大咖有话说！河西楼市行情的隔天逆转，到底说明了什么？

相当令人惊诧！一天之间，河西楼市的行情就发生逆转。

昨天媒体铺天盖地的宣传，河西回暖了！行情破冰了！马上房价就要上涨了！利好政策马上要回收了！说的跟真的一样，那感觉简直了！

也许有些人太盼望着行情回暖了，毕竟楼市重新雄起已经成了这个时代“全村的希望”。但是现实的行情总是一次次打脸，比如今天的河西就和昨天的不太一样！

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河西南鱼嘴，47671元/㎡的红盘为什么不香了？

接续上周15盘齐开的开盘大潮，今天华润鱼嘴润府3、4号楼收官楼栋终于在项目现场开盘，时隔2年房价从当初2019年12月的39800元/㎡涨到了如今的47671元/㎡，上涨幅度达到7800元/㎡。

鱼嘴润府实景

作为南京楼市“老盘新推”的典型案例，此次开盘之前可谓未开先热，大热的原因无非两点。

第一，价格的抬升让鱼嘴润府赚足了眼球！

2年涨7800元/㎡，而且产品上并没有出现明显的升级迭代，户型还是原来的，社区规划也没有过多变化。

鱼嘴润府可算是近两年南京房价走势的“活化石”。到底能不能卖的火，很多人都在拭目以待。

第二，河西南鱼嘴板块最近太火！

经过了去年年底的第三次集中土拍，河西南鱼嘴终于齐集了8家楼盘，“新星八客”的全新联盟终于形成。

而按照8家楼盘的规划和产品定位，未来河西南鱼嘴是妥妥的塔尖富人区，规格和圈层预计将超过“传统河西南”，此时鱼嘴润府以低于区域均价的价格出售，以鸽子盘的身份出现，必定是会占到板块起飞的发展红利的。

嘉华G97效果图

今天，9点华润鱼嘴润府正式开盘。

项目收官的192套房源吸引了1873组购房人现场选房，综合中签率已经低至10.7%，仅次于嘉华嘉璟峰的9.7%，如此数据燃起了楼市回暖的“希望”。

鱼嘴润府开盘现场，来源：安家河西（侵删）

然而，经历了近3个多小时的现场鏖战，鱼嘴润府的去化成绩出炉了，192套房没能实现日光，截止开盘结束时，还剩余一些1-2层低楼层房源尚未售出。

有些人可能认为鱼嘴润府的收官开盘遭遇了“滑铁卢”。

其实如果摒弃吃瓜心态，在当下能获得如此的去化成绩已经是相当不错了，要知道上周15家楼盘开盘仅有3盘摇号，其余12家盘都是平推，相关数据称12家平推盘去化3成以下的，大有人在。

据鱼嘴润府开盘现场的一些媒体报道称，今天整个开盘节奏比较轻松，相比往年河西热盘抢房的盛况来看，购房者有更多的空间和时间用来选房。

虽说早上9:00正式选房开始，一开始节奏比较快，约莫10分钟就叫到了100号开外，但是开盘进程进行到1个小时以后，节奏明显慢了下来，弃号购房者逐渐增多，甚至临近中午12点左右，1000号房号开外的购房者也被邀请进现场选房，大批未摇中的购房者获得了珍贵的“河西捡漏机会”。

鱼嘴湿地公园

根据相关业内人士总结，购买鱼嘴润府总共就是三种心态。

第一，就是想捡漏！

毕竟价格上看，目前鱼嘴润府是板块价格最低的一个项目，而按照区域规划，河西第一高楼在此，鱼嘴金融区的地位在那儿摆着，再加上去年河西南鱼嘴大规模土拍带来的土地价格上涨，能买到鱼嘴润府当然是捡漏。

第二，热盘带动效应！

毕竟这个盘让很多购房者等了2年之久，加之鱼嘴在颐和铂湾、建发珺合府、深业龙湾上府之后基本上进入空窗期，长时间没有放量，培养了市场的饥饿感，自然会惦记鱼嘴润府的最后两栋楼。

