青岛中铁世界博览城，为什么放弃形象管理？

新房存在质量问题，导致业主长时间无法居住使用，该如何计算损失呢？通常的情况下，是参照同期同地段同类型房屋的租金来计算损失。但是在山东青岛，一名女业主对此提出了异议，她认为自己的损失不仅包括维修期间延迟入住的损失，还应该包括不延迟可以获得的利益。

也不是没有道理。

新房三年不能入住，业主只能另行租赁房屋或是入住酒店，这部分损失按照租金来计算是没有问题的，但是还有很多衍生的损失，比如延期获得房产证，比如交通与生活费用的隐性增加，比如与开发商交涉付出的时间与精力，比如问题迟迟不能解决带来的精神焦虑。

这部分损失无法覆盖于租金计算内，却是实实在在存在的。

谁的错误谁埋单，是文明社会的显著标志，业主们如约付款，按收房计划安排生活，显然没有错误。

那么损失应该由谁来承担呢？

来看看法院是如何审理的吧。

4百万买叠墅三年不能入住

2018年，青岛市民张女士与青岛中铁西海岸投资发展有限公司（以下简称中铁世界博览城）签订商品房预售合同，花费将近4百万元买下一套叠拼别墅。双方约定的交房时间为2018年3月31日。

张女士一直想有一处大房子，能够在退休之后和家人们欢聚在一起，过上幸福的生活。为了这个梦想，她努力工作、打拼了几十年，终于在年近五十岁的时候，攒够了实现梦想的物质基础。而中铁世界博览城的这套叠墅也能契合她的梦想：在宣传册上，有南北双花园，还有带围墙的封闭院落，外墙采用的保温材料、干挂石材等，即上档次也兼顾了安全性。

在张女士的憧憬中，将来这套房子里会有静谧的空间、闲适的下午茶以及热闹的家庭晚餐，还有时令各异的四季花香。

但是现实总是残酷的。

交付的房屋问题太多，令人措手不及：仅房屋本身，张女士就记录了九处质量问题，包括室内外高度差不够，不符合规范（内低外高）；外墙空鼓、二楼墙壁全部空鼓、有渗漏，无院墙、无室外防盗门，院子面积不足等等。

此外，还存在封闭院墙变成绿篱围挡、外墙保温材料能自身燃烧且冒有巨大浓烟等问题。

张女士拒绝收房，并就此开启了与开发商的漫漫交涉之路。

交涉的时间持续到2021年底，双方选择对簿公堂。

张女士的诉讼请求包括，中铁世界博览城立即交付房屋并支付逾期交房违约金；开发商停止继续整改和维修，由张女士自行整改及维修，费用由开发商支付。

如何计算逾期交房违约金，是双方争议的焦点。

在双方签订的商品房买卖合同中约定，逾期交付房屋的违约金按照日万分之三计算，一个月大约是三万六千元。

张女士的算法是，从2018年6月到2021年12月均未交房，时长42个月，违约金总额超过一百五十万元。

中铁世界博览城的算法是，逾期交房的日期截止到6月19日，不到3个月，违约金额为九万四千余元。

为什么差距这么大？

因为中铁世界博览城认为，房屋具备交付条件的时间是6月19日，按照约定就应该收房了。而房屋质量问题，属于保修期内的问题，不影响房屋交付。张女士应该先行收房，然后计算保修期间的损失向开发商索赔。

按照商品房质量保修的相关司法解释，买受人无法使用房屋的损失，实质上就是另行租赁房屋的租赁费或是入住酒店而支付的房费损失，通常情况下，法院按照同地段同类房屋的租赁价格确认损失。

这就是问题所在，按照保修期计算，张女士每月获赔约为八千元，按照逾期交房计算，每月获赔违约金是三万六千元。

差了四倍多。

法院这么判

一审法院认可了中铁世界博览城的观点。

理由是双方签订的合同中约定的交付条件为单体验收合格，而涉案房屋所在工程于2018年6月7日五方竣工验收合格，并于2018年6月11日办理竣工备案，已具备合同约定的交付条件。

也就是说，6月19日之前涉案项目已经通过建设工程质量专项验收，办理了竣工验收备案，具备交付条件。在这种情况下，张女士以部分质量问题为由拒绝收房，显然不符合合同约定。

实际上，一审法院的主张，也是司法实践中绝大多数法庭的惯常判法。

因为开发商们提供的购房合同经过了千锤百炼，几乎没有破绽，唯一能够拒绝收房的理由只有一个：构成功能性瑕疵。

所谓功能性瑕疵，指的是房屋质量严重影响正常使用，包括房屋主体结构质量经核验确属不合格，以及室内有害气体及放射性物质超标、噪声超标等。如果房屋竣工验收合格，基本就排除了这些功能性瑕疵。

