传统市区神仙打架 3大热门板块谁才是流量担当？

买房最看重哪一点？虽然每个人都有自己的想法，但是有一点毋庸置疑，那就是对于地段的考量。稀缺地段所带来的配套资源以及未来可落地的规划和价值是其他区域无法比拟的。

在上海买房，购房者除了看环线以外，也会比较看重区域板块的价值，如一二手倒挂、周边配套能级高的板块往往会比较受购房者欢迎。

传统市区一直以来的关注度都比较高，截止二批次共推盘了49次，目前有31盘触发积分，占比63%，触发积分的楼盘主要以徐汇滨江、东外滩、北外滩、苏河湾板块为主，可见传统市区的购买力和热度依然强劲。

提前说一句，北外滩除招商虹玺外，目前无楼盘入市，就不多做介绍了。接下来，主要从规划、配套、价格、土地市场等四个方面来看看徐汇滨江、东外滩、苏河湾板块的情况。

徐汇滨江规划能级高 板块资源难以复制

这三个板块都是“一江一河”的规划中的区域，如果说这三个板块中，哪个最为“金贵”，那必然是徐汇滨江。

徐汇滨江如今在上海的地位已经不言而喻，特别是与对岸前滩的价值上升之后，徐汇滨江更是稳稳的站在了上海楼市的“金字塔尖”。

徐汇滨江地区，岸线长约11.4公里，面积约达9.4平方公里，早在规划之初，就比较注重该板块的整体性。又加上2020年初西岸金融城“地王”的出现，更让徐汇滨江豪宅市场站稳了脚跟。

徐汇滨江在上海2035城市总体规划中承载全球城市核心功能的高品质中央活动区，更是上海中心城区尤其是沿江地带仅存的可供大规模、高起点、成片规划开发的地区之一。与外滩、陆家嘴相比也毫不逊色。

所以，无论地段还是规划站位，徐汇滨江都是上海难以复制的稀缺资源，自然也是吸引了大批购房者在此置业。

而且目前徐汇滨江的规划基本上已经成形，周边余德耀美术馆、西岸美术馆、油罐艺术中心西岸剧场等文化艺术串连成一个超大规模艺术区，让滨江沿岸整体的城市格调上升了不少。

与徐汇滨江打造公共设施项目不同的是苏州河未来的发展方向是宜居生活示范区，也就是说苏州河两岸更注重生活品质的提升。

苏河湾板块苏州河规划中城区的重点板块之一，重点是加强滨河沿线旧区改造和城市更新；加强金融、文化、人才孵化等功能注入；打造集聚城市历史、市民文化、工业创意等特色的文化景观带。

在过去的几年中，苏河湾周边的能拆的土地都已经拆迁完毕，各开发商在这片土地上迭代更新，带来优质的商业、住宅，而且目前苏河湾两岸的滨水步道已经建成，城市界面焕然一新，整个板块的居住能级有了显著的提升。

在这两个板块面前，东外滩的热度可能就甘拜下风了，在很多人的认知里，觉得它发展比不上其他内环板块。不过依托“一江一河”的规划，东外滩也可以和其他板块可以并肩了。

东外滩其实就是“一江一河”规划中的杨浦南部滨江区域，该区域有两个重点部分：

一是持续推进城区建设和品质提升，创建“生活秀带”；

二是科技创新、在线新经济、文化创意类头部企业，打造“在线新经济总部集聚区”。

其实可以看出近两年东外滩在持续发力，吸引了多家企业入驻，其中包括字节跳动、美团上海总部、B站全国总部等纷纷落户杨浦滨江，未来，这里还将吸引其他的知名企业。

东外滩也是三个板块中旧改项目最多的区域，周边的老小区较多，城市界面有待完善。不过该板块的土地规划以住宅为主，等到旧改完成后，东外滩还是值得期待的。

综合来看，徐汇滨江凭借规划能级、板块热度依然是上海楼市的领跑者；苏河湾目前的城市更新基本已经完成，居住品质也在持续提升，在板块定位上还是稍逊一筹；东外滩目前来看，还处于改造过程中，等改头换面后，还是能搏一搏的。

