江北富园玖誉府考察评测，南京买房建议

给大家带来江北新区健康城板块的考察日记

而在去年的五月的土拍中，富园终于涉足“省城”南京，拿下城北迈皋桥（G42案名：栖望府））和江北国际健康城两幅优质宅地（案名G08：玖誉府），耗资11.55亿，两幅地全部触顶。

根据现场销售人员的介绍，正在着力于打造实体样板间的工作中，后期完成后将会择日公开，此前的展示中心位置在浦口区兴隆路与凤滁路交汇处(江北新区数字经济产业园)。考察团在项目现场周边看到，似乎工地处也有了接待处。

项目区位

落子于江北新区广西埂大街与浦八路交汇处，紧靠同板块内的万科首开新悦光年，距离卓越与栖霞建设合作的栖樾府项目也不远，中间隔了一个江苏省肿瘤医院江北新区分院。

但是我们在这里客观的讲，是基本不会受到江北快速路的噪音影响的。

点评：

如果买房人一定要纠结于“江北核心区”位置的话，考察团认为在这方面肯定不算强项，但要考虑项目是核心区低密度住宅，还是有特定目标人群的。

首先，江苏省肿瘤医院新院区就落地于附近区域，要知道这是本部，不是分院！

除此之外，周边的鼓楼医院江北国际医院早就开门看诊了，再加上国际健康城未来还会吸纳更多的医疗方面的工作人员，以及江北法治园区就在附近，操盘手对这一片区域的定位还是非常清晰的：改善型洋房为主，未来的医院主任们、法官检察官们，也许会是这片区域的入住人群。

当然相对江北核中核各种高大上的CBD规划，未来这片区域的房产投资上限可能没有那么夸张，但既然周边有着高净值人群，需求有保证，毕竟一个新城区域，洋房产品还是会吃香一些的，下面说说项目的配套。

项目不远处的江北国际健康城

交通方面，开车出行的话，紧邻江北大道快速路、也临近中央商务区最便捷的三条过江通道。项目紧靠扬子江隧道，距离在建的建宁西路过江隧道直线距离约1.2公里（离通车不远）；同时通过项目西侧的江北快速路，往北可通达江北新区、六合商圈；往南可通过应天大街隧道（纬七路长江隧道），连通长江五桥通达河西CBD、南京南站等全城各处。

公共交通方面，项目距离地铁4号线二期（建设中）定向河北站直线距离约300米，距离浦珠路站仅约500米的直线距离，该线路预计将于2025年通车，将成为去往主城方向的重要线路，同时距离项目不远处，还有多条公交线路，距离公交站步行可达，这个对于未来住户来说还是比较友好的。

需要注意的是，定向河北站目前之间是有水系阻隔的，不过看着很窄，未来应该问题不会太大。

商业配套方面，周边不远处在建的有江北地下城、华润万象商业综合体、以及晴翠府旁边的卓悦汇，还有全球最大的仓储式会员制山姆会员店等等，业态十分丰富，而稍微远一点的地方还有已经开业的江北虹悦城、今年开业的砂之船奥特莱斯、依旧在建的万达广场等，当然现阶段周边的商业还比较沉寂，只能说未来的业主们还需要等待各种配套落地。

教育配套方面，项目附近已建成的公办学校有：南京一中江北教育集团第二小学、南京一中江北分校高中部、鼓楼幼儿园江北分园等。民办国际学校有：南京金地皇家文法学院、托马斯学校等，跟上面的商业一样，未来的各种教育资源配套也算丰富，民办学校的收费不菲定位高端。

上图为江核新区一中教育集团的第二小学，下图为一中高中部江北校区

南京托马斯实验学校

医疗资源的话，地处江北国际健康城，区域内吸引了如鼓楼医院江北国际医院、江苏省肿瘤医院、国际精准医疗中心等14所医疗机构，以后未来小区的业主很有可能就是医疗相关的人才，这一块的配套是最不用担心的。

