上海
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※作者：张化东 亿翰智库宏观首席研究员
为及时了解和掌握每月地产、物业、产城等领域的最新动态，亿翰计划每月月末举办线上分享会——《亿翰月月谈》，届时将邀请专业人士共同探讨交流当月热点话题，把脉行业趋势。
现将2022年6月28日《亿翰月月谈》6月特辑的部分直播内容进行梳理发布。
【主题演讲一】
6月数据转好，市场可持续性如何？
张化东 亿翰智库宏观首席研究员
核心观点：
1、市场回暖了吗？点状数据好转，但仍处于底部
一线城市新房成交面积环比回升明显。普通二线城市部分回升，大多数还是下降状态。三四线延续同环比下降。
春节至五一前，周度成交持续阴跌。五一之后，市场成交有一定幅度的回升，但同比下降幅度还是偏大，仍处于市场的底部，比常态成交量低30%。
2、数据好转的三个解释：季节因素，集中备案，以价换量
（1）季节因素：6月销售额是相对高位
过去几年6月销售环比增幅都是百分之十几。今年主要城市6月环比增长也是百分之十几，很多三四线低能级城市环比下降百分之十几，和正常年份差不多。
（2）集中备案：个别城市数据异常
武汉、苏州等城市可能集中备案一些商办项目或保障房，造成数据异常，带来局部上数据变化。
（3）以价换量：房企冲击半年报业绩
6月份是房企半年报的节点，为了冲击半年报业绩，房企做了很多以价换量的努力。
3、市场回暖可持续性如何？有待检验
（1）以价换量效果堪忧
2021年5、6月份第一次价格调整，效果非常好，主要是因为2021年6月份是企业销售的高点。第二次价格调整在8月中旬到9月中旬，降价冲击了市场信心，效果不佳。
（2）市场以刚需为主，改善性需求是关键
我们在广泛调研后发现，目前市场以刚需为主。我们认为，刚需型的市场是单边下行的市场，只有改善和投资才能带动市场复苏和繁荣，刚需市场只能是点状复苏，可持续性不强。
（3）6月的复苏很大程度是因为供给恢复
我们认为，6月的这一轮复苏很大程度是因为供给的恢复。6月很多房企推出了比较多的项目，后续销售如果不好转，企业推盘的意愿也会减弱，房企普遍反馈还是看不清市场，推盘的可持续性存疑。
4、政策调整进入深水区，7月中旬是关键时间点
（1）政策已经经历三轮放松，当下进入深水区
政策经历了三段放松，第一段是去年的中央经济工作会议之前，主要以金融领域的房贷利率，房企纾困的政策为主。第二段是到今年的3月1日之前，三四线城市出台促进刚需的政策，但存在城市错配和需求的错配。第三段是3月1日之后，郑州出台政策，城市能级提高，在刚需的基础上也兼顾了改善，随后政策密集出台。
政策小步快走，但是效果没有出来。我们认为，政策调整进入了深水区，首付比例还没有降到位，房地产市场是一个边际性的市场，由最顶部的需求来决定，降首付的效果要大于松绑限购。
（2）政策调整的关键时间点在7月中旬
上半年的经济数据要在7月中旬发布，5.5%的增长目标能不能够实现，决定政策下一步的走向，我们认为，7月中旬是政策调整的关键时间点。
5、房企恢复还比较困难
房企的恢复是体系性的信用修复，销售不恢复，企业很难纾困，目前项目并购都是熟人间的并购，如合作方的并购，债权人的并购，上游企业如建筑央企的债转股，房企恢复比较困难。
6、市场真正回暖要到四季度
市场真正的回暖要到四季度，2014年的930政策到2015年330政策之间间隔6个月，今年从4月份算起的，至少也要等到10月份，并且现在和过去也不一样。
房地产市场目前已经处于非常危急的阶段，销售情况已经跌穿了2017年的水准，是非常大的问题，2018年的底线必须得守住，买房就是重仓中国，买房就是爱国。
7、一线城市和三四线城市怎么看？
北京、上海、深圳的政策有纠偏的空间。市场调整进入到深水区，需要一线城市的带动作用。
三四线城市市场缩量是不以人的意志为转移的，三四线城市已经由原来的高速成长期，到了成熟期的前期，二手房对于新房的替代效应开始出现，要慎防风险。
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