第三，吃瓜心态！

鱼嘴润府热度虽然高，但是现在是买方时代，而且今年南京购房政策可以说是“史诗级的优惠”，购房者的选择面更大，开盘现场来了可以看看，但不一定买，成了当下很多购房人的显著心态。

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昨天河西楼市热度还一度高涨，今天鱼嘴最大的红盘IP鱼嘴润府居然没卖完！如此之大的“剧情反转”，到底揭示了当下南京楼市哪些真相呢？

今天本网有幸采访了全国知名大V地产识局总编辑王晓非，听听他的一些看法：

王晓非坦言，鱼嘴润府收官开盘能获得如此成绩已经实属不易。

首先，鱼嘴润府的开盘是清盘式的，一下子拿出192套房源，还能获得10.7%的低中签率，要知道之前很多开盘日光项目，首推房源量通常只有鱼嘴润府的1/3，甚至更少，相比这种人为制造的开盘日光行情，鱼嘴润府显得更加实在，也让购房者看到了当下真实的市场行情。

网络图片，侵删

其次，昨天南京部分地区疫情突发，以及阴雨天气，阻碍了不少购房人前去现场选房。

在这种情况下，鱼嘴润府的去化率仍能达到90%，是实属难得的，由于疫情防控的需要，控制人群聚集的因素考虑，南京后期楼盘开盘行动都会受到一定的影响。

再者，从产品角度，鱼嘴润府的3、4号楼收官楼栋算是两年前的产品，2年间南京整体的产品迭代速度非常的快。

更别提处于顶流位置的鱼嘴板块，就是南京最先进的产品力输出的集中之地，鱼嘴润府能够在“高手如林”的地方，获得骄人的成绩，从侧面也说明了该项目的人气和热度，市场接受度也是非常的高。

鱼嘴润府开盘楼栋位置，网络图，侵删

王晓非对于鱼嘴板块也提出了自己的一些看法。

他认为鱼嘴本身就是一个特殊的板块，毕竟河西大开发20年来，鱼嘴作为河西最后的土地资源，未来也将呈现河西富人区最高阶的形态。

事实上证明鱼嘴板块确实有这样的资源和潜质，首先北面临江，南面临秦淮新河，周边鱼嘴湿地公园，主城境内的生态环境资源难得。

医疗上，河西儿童医院、明基医院资源上也是最顶级的，这都可以增加河西鱼嘴顶豪的附加值，有了这样的底气。

再加上政策上的宽松，河西鱼嘴未来必将出现全国顶尖，甚至是世界级的豪宅项目，事实上马上要进行的第二场集中土拍，13幅差异化定价地块之一的河西G29就在这个区域内，市场揣测这幅地块未来新房价格将捅破7万/㎡。

河西G29地块位置

河西G29地块实景

这说明了河西南鱼嘴板块的房价体系正在被重塑，随着“天花板”的高企，鱼嘴豪宅的想象空间更大了，这是一种信号暗示。

除了房价，再看产品鱼嘴“新星八客”之间，其实在产品上也是有梯度感的。

由于之前颐和铂湾、建发珺合府、深业龙湾上府（鱼嘴三剑客）他们的产品还是比较偏常规化110-160㎡的户型面积段，而新星八客的产品面积段都是143㎡起步，已知最大的产品面积可能要达到350㎡以上。

所以未来鱼嘴一定是南京的顶级富人居住区，而在这个演变的过程中，就需要一些梯度型的产品做一个过度，比如说鱼嘴润府、嘉华嘉璟峰面积段都相对较小，和之前鱼嘴的项目面积段能够对应承接的上。

所以在这个阶段，鱼嘴润府、嘉华嘉璟峰的热销就显得非常重要，对于鱼嘴后期的整体推盘起到一个关键的开头作用。

其实从这个角度来看，目前的河西南鱼嘴诸盘之间并不是竞品关系，而是竞合关系了。