江苏省肿瘤医院江北院区工地

在景观资源方面，项目不远即是七里河景观带河道，据规划，该河道是江北重点打造的滨河线型城市活力空间，未来将打造成城市商业旅游特色路线；项目周围还有约13km长江滨江风光带，背靠万亩老山国家森林风景区，周边环境也是很不错的。

定位为低密改善社区，户型偏大，起步四房，125㎡、140㎡两种，布局大致相同，而旁边的新悦光年项目的面积只有一种：135㎡四房户型。

其实可能会有人吐槽说125㎡户型作为四房空间会太小，但是对于这种产品来说可能问题不是特别大：项目容积率低至1.5，得房率大约在80%以上，所以125㎡做四房的空间也还可以。

另外关于得房率的问题，考察团见到过不同说法，有说项目得房率高达85%，这个中间的出入

建面约125㎡ 四房两厅两卫

这个户型比较方正，南北通透，四开间朝南，餐客厅一体，连接开间约6.3米南向双阳台，餐厅连接L型厨房，活动空间较大；卧室设计分区明显，其中入户次卧自带飘窗，用客厅与主卧相隔，可用作老人房，阳台次卧可做儿童房，较为明亮，朝北次卧可做书房。

建面约140㎡ 四房两厅两卫

这个户型倒是不用说太多，就是常规性地把125㎡的四房户型放大了，在尺度上肯定是更为阔绰一些。

项目目前接待中心有一个125㎡四房户型的样板间，后期还会有实体样板间。

电梯双开门设计称得上是独立入户

入户门为富新钢木装甲门，采用防火防盗防蛀的设计，质感还可以，入户门锁为“指纹、密码、刷卡、机械”四合一智能锁，品牌为松下

入户玄关柜带鞋柜精灵

客厅内，包含定制的电视背景墙，材料为岩板＋不锈钢，阳台上包含了顾家家居的电动晾衣架以及索菲亚定制的阳台柜，厨房电器采用的是博世品牌的油烟机、燃气灶、洗碗机，操作台面为定制的石英台台面，还包含有欧派定制的橱柜（含吊柜）以及弗兰卡的五金，比如水槽和龙头。

卫生间部分，均选用摩恩的五金件以及高仪的花洒、台盆龙头以及松下的浴霸，浴室柜是索菲亚定制，包含尼斯实木皮+人造板柜体板+大理石台面+镜面，淋浴房是科勒定制，使用材质为不锈钢+钢化玻璃，主卫采用的科勒的智能马桶，客卫使用的是杜拉维特的马桶。镜柜一通到底的设计。

另外，全屋墙布交付（除阳台和卫生间湿区），全屋的地板采用的是圣象品牌。

周边新房二手房对比

项目的周边新房，目前就在旁边的万科首开新悦光年可以说是直接的竞争对手，次要的竞争对手则是不远处的晴翠府。

万科首开新悦光年目前主力在售4、5、7、8号楼，目前项目1、4、7号楼还有部分楼层不错的房源，其他楼栋基本剩下低楼层，建筑面积约135㎡，销许均价32844元/㎡，另外还有3300元每平方的装修包。项目预计2023年5月底交付。

二手房方面，单价卖的最高的是房龄近5年的世茂荣里项目，其中世茂荣里项目分为高层与洋房产品，洋房二手房房源大约单价4.1万元每平方，高层的二手房房源大约3.4万元每平方。

另外周边还有多个二手房小区房源，不过因为房龄较老、楼盘属性等劣势，挂牌均价并不高。

情况与简评

总体体量不大，一共六栋住宅，目前已经全部入市，总户数为172，销售均价为32732元/㎡ +3300元每平的装修包，总体看来，项目销售情况并不算非常理想。

项目不在核心区最好的地段，又作为新晋南京的，在品牌与附近竞争对手的对比上，还是要稍逊一些。另外项目未来仅仅只有172户，总体居住氛围可能也要稍微差一些。另外，项目从沙盘可见，未来小区因为不大，所以景观方面也很难有较大的作为。

不过正如上文中所说，项目未来的交通配套还是不错的，同时还没有快速路噪音的影响，有一定的特点。

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。