商铺40年产权，期满后产权归谁？延长的土地出让金如何计算？

商品房和商铺产权到期后，应该如何办？这个问题确实到目前为止，都没有非常权威、准确、一致的答复。原因在于三方面：第一方面，过去国家的相关法规没有明确进行解释说明。第二方面，我们目前的商品房和商铺，还没有出现大量的产权期满的情况发生。第三方面在数量和金额计算方面，需要涉及多个部门，还有可能每个城市都不一致，所以目前还没有统一的计算公式。

我国的商品房曾经有过使用期届满的情况，前几年深圳最早一批商品房，当时的使用权只有40年，确实到期了。该如何办？最后经过当地多个部门的协调，以业主向土地部门延长缴纳土地出让金的方式进行了解决。这也属于特事特办，缴纳金额也不是很多。

我们再讲一下商品房和商铺的产权问题，其实其中是包含了两个产权问题，一个是土地的所有权和使用权问题，一个是商铺和商品房的资产所有权和使用权问题。土地的所有权永远是国家的，土地的使用权在商铺方面是40年，商品房是70年。剩下商铺和商品房的资产所有权使用权都是归业主所有。

所以现在所指的到期是指的土地使用权到期了。那么因为土地的所有权是国家的，只要在土地上建造的房屋没有倒塌还符合居住和使用标准，那么国家也无权收回，所以在此时只有国家将使用权进行延期，才能解决这一矛盾。所以房屋到期同发展商物业等等都没有任何关联，就是同国家土地部门有着直接联系。

其实就是现在的方案，国家延长土地使用的出让金，例如延长20年，那么业主就缴纳20年的土地出让金；延长40年，业主缴纳40年的土地出让金。这一点在今年1月1日生效的民法典中，已经有着详细的确认，在第359条中规定：“非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋，以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

也就是说，对于非住宅用地，例如商铺、写字楼和公寓用房等等，虽然还没有明文续期的规定，但是到时候可以比照住宅商品房进行办理。大家就放心吧，到时候一定是采用延长土地出让金的方式进行解决，而不会因为土地使用权收回来了，那么建造在这个土地上的商品房和商铺都有属于国家了。

我们现在都已经是法制社会，土地出让部门同个人一样都是平等的法律主体，那么估算会缴纳多少的土地出让金呢？其实现在因为没有任何的规定，只能大致的猜想。有些专家认为产权届满时可以实行自动续期，续期按当时的1%-10%来征收（土地使用权出让金）。当然如果到期之后，国家针对土地有另外的规划，那么需要拆迁的，这方面有着法律规定的，是按照商业补偿1:3的比例赔偿，是住宅的三倍。