全国地产低迷 一线城市的风向又在哪？

一线城市的房产，一是看人口净流入　二是看土地供给　三是看金融政策！

其实在区域内影响房价的因素还有那么几个方面：

第一是政策层面，如果当地政府的收入来源主要依靠出售土地，这就影响了政府对于房地产行业的态度。

第二是城市人口层面，包括人口数量和结构，如果城市人口属于净流入，那么就会有对房产的居住和投资需求，去推动房地产行业的发展，支撑房价稳步增长。

第三个就是供需层面，当地的存量房和新房能否满足当地房产需求。

财富永远只掌握在少部分人手中，
每个年代每个阶段都有人把握不同的机遇走向成功！
说起深圳的房价，估计大伙都可以聊上一天后悔当初没有多买两套的悔恨话语，与其羡慕忌妒恨还不如去看看深圳的新房库存和住房空置率。
智者永远是把握现在、放眼未来，走出最好的自己！城市更新旧改是未来5-10年，深圳地产的方向标。

下面我举两个深圳核心地段的旧改案例以供参考：

1.已基本上完成旧改的大冲村——华润城

2011年12月，华润大冲村旧村改造项目正式破土动工，全面进入开发建设阶段。 根据公开规划，华润置地作为实施主体进行改造，将建成集住宅、公寓、酒店、写字楼、商业于一体的高端城市综合体。

其中，华润自有物业共分为5期开发，总建筑面积159万平方米，回迁物业110多万平方米，政府保障性住房5.36万平方米，公共配套设施6.45万平方米，总投资超过300亿元。 在进入建设的过程中，项目却在还未交房前就陷入了一场维权风波。

2013年3月，央视曝出华润城旧改项目涉嫌节省成本，使用大量海砂建楼。随即，住建局通知项目进行停业并整顿。在一番整改后，

2014年下半年，华润大冲村旧村改造转变为华润城系列正式入市。可以说，从华润开始介入到项目面世，耗时已长达10年。如今，时光飞转，几乎没有人预料到，大冲村从“握手”城中村摇身一变为黄金楼盘，原住民也成为了手握“回迁”的千万，亿万富翁。而改造后的华润城，几乎具备了最好的配套，区域地处深圳中心地带深南大道，有万象系高端商业万象天地加持，周边毗邻人才聚集的高新科技园，已然“脱胎换骨”。

2014年10月，华润城润府1期开盘便日光，均价4.75万元/平方米
2014年11月，华润城1期加推，均价5.0万元/平方米，3小时售罄
2015年12月，华润城2期入市，价格区间在6.2-8.1万元/平方米
2018年6月，华润城3期产品开盘售罄，均价8.5万元/平方米
2020年11月，华润城4期 开盘，350万的认筹金 均价13.1万左右/平方米（基本上开盘售罄）

如今，根据链家官网显示，华润城1.2.3期大部分二手房政府指导价13.1万左右但成交价已在16+万元/平方米左右。

2.深圳市南山区重点城市更新项目（在建中）：旧改航母——白石洲

白石洲旧改，位于深圳核心地段南山区，是最大的城中村旧改项目。
紧邻世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等旅游区，东侧与高档豪宅波托菲诺纯水岸一路之隔。
白石洲旧改传闻已久，但是真正的关键节点是2017年，白石洲地区所辖沙河五村，正式出台了城市更新规划草案。
更新单元用地面积48.01万平方米，拆除用地面积45.95万平方米，开发建设用地面积30.38万平方米，计容积率建筑面积为347.96万平方米。

其中，住宅125万平方米（含保障性住房5万平方米），商业、办公及旅馆业建筑104.5万平方米，商务公寓112万平方米，公共配套设施6.46万平方米。社区体育活动场地用地1.8万平方米。
由绿景公司进行开发，绿景对白石洲旧改布局已久，每年的会议都会积极参与，邀请行业内专家，对片区规划与发展进行深度讲解，一直以来的诚意，得到了广大村民的认可。由绿景和华润和深业三大开发商操盘。

