财产实现债权！

不过，深层次分析，法律关系里还有一个问题，那就是银行当初把钱借给业主时不是直接把钱打给业主的，而是打给了开发商账户，按照规定，这个账户必须是受监管的账户，也就是说这笔钱开发商不能随便拿着跑路，也是为了保障业主们能够顺利拿到房子，如果银行随便把钱打给违规账户，那么银行就是有过错了，业主们在面临开发商停盘无法拿到房子时还要不要交贷款，在法律上就有了争议，也就是说不是银行说啥就是啥了！

通过案例检索，我们能看到一些判例是支持业主的，在这些案例里，法院指出银行存在违规将款项支付到非监管户等过错行为，最终判令在商品房具备交付条件之前，无需向银行再支付贷款。

无独有偶，我们可以从2019年的最高法民再245号民事判决书中看到，最高法院指出，如果因开发商原因无法交付房屋的，《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

一般来说，最高院的判例对全国各地的法院具有指导意义，而现在司法系统又在普及【同案同判】原则，避免同案不同判，避免地方司法程序受地方力量的干预和影响。

所以从这个角度来说，业主们停贷也不是无理取闹，而是有一定的法律依据的！

那么关于这件事你怎么看？金宝每日说法欢迎发表你的看法和想法！