业主们再遇到的问题，都属于一般质量问题。

对于一般的质量问题，业主们可以要求开发商进行修理、更换，或者减少价款，但是不能拒绝收房。

收房之后，因为质量问题影响居住，再按保修期内的损失索赔。

因此一审法院的判决结果是：中铁世界博览城赔偿张女士逾期交房违约金九万四千余元，保修期内损失三十三万余元（按8000元/月计算），以及张女士自行维修的费用十六万余元。

总额不到六十万元，而按照张女士的算法，仅违约金一项即超过一百五十万元，差距巨大。

这也是张女士提出追索衍生损失的原因：自己的损失不仅包括维修期间延迟入住的损失，还应该包括不延迟可以获得的利益。

她也是据此上诉的。

二审法院驳回了张女士的上诉，理由是她主张的质量问题属于保修范围，中铁博览城对此负有保修义务。一审法院参照当期当地段同类型房屋租金判决中铁世界博览城对张女士进行补偿，已适当平衡了双方的利益。张女士主张称其损失还应包括如期入住所能获得的利益，无事实与法律依据。

法院二审判决的支撑在于，张女士无法为其主张的衍生损失，提供有说服力的证据。

这是一个很现实的问题，衍生损失的非直接性，导致关联度不够，会极大地影响说服力，用法律的话来说，就是“不能提供有效证据”。

走下神坛的红盘

说起来挺唏嘘，中铁世界博览城曾经是青岛楼市的红盘。

2015年拿地之后，计划投资五百亿元的中铁世界博览城因为规划美轮美奂，再加上央企操盘、叙事宏大，一度成为西海岸新区的门面项目，吸引了无数的购房者。该项目的组团亚洲公馆（公寓）、阅唐、阅里、阅峰、阅园，每一次开盘都能卖出去不少。

每一次交房也都会上演开发商与业主硬杠的闹剧。

因为闹剧的覆盖面又深又广，中铁方面且傲慢以对，青岛购房圈里甚至诞生了一个专有名词来形容这种叫天不灵、叫地不应的坑况：中铁式维权。

遍搜媒体报道，会发现“中铁式维权”的最大特点，是尊严被掠夺：为了维护自己的正当权利奔走呼号，却被欺骗，被硬怼，被踢皮球，令业主们倍感屈辱，进而心灰意冷。

“中铁式维权”所映射的，不仅仅是昔日红盘走下神坛，还有中铁对形象管理的放弃。

绵延不绝的业主维权，群起攻之的媒体追打，还有此起彼落的主管部门处罚，是近年来中铁世界博览城面临的处境。一个体量巨大、志存高远的门面项目落入这样全面、持续的窘境，原因只能是管理能力溃败，放弃形象了。

堂堂国字号央企，为什么会放弃形象管理？

大概要从谱系庞杂说起。

2005年，中国中铁的主营业务被国资委确定为房地产开发，由此拉开了中铁系全面进军房地产行业的序幕。

为什么说是中铁系呢？因为中国中铁旗下繁多的各工程局、设计院均有房地产子公司，从事地产业务的子公司、孙公司谱系庞杂，枝叶繁盛。

他们系出同门却又独立考核，只能各自为战，各凭本事野蛮生长。其中，中铁建工旗下的中铁诺德，声名一度盖过了旗舰平台中铁置业，形成了“连长超过团长”的奇观，令业内大为惊奇。

只是，奇观岂无价，对于企业管理来说，权力分散、诸侯不服中央就是必然需要面对的困境。

为了改变这种困境，在投资、设计、品牌营销等方面形成统一的合力，只能开始整合收权。

而整合收权，很容易变味成权力倾轧，高管动荡。

2020年，北京中铁诺德房地产公司董事长王景明被带走调查，同年底，中铁置业原总经理朱洁以及副总经理、总工程师朱长清接受调查。今年五月，中铁置业山东总杨斌被带走调查。

中铁世界博览城正是杨斌倾注全力的项目。

而杨斌的起家，源于2011年中铁青岛中心曾经发生过的一起股东纠纷：一家本地民企作为小股东指责中铁置业违法、违规收取购房定金，与中铁对簿公堂。据业内知情人士透露，杨斌为最终中铁胜诉出力巨大，出任中铁山东高管，是对其奖励的一部分。

杨斌落马的原因尚未披露，但是一朝天子一朝臣，在权力的倾轧中，换人如换刀是不可避免的现象，中铁博览城的未来结局会如何，答案并不难猜。

一家内部折腾不休的企业，哪有精力顾及形象管理？

只是苦了那些业主们。

文/楼外楼

编辑：董楠