白石洲旧改日历：

1、2005年，深圳市和南山区政府开展白石洲旧村改造研究，白石洲旧改正式拉开序幕

2、2012年8月由南山区委区政府领导带队成立沙河五村城市更新领导小组

3、2013年10月，沙河五村北区范围内完成业主更新意愿书签署工作

4、2014年7月，白石洲旧改正式列入深圳城市更新名单

5、2016年6月，股份公司50万平方米集体用地完成确权

6、2016年12月，沙河五村更新项目专项计划通过深圳规土委更新局业务会审查

7、2017年6月，沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案）正式公示

8、2017年年底，绿景白石洲城市更新办公室成立

9、2018年12月，白石洲改造专项规划获得市规土委正式批复，按照政策规定，专项规划批复两年内必须要完成签约，清租收楼、申报实施主体、房屋拆除等工作

10、2019年3月，完成集体物业拆迁补偿协议签订

11、2019年5月，个人物业确权已经接近90%

12、2019年6月，启动拆迁补偿协议签订

13、2020年10月，沙河工业区率先动工开拆

14、2021年1月，为了加快一期项目实施，修改专规“一期分为一、二期开发”

15、2021年3月，沙河五村城市更新项目一期项目实施主体正式确认为“绿景”！

16、2021年5月，第二次修改专规“取消新堂花园回迁地块01-02与其他地块的所有连廊，二期回迁地块成为完全独立社区，容积率5.5”，楼王诞生！

17、2021年7月，获批施工许可证，白石洲一期正式开建！

18、2021年12月，白石洲一期01-08地块正式命名：“绿景白石洲璟庭”！

19、2022年1月，白石洲一期01-10地块正式命名：“白石洲天悦花园”！

一期2024年年底交楼，二期2025年年中交楼，三期2026年年底交楼

白石洲旧改后总建筑面积将达到550万平，如果按照某地产公司的数据，白石洲二手房参考均价82988元/平来算，旧改后的白石洲市值至少在4500亿元。

深圳40来年的强大，快速的发展，打造了科技之城，现代化超级大都市。也造就各行各业的兴起，打造许多超级富翁，全国首富。还有各种隐形富豪和富豪家族！然而深圳总面积1997平方公里，是北京的1/8，上海的1/3，每年有大量的外来人口涌入，改革开放以后人口从几十万到今天的1700多万。随着深圳的高速发展，深圳已经成为一个现代化的城市，但由于早年规划混乱甚至没有规划，规划理念陈旧，导致城市先发展的区域或没有做好统筹规划的区域尚未达到现代都市的标准。

过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平方米，位居103个城市中倒数第四。相比住宅用地，深圳在工业用地、商服用地上则要多出许多。数据显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平方，成交面积位居全国第82位；规划建筑面积3586万平方米，位居全国第52位。商服用地成交达到394.42万平方米，位居第67位；规划建筑面积1765.55万平方米，位居第41位。

深圳的居住用地未来要达到25%以上，中长期更应该达到30%以上。所以，将来必然有一部分用地调整为居住用地，这对于缓解深圳住房供求矛盾以及房价上涨问题，具有重大的意义。

而毫无疑问，中央对深圳的最新土地管理新政，会对接下来整个深圳的土地市场、房地产市场产生很大的影响，相当于给予了深圳市在土地管理方面更大的自主权，从此，深圳可以在土地市场、房地产调控方面大胆探索一些新政策、新思路。

授权深圳市政府审批永久基本农田以外的农用地转为建设用地，给予先行示范区处理农民房、城中村的特别支持，帮助深圳解决这一长期历史遗留问题。如果500万套左右的小产权房能够有序进入市场流通，将会给深圳房地产市场平稳健康运行带来重大的积极作用。

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