救市，又出大招！

01

楼市调控又有新动作。

经过河南麦府交易所、蒜府交易所、南京西瓜府交易所、无锡桃府交易所，企事业单位收购“品多多”，杀出江湖。有什么玄机？

2018年楼市过热时，Xi、长沙、杭州等多个城市暂停企事业单位购房，遏制楼市“虚火”。

2022年，市场情况发生了变化。

7月初，吉林省长春市政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场稳定发展若干措施的通知》，其中第十条提到，支持批量集中购买商品房。

据统计，太原、山西、中山、广东、沈阳、辽宁、桐庐、浙江、铜陵、安徽、普洱、云南、巴中、四川、黄冈、湖北等地此前均发布过与“购房团购”相关的政策或活动。

湖北黄冈对20人以上的团购开发企业给予不低于总房价3%的优惠。

山西太原，团购房源价格不高于项目评估价的92%。

浙江桐庐在备案价优惠的基础上，一次性购买10套以上优惠3%，一次性购买20套以上优惠5%。

为了不违反“限价令”，打折后价格低于备案价格85%的，允许用实物弥补，比如送家电。

一般来说，政府机关、国企事业单位、高校、科研院所的员工福利有保障，尤其是公积金比私企缴纳的高，是房企的潜在优质客户。

现在，政府出面，开发商获利，企事业单位员工集体买房，目的只有一个，就是托市。

宇宙末日真的是编出来的吗？

以前的土地市场，大量国企进场拍卖土地，后来的新房市场，企事业单位员工集体买房。在关键时刻，他们不得不依靠正规军。

02

“涨价去库存”这个概念我们都知道，开发商也深谙其道。

第一，房价上涨时，购房者预期向上，会导致房价继续上涨进而超出自己承受能力的焦虑。在这种焦虑的影响下，涨价可以刺激他们的购房意愿。

第二，房价上涨可以让房价升值，购房者也会从中受益。

而降价往往适得其反，会强化消费者的负面预期。

正因为如此，各地才会让企事业单位带头团购，把降价幅度控制在一定范围内，明面上不突破限价令。

去年年底，不少三四五线城市发布“限价令”:

降幅不得超过15%(或20%、10%、8%，无统一标准)，否则不予网签；严厉打击“恶意降价”。

为什么限价令后这些城市降价卖房？

首先，这一轮政策暖风“应该是用尽了”，三四线楼市还是很冷的。

不同于一二线城市，只要调控稍微放松，就能释放一大波购买力。

四线本身并没有出台限购政策，所以没有办法通过放松调控达到楼市回暖的效果。

从各级城市的去化周期来看，三四线城市去化周期基本在20个月以上，一二线城市去化周期开始下降到10个月以内。

也就是说，目前核心一二线城市的需求正在升温，购房者积极入市。5-6月全国客户看房热度指数超过136，比3-4月上升12点，接近2021年上半年月均水平。

而基本面较弱的二三线城市，单纯依靠本地客户支撑的三四线城市，整体购买力有限，楼市依然很冷。

其次，楼市的连锁反应正在发生，付款和卖地都受到影响。

楼市不景气对土地交易有直接影响。今年一、二季度，三、四线城市拍卖利率升至最近十年最高水平。

土地拍卖的背后，是房企拼命逃离三四线，而高库存的房企只能想办法出货，花式营销层出不穷。

有一个很矛盾的场景。一方面，价格有限；另一方面，房企为了还钱，只能降价促销。为了卖地，政府还应该鼓励团购，在限价令范围内买房。

而积重难返的三四线楼市，从“限价令”公布的那一刻起，就已经发出了楼市转向的真实信号。

从人的角度来看，过去10年，人口下降的城市主要集中在东北、中部、西北、西南省份，导致三四五线楼市热度不高。

从钱的角度来看，三四线楼市的杠杆空间并不大。

相比一二线城市，普通三四线城市政策环境宽松，居民购房杠杆率远高于热点城市。

贝壳统计数据显示，三四线城市的贷款资本比率普遍高于一二线城市。

如开封、咸阳、中山、临沂的贷款资本率分别为52.7%、54.5%、56.8%、60.5%，北京、上海、广州、深圳分别为24.8%、27.4%、45.6%、47.5%。

另外，大家的储蓄意愿普遍比过去高。

央行数据显示，上半年居民存款增加10.33万亿元。什么概念？

这意味着，上半年平均每天约有571亿存款涌入银行。

各项指标都对三四五线楼市不利。

03

冷热不均显然不是国家希望看到的，所以想办法让楼市轮流吃饭就很重要。

国家发改委近日印发了《“十四五”新型城镇化实施方案》，提出深化户籍制度改革，意义重大。

其中包括全面取消市区常住人口300万以下城市的落户限制，放宽市区常住人口300万至500万的I类大城市落户条件。

按常住人口划分，一线(新一线或准一线)城市≥1000万人，二线城市≥500万人，三线城市≥300万人，四线城市≥100万人，五线城市< 100万人。

所以，三四五线城市落户的全面放开，是为了吸引一部分非户籍人口在当地落户，可以将流动人口转化为当地的增量人口，形成新的消费力。

比如当地农民在城市买房，结婚也需要在城市买房。

而全国三四线城市、地级市、县城有3000多个，数量非常多，远远超过统计局房价数据中的70个大中城市。

对于基本面较弱的低线城市来说，楼市最艰难的时刻仍未结束。

这些城市，除了学区房自住，投资价值都很低。