苏河湾配套成熟 生活品质高 更加宜居

目前徐汇滨江的配套还在完善中，周边主要以公共设施为主，目前来看，沿江除住宅外，写字楼较多，如西岸智慧城、西岸智慧谷等，极少有商场在侧，仅有写字楼底层的一些茶餐厅等，距离正大乐城、绿地缤纷城等大型商业综合体约1公里，不过这两个商场的能级不高，周边目前还是缺少高能级的商业综合体。

杨浦东外滩周边大型商业也不多，沿江目前仅有时代城市奥特莱斯，同样缺少大型商业，而且目前杨浦滨江还未形成大规模的商业或办公，还是有待开发。

而苏河湾板块的配套已经形成，周边有静安大悦城且是国家5星级购物中心，另外还有华润苏河湾中心、以及安康苑带来的合生汇，而且苏河湾距离南京西路仅1.5公里，可以享受南京西路的配套，可见苏河湾板块的商圈能级和密度非常高。

由此在商业配套上，苏河湾>徐汇滨江>东外滩。在交通方面，苏河湾和东外滩同属内环内，徐汇滨江属于内中环，都拥有多条轨交线路，如苏河湾板块有1、8、12号线；徐汇滨江有7、11、12号线；东外滩有4、12、18号线，交通都比较方便。另外三个板块内都有三甲医院在侧，还是能够保日常的健康生活的。

学校方面，徐汇滨江周边有复旦大学附属徐汇实验中学和上师大附中龙华中学，两所学校都是高校附属中学，其中复旦大学附属徐汇实验中学是复旦大学与徐汇区政府合作举办的九年一贯制学校，不过该校是2019年建立的，目前口碑还没有出来。另外上师大附中龙华中学是徐汇公办初级中学，依托上海师大、上海师大附中和徐汇区教育局资源，整体更优。

苏河湾周边的学校不多，目前有上海向东中学、上海棋院实验小学等，向东中学是一所公办中学，同时也是一个区重点学校；上海棋院实验小学也是区重点小学，由上海棋院和区教育局合作创办的公办小学，也有非常多的特色课程。

东外滩周边有一所上海财经大学附属中学以及杨浦区建设小学和建设初级中学，上海财经大学附属中学是是上海市杨浦区区级重点高中之一，办学质量优质；建设小学和建设初级中学是普通公立学校。

在学校配套上，目前来看徐汇滨江和苏河湾的学校更优质一些，东外滩除财大附中外，学校资质一般。

徐汇滨江与苏河湾倒挂严重 东外滩稍逊一筹

目前这三个板块在售的项目都不多，价格最高的当属徐汇滨江、其次是苏河湾排，东外滩价格最低。而且三个板块的积分要求还是挺高的，所以有意向且预算足够的客户，也要算算自己的积分是否足够。

首先，先来看徐汇滨江的在售、待售楼盘：

徐汇5盘中价格最高的是云锦东方三期，产品类型以别墅为主，且品质较好，价格高也是情理之中。另外百汇园和宝能公馆价格相差不多，这两个楼盘分别于2022年一批次和二批次入市，而且百汇园三期的积分94.96分，积分要求高，后期还有两栋临江高层入市。宝能公馆1288截止7月1日还未公布认购时间，目前售楼处还进不去，大概率触发积分。

另外两个纯新盘是香港置地启元和复星滨江项目，香港置地启元是徐汇滨江的地王项目，预计三批次入市，户型约300平，靠近黄浦江，地理位置较好，预计均价其他楼盘要高。复星滨江项目是2021年拿地，房地联动价是131000元/平，该项目靠近百汇园三期，从价格上来说，是有所上涨的。

从二手房价格来看，目前徐汇滨江的豪宅涨幅明显，尚海湾豪庭在6月成交了6套房源，最高成交单价27万/平，总价在2250-7800万之间。比起周边百汇园的三期12.79万/平的价格，倒挂了111%，这新房的性价比不言而喻了。

