2022西安楼市上半场：成交破纪录，价格创新高！下半场何去何从？

眨眼间，2022年上半年已经过去，但可以算得上“命途多舛”。

年初，受春节和疫情双重影响，整个西安楼市几乎是“冰封”状态，不过好在从2月开始，逐步“回暖”，甚至近期还有网上铺天盖地的“投资客组团”来买房！

2022年上半年到底发生了什么？我们从政策、土拍、新房、二手房维度找了一些关键数据，总结2022年上半年的一些情况。

而接下去西安楼市的下半场，究竟何去何从？

不用惊慌，我们从宏观到微观，给大家理一遍思路。

首先，看基本面。

还是那句老话，土地财政不变，基础不变，根源不变，房地产逻辑就一切不变。只是循环的路径变长了。

原来是印钞-贷款-房产。今后则是印钞-贷款-社会财富流转和重新分配-房产。

第二，看政策。这一点和上一点内在是呼应的。回过头来看2022年上半年关于房地产的政策，就会发现意图非常清晰：

“救市大礼包”、购房资格等政策、房贷利率下调，这三个是最重要的关键词。

意思是：避免大起大落，不可能大跌，也不可能大涨。路径很明确，只能稳定而温和的上涨！

大方向讲完，具体到西安，是什么情况呢？

实际上，西安今年以来人口流入，尤其是年轻人才流入依然很强劲。

公开信息显示，截止2021年末，西安全市常住人口（含西咸共管区）为1316.30万人。（若以不含西安（西咸新区）—咸阳共管区口径统计，常住人口则为1287.30万人）

这一数字与2020年11月为节点的第七次人口普查1295.29万人相比，增量达到21.01万！另据统计年鉴数据，2020年底常住人口为1296万人，增长仍超20万。

事实上这个增量的数据，已经位列全国第四，仅次于武汉、成都和杭州，居于新增人口第一方阵！

新增的人多了，商品房供应却不能够有效放大，于是房子供不应求，导致市场热度居高不下，房价逐步上行，这是符合市场规律的事。

只不过，现在大惊小怪的吹热度有些不合时宜，加之没有顶级红盘出现，所以表面上显得“风平浪静。”

整体来看，2022年上半年港务区、高新和浐灞位列上半年各区域批售前三甲，据统计分别为19616套、17274套和10913套，三个区域总量占全市批售量的51%。

但从成交情况来看，港务区、曲江、高新最受欢迎，整体来看各区域的成交情况并不是很乐观。对购房者来说，可选房源更多：

| 1月 ：西安主城公示19盘共8618套房源，均价约18611元/㎡，供应体量大幅上涨，均价小幅回落。

其中浐灞金融小区、中国铁建·西派国樾、龙湖天奕、万科未来星光、招商雍澜湾、曲江荣华学府中城、绿城观澜、白云兴庆御苑、金泰贞观悦府、绿城复地柳岸晓风10个项目均为首次价格公示。

仅恒志云都开盘，推货282套，成交70套，开盘去化率25％。

| 2月：西安主城推售房源共7147套，房源数环比上涨570％，迎来集中出货潮；意向登记人数共计59739人，环比上涨981％。

天地源丹轩坊加推意向登记人数暴增，创下2022年首个3万+摇号记录；商品住宅平均中签率12％，主要表现为高性价比网红盘拉低中签率。

共17个项目开盘，7190套房源，平均去化率为73％，相较疫情1月去化率62％有所提升。市场表现有所回暖，但开盘分化加剧，刚需/刚改高性价比盘均可持续实现热销，但如龙湖天奕、金泰贞观悦府、白云兴庆御苑等项目去化率低至20％以下。

|3月：西安主城推售房源共3294套，房源数环比下降54％，同比下降106％，＂金三”推货量不足；意向登记人数共计12801，环比下降79％，同比下降501％，仅奥园誉府、万科璞悦、中粮奥体壹号三个倒挂项目出现千人摇；商品住宅平均中签率63％。

共22个项目开盘，共4515套房源，平均去化率为52％，相较2月去化率73％明显降低。

开盘分化进一步加剧，整体市场更加理性，仅4盘高产品力或高性价比项目实现热销；但龙湖景粼玖序、招商雍澜湾、龙湖星河紫云台等品牌房企项目开盘遇冷，去化率低至20％以下。

| 4月：西安主城推售房源共2723套，房源数环比下降17％，“银4”表现不佳；意向登记人数共69304人，环比大幅上涨441％。

华润未来城市和万科翡翠国际因超高性价比引来6.6万组家庭登记，占全月登记人数的96％，形成登记市场的冰火两重天；商品住宅平均中签率4％，主要表现为高性价比网红盘拉低中签率。

