北京户口"松绑"再次落空！

2022年7月12日，国家发改委公布了《十四五新型城镇化实施方案》，在这个方案中，再次明确提出“深化户籍制度改革”：

取消城区常住人 口 300 万以下的城市落户限制。

放宽城区常住人口 300 万至 500 万的 I 型大城市落户条件。

完善城区常住人口 500 万以上的超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。

但是国家发改委在“方案”中又特别强调：除个别超大城市外。

毫无疑问，这个“个别超大城市”其实就是特指“北京”，因为就算是上海，也已经“落户松绑”了。

2022年7月11日北京市人保局发布公告：2022年北京“积分落户”最终核定落户人数规模为6006人，对应最低分值为105.42分。

可以说北京2022年的积分落户规模创造了近五年以来的“最低人数”，而落户分数却创造了近五年来的“最高纪录”。

尤其是2022年的落户分数较之2021年增加了“5分”，也创造了近五年以来的最高增加分数。

这只能说明“北京户口争夺战”越来越惨烈，近800万“北漂一族”注定了一生可能都无法拿到“北京户口”了。

2021年北京官方曾经提过“适度扩大积分落户规模”，但从最新的“减量发展”提出来以后，北京“积分落户”规模扩大可能已经无法实现。

我们判断：至少在五年之内，北京积分落户规模不会扩大，北京落户松绑已经彻底落空。

两个超一线城市，上海“增量”，而北京将“持续减量”。

本次北京人保局的公告中同时还提到了“2022年的三大落户人员特点”：

一是落户人员平均在京工作时间和社保时间为16.7年。

二是落户人员年龄集中在35岁到45岁之间，平均年龄40.8岁。

三是落户人员从事科学研究、技术服务及文化产业工作人员占比53.9%，高新技术企业工作人员占比36%。

由此可见，北京的“积分落户”不仅“人数规模少”，同时还主要针对“城市精英阶层”：工作时间超过15年，年龄在35岁以上的“高薪码农”。

这对于年轻的“北漂一族”来说，北京户口已经“遥遥无期”了，北京人口“疏解”的大方针不会改变，北京落户可能还会进一步收紧。

那么，在竞争越来越激烈的“北京积分落户”背景下，北京的人口形势和格局会发生怎样的变化呢？

我们认为要重点关注以下两点：

第一，北京“平原新城”的常住人口将持续增加，尤其是越来越多的“城市中产阶层”也会大量在北京郊区买房改善。

原因很简单：根据北京积分落户的规则，在北京近郊区的新城买房，积分落户可以实现大量“加分”。

根据相关数据的测算，如果在北京近郊区的新城没有住房，北京积分落户的成功率可能仅有10%左右。

所以对于北京的“城市中产”来说，要想实现尽快“积分落户”，就必须要“换房”：将城区里的唯一住房卖掉，置换新城的房子。

从而导致北京五大新城板块未来的常住人口规模将会持续“增加”，而城区的常住人口将持续“下降”。

而且“外迁的人口”将不仅仅局限于工薪阶层，也将包括大量有钱的“城市中产阶层”，这是北京政策主动引导的结果。

这样一来，对于主城区的“老破小”房子来说，将会面临较大的房价压力，一方面要面临刚需减少压力，另外一方面还要面临改善人群的“抛售潮”。

所以建议城里的“老房子”还是应该尽快“置换”。

第二，刚需规模将会大规模减少，北京的城市吸引力对于年轻人将会下降，北京的刚需人群要么选择“新一线城市”，要么疏解“环京地区”。

2022年中国绝大多数的城市户口早就已经“裸奔”了，甚至连上海的户口都已经全面松绑。

高房价叠加落户希望渺茫，北京的城市吸引力对于年轻人来说，恐怕将会进一步下降。

未来的北京刚需人群，要么直接“南下”选择“新一线城市”，这些城市房价不高，落户容易，教育水平还不错，对于当代的年轻人来说，是一个“安家”的不错选择。

特别是近年来常住人口不断增加的武汉、杭州、苏州、南京、成都等城市，还会不断的蚕食一线城市的流出人口。

还有一部分北京刚需实在离不开北京的工作文化氛围，那么他们就会选择在“环京地区”落户生根。

尤其是拥有发达轨道交通和良好教育配套的“环京地区”，将会成为新一代“北漂人”的首选之地。

通勤，落户，教育是新一代“北漂人”的核心诉求，未来好的通勤条件+好的教育配套的环京板块，房价依然有空间。

这样一来，有可能会让北京的“刚需住宅”失去持续升值空间，因为北京刚需将会逐渐“流失”。

因此未来北京的住宅市场，将会越来越注重“楼盘的品质”，户型定位上也将从以“刚需为主”过渡到以“改善为主”。

这也就意味着在北京买房，户型一定不要买得太小，因为需要小户型的那部分人已经被北京“疏解”，未来的北京市场，将主要以改善需求为主。

综上所述，随着北京户口松绑的彻底落空，北京城市发展的“持续减量”已经成为必然，用过去十年的标准再来衡量北京的未来十年，显然是不合适的。

未来十年的北京，很显然将会发生人口格局的两个重大变化：其一是人口只重“质量”，不重“数量”，刚需人群会逐渐下降。

其二是“轻城区”，“重新城”，主城区的人口会持续快速减量，而新城郊区的人口不仅规模将持续增加，同时质量也会增加。

简单来说，就是北京的“有钱人”也将会大规模外迁，北京重点新城未来的房价空间依然很大。

但不管如何，未来十年北京的常住人口规模还是会持续“负增长”的，大量的人口要么流向“新一线城市”，要么将流向部分“优质环京地区”。

北京的“刚需住宅”已经越来越不值得纯投资了。

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