本土房企回归，区域分化明显，南京第二轮土拍成交727亿

记者 | 孙梅欣

配合着持续高温天气，南京第二轮土拍市场显现出一丝回暖气息。

7月12日，南京第二轮土拍在网上举行。当天上午9点半，44宗土地进入竞拍环节后，便迅速有29宗地块底价成交，进入待公证环节。同时，也有2宗地块因无人报名而迅速流拍。

最终，此次挂出的44宗地块中，有5宗触顶摇号、6宗溢价出让、31宗底价成交、2宗流拍，土地成交金额达到727亿元，表现明显好于首轮土拍。

从土拍结果来看，尽管大部分地块以底价成交，但区域冷热不均表现加剧。同时，南京本土房企“回归”，也成为本轮土拍的重要特征。

板块冷热分化加剧

此次挂出的河西中、河西南区域共计4宗地块，全部达到触顶价格，进入待摇号环节，使得河西再次站稳了南京最热门板块区域。其中包括河西中G28地块，成交价格达到26.9亿元，5.2万元/平方米的毛坯限价更达到了南京限价“天花板”，但仍成为最抢手的地块。

另外，江宁百家湖G51地块也成为当天“黑马”，在经历16轮报价后，同样达到触顶价格成交总价17.5亿元，楼面地价达到26285元/平方米，并且未设置毛坯限价，实行“差异化定房价”。

位于城北燕子矶的G32地块，也经历了长达1个半小时的34轮竞拍，最终以33.3亿元成交，最终被保利发展拿下，楼面地价达到30684元/平方米。

与之相对的，则是部分早前被视为热门板块的地块，表现遇冷。

最为明显的是江北新区地块，此次出让的5宗江北新区核心地块中，仅有G09江核金融中心地块为溢价成交，且仅有2轮竞拍，最终以24.1亿元被保利拿下。另外4宗江北核心区地块，包括金融中心G11、研创园G10、国际健康城G07、G08地块，均为底价成交。

南部新城板块表现也同样有些令人意外。这一板块热度一度仅次于河西地区，虽然G27地块以45.4亿元总价成为当天成交价最高的地块，被金茂拿下，但G27、G25均为底价成交，只有G26、G24为溢价成交，也并未触顶。

有意思的是，当天流拍的人居森林G42地块和铁心桥G39地块，均位于雨花台区，在2021年前后，因为规划承接河西的外溢购买力，一度也曾被视为刚需新锐热点板块。然而在经历市场波动后，热度褪去，房企和购房人都选择用脚投票。

除了市场板块冷热交替、分化加剧之外，南京本土房企也在此轮土拍中，悉数登场。

本土房企回归

从此轮拿地企业来看，包括全国性房企保利发展、金茂、龙湖、华润，也有南京本土城建平台奥体建设、颐居建设、江宁城建、安居集团，同时海信地产、伟星置业、华能等外来房企。与此同时，栖霞建设、高科置业、金基、凤凰置业、武夷房地产等南京本土房企，也在此轮土拍表现抢眼。

其中，栖霞建设拿下了仙林湖G35、栖霞山G37、燕子矶G33共3宗地块，高科置业拿下G33燕子矶、仙林湖G38地块，金基则拿下江北桥林G56、老城东G23地块，并和南部新城集团共同拿下G25地块。凤凰置业拿下城东孝陵卫G22地块，武夷房地产则拿下江宁东山G47地块。

上述房企中，除金基之外，其他房企均为国企，或在股权中有国资入股。栖霞建设、高科置业在南京土地市场较热的2017、2018、2020年，面对外来房企的涌入，一度甚少出现在公开土拍市场，一年只有少数地块入账，有些甚至全年没有拿地记录，只靠早前拿地项目上市保持热度。

但从去年下半年开始，上述几家房企在土地市场出手则积极了许多。此次栖霞建设拿下的3宗地块，均位于南京栖霞区，也正是企业的发家地。高科置业的股东中，有南京仙林开发投资集团和南京栖霞国资经营有限公司，拿下的仙林地块，更是早前高科置业主要开发的区域。

而武夷房地产，也是南京本地的区域开发企业。在2005年之前，武夷房地产在南京江宁区有多个项目开发，其中以东山街道比例较高。但在2010年之后，便极少出现在公开土拍市场。此次再度出手，拿下的还是大本营江宁东山地块。

不过，相较于城建平台，上述本地房企一方面大部分具有国资背景，另一方面具有市场化操盘经验。另外，包括栖霞建设、高科置业、金基等房企，虽在外地项目较少，但在南京本地市场颇具市场认可度，部分更被认为是“品质房企”的象征。

有业内人士认为，本土房企、国企积极拿地，一方面是释放提振市场的信号，另一方面也是在上市房企、外地国企再度涌入市场前，有一个喘息的时机。

南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为，本地房企普遍资金链并不十分紧张，规模也不大：“只是等待好项目，这个时间点，外地房企扩张步伐放缓，给了本地房企拿地机会。”

市场略有回暖

事实上，从今年4月中旬南京持续松动房地产相关政策以来，到今年6月末，市场表现已经有回暖的信号。

根据南京网上房地产数据显示，今年6月南京新房认购量8120套，环比上升25%；成交量5970套，环比上涨6%。南京房协报告显示，7月第二周（7月4日-10日），南京全市二手房成交1868套，环比微涨，并连续5周成交量超过1800套，创年内周交易量新高，基本与去年下半年交易水平持平。

不过从价格上来看，安居客数据显示，7月南京二手房均价为26765元/平方米，环比下跌0.57%，同比下跌8.2%，整体下行趋势尚未扭转。

吴翔华表示，从市场实际成交量的增加，已经表现出复苏迹象：“但是这一轮复苏有较长过程，需要等待一线城市复苏，二线城市才能真正复苏。”

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，相较于南京首轮土拍，此次集中土拍释放的信号较为积极：“市场竞争扩散至多个片区，市场呈现走稳回升态势，另一方面，和周边城市市场下行相比，南京土地市场有回升势头。”

他认为，土拍结果很好地反应了目前开发商对南京房地产市场未来1-2年的走势判断，对大多数地块的理性判断占主导，极少数的优质地块还有想象空间，整体来看此次成交金额的企稳态势明显。