4月市场有所回温，14项目登记，2盘万人摇，超过80％的项目均需摇号开盘。华润未来城市创4.6万人登记记录，万科翡翠国际热度不减，在被华润大量“锁客”后仍有1.88万人登记。

| 5月：西安主城推售房源共5340套，房源数环比增加96％，供应量上涨；意向登记人数共19775人，环比下降71％。

仅3盘千人摇，天地源云水天境最后房源加推，登记6000余组，其余项目登记表现平平，半数项目流摇；商品住宅平均中签率27％。

5月市场供应增加，25项目登记，项目登记分化严重平均中签率27％。

| 6月：西安主城推售房源共9118套，有15盘次需要摇号，其中包含7个千人摇，分别是招商央畔、融创望江府、西安全运村、英郡年华国际社区、碧桂园云顶、金地中央公园、红星·天铂。

共22盘开盘，总推房源7416套，开盘认购了4759套，整体去化率为64%。其中，有13盘是摇号开盘，6个千人摇。仅有2盘去化率为100%，开盘即清，分别是英郡年华国际社区、融创望江府。

梳理后小结一下：

不完全统计2022年上半年住宅供货量：36240套；推售量：25577套；成交量：10720套。

热度top10楼盘：华润置地未来城市、天地源丹轩坊、中国铁建万科翡翠国际、天地源云水天境、绿城西安全运村、绿城观澜、天地源云水天境、华润悦玺、碧桂园云顶、金地中央公园（排名不分先后）

单盘销售金额TOP10楼盘：中国铁建·万科翡翠国际、中天新希望未来印、招商城市主场、碧桂园云顶、中铁建西派国樾、金地中央公园、华润悦玺、碧桂园高新云墅、新希望锦麟天玺、天地源云水天境。

拍地是房地产逻辑闭环的第一步。

所以，根据拍地的动向，能预判很多事情。在西安首轮集中供地的数据中，似乎可窥探一二：

其一、成交总金额、供应量持续缩水、绝大部分底价成交。

首轮集中土地共33宗，成交23宗（4宗摇号、3宗溢价成交、16宗底价成交）除此之外，9宗流拍、1宗中止出让。

土地成交面积合计1635.375亩，土地出让收入共244.665亿元。

其二、央企、国企成为主力军。

首轮万元地块几乎本土房企托底。

像紫薇、天地源、高新地产分别选择高新中央创新区和丝路软件城；国企、央企像中海、保利、中铁建补仓了丝路软件城。

很明显，因为要控制总的指标不突破。所以首轮土拍高单价的地方，基本只能“按兵不动”！

二手房呢，因为库存量增大，所以是“遇冷”。

截止7月8日在售二手房达到了106600套，去化周期达到了31个月！

不过，除了极个别机会，二手房大体上是在阶段性的高位，不具备大幅上扬的动能，实际也很难有大幅度上扬的动作。

换句话说，市场需要较长一段时间来盘整、消化和夯实前期的涨幅。涨多了，涨不太动，部分虚高价格回调是事实。

所以，客观来看，未来二手房市场会进入量增价稳阶段。

梳理完上面这些数据中得出以下结论，供大家分析讨论：

1、西安整体涨幅并不夸张，人口基数也不算小，相比较其他城市，未来各方面都有提升的空间。

2、每个城市都会有自己的成长期，上海、北京、深圳的更早，西安刚进行了一半。这个过程中，人口流入量较大，房价涨幅会较明显。

3、大部分城市都遵循涨多了要歇歇，涨少了会补涨的规律。有的城市走势平缓，有的城市则大起大落，区别估计在于调控的艺术。

4、最终还是要看整体的幅度，这决定着一座城市的资金沉淀量。从这个角度看，西安还有戏。

5、西安发展进入大量吸附人口的阶段，这是城市发展的客观规律。城市骨架扩大后，需要大量人口进入来填充，才不会造成社会资源和基础建设投入的浪费。

在这个客观规律之下，西安供需矛盾短时间无法解决，意味着房价将会较为坚挺，哪怕情绪上波动，也很难有较大幅度的回调。

6、调控消灭的是炒房的空间，但不能解决供需矛盾，除非真实需求消失，或者真实供应有效放大到满足需求，否则，西安楼市要“真冷下来”，这很难。

最后，讲回西安的情况。

未来还会持续分化。好品质、好地段的房子，是优质资产，是大部分购房者争夺的稀缺资源。

除了个别板块还有部分补涨的动能，大部分板块已经运行在阶段性高位！