再看，苏河湾板块在售、待售楼盘。

苏河湾目前有4盘，其中两个纯新盘，这两个楼盘目前还没有消息，年内不一定入市，现在能看的就是华发仁恒苏河世纪和龙盛福新里二期，这两个盘的价格相差1000元/平，几乎可以忽略，不过龙盛福新里二期以别墅为主，仅24套，后期入市价格预计会更高。

华发仁恒苏河世纪目前认购已经结束，认购人数超950组，认购率约313%，已经触发积分，目前还未公布，首开304套房源，后期还有100多套待入市。

从二手房来看，周边的华侨城苏河湾的成交价格在26.7万/平，与苏河世纪新房价格项目，倒挂了99%，这妥妥买到就是赚到啊。

最后来看东外滩在售、待售楼盘。

东外滩的新房价格就没有徐汇滨江和苏河湾高了，价格在10万/平左右，而且市区的同纬度新房，价格已经突破12万+/平，所以，入手这里性价比也是很高的。

目前东外滩在售的仅有海上源，而且海上源也随二批次入市并触发积分了。另外4盘都是纯新盘，3个地块均是去年拿地项目，预计有希望年内入市，未来入市价格可参考房地联动价。而金隅外滩东岸一直传言入市，但迟迟未公示，不过有消息称，该盘想等海上源售罄之后再开盘，想要避免分流。

另外杨浦东外滩去年有不少项目入市，而且大多触发积分，开盘售罄，去年东外滩的首创天阅滨江90.8分也是开启了东外滩的高光时刻，虽然不及徐汇滨江和苏河湾，但今年东外滩入市的楼盘也依然热度不减。

东外滩的二手房价格比起另外两个板块，上涨的也比较缓慢，毕竟周边老小区较多，二手房价在7万/平左右。

东外滩的次新房价格上会有所上涨，如2018年的阳光城滨江悦成交单价是14万/平，比起新房有所上涨，但是比起徐汇滨江和苏河湾的单价20万+/平，还是有所差距的。

综合来看，徐汇滨江和苏河湾的新房和二手房价格相差不大，都属于倒挂比较严重的板块，而东外滩稍弱一些，价格还有待上升。

东外滩旧改项目较多 当属供地大户

除了新房和二手房以外，这三个板块目前还有地块供应，首轮土拍有徐汇滨江地块和东外滩地块，从溢价率就可以看出，东外滩的热度不高，而徐汇滨江开发商的拿地热情高涨。

徐汇地块真的是非常优质，该地块南面是小米总部和香港置地西岸金融城，紧邻去年第一批的复星徐汇滨江地块，房地联动价都是13.1万/平，比较持平，该地块步行至徐汇滨江步道仅约500米，位置较好。

杨浦地块位于杨浦东外滩，与黄浦江距离不远，未来高层大概率是能看到江景。周围医疗资源丰富，配套成熟，还有12号线宁国路站以及18号线丹阳路站在侧，交通便利。不过平凉社区虽然地段不错，但是板块内老破小也比较多，城市界面受到了影响，但是房地联动价比起海上源是有所上涨的。

另外二批次出让地块已于6月27日公布，可以看到杨浦依然有地块供应，有2幅靠近东外滩，分别是江浦09地块和05地块，房地联动价是11.5万/平，与海上源持平。

杨浦江浦社区的两个地块距离非常近且是旧改项目，位于杨浦内环内，未来这两个地块入市价和积分都可以参考仁恒海上源。

静安地块位于内环内，靠近苏河湾，另外距离该地块约600米处有二批次入市的纯新盘华发仁恒苏河世纪，备案均价是13.3万/平，未来地块入市价格和积分可以参考。

从土拍来看，苏河湾和徐汇滨江供地较少，东外滩是供地大户，当然也是以旧改项目为主，未来东外滩的入市新房数量大于徐汇滨江和苏河湾的。

总的来说，徐汇滨江和苏河湾各有优势，徐汇滨江的规划和定位能级是高于苏河湾的；而苏河湾的周边配套和生活便利度是高于徐汇滨江的。而东外滩在各方面都有待完善，等到城市界面更新，旧改完善，也许东外滩能够“扬眉吐气”。