伦敦西区的前世今生！世纪老城，涅槃重生

英伦投资客写在前面： 今天推荐一篇解读伦敦西区（West End）前世今生的文章，本文重点介绍伦敦老城西区的城市更新，着重分析伦敦市中心的重生史，为大家带来另一个视角的第三方解读。

本文关键词：

旧城更新|戏剧产业|主题旅游 |产业更新

国家：英国

区位：伦敦西区

面积：约1.6平方公里

人口：约978万（2018年）

特色：老城区转型世界级文化休闲区

01

伦敦戏剧文化代名词

从「有戏」到「做戏」

MEASURE THE WORLD

提到旧城更新，势必要说到「文化复兴」。文化复兴一直是老城区重塑活力，挖掘其新价值的有效手段。

但在众多旧城更新实践中，文化复兴往往不是雷声大雨点小，就是电光朝露，文化驱动老城走向持续振兴的少之又少。

这是因为，文化「过于抽象」，让旧城更新建设找不到「抓手」，难免走向一味的建筑保护。

文化复兴在旧城更新实际运用中的困境，伦敦也曾经历过。经过几十年的探索发展，如今伦敦已形成数个充满活力、各具特色的「文化老城区」，其中经久不衰、人气最旺的是被誉为「英国戏剧文化代名词」的伦敦西区（West End）。

▲ 伦敦西区夜景

伦敦西区在不足1.6平方公里的范围内，聚集着40多家剧院，与纽约百老汇并称世界两大戏剧中心。

西区是伦敦「剧院游」目的地，自1998年以来，每年保持着200部以上的新剧推出速度；平均每年吸引观众数超过1000万人次，2018年观众首次突破1550万人次，票房收入达到7.65亿英镑。

▲ 伦敦西区俯瞰

西区的高强人气，成为推动区域夜间经济、旅游业蓬勃发展的引擎，更为伦敦打造出全球化的文化标签。

「如果没有西区，伦敦的经济和文化都是面目全非的。没有西区就没有伦敦。如果伦敦只有银行家，只有女王，就不会有游客，伦敦就不是现在的伦敦。」

—— 大卫·莱特博帝

（英国麦金托什公司全球商业负责人）

「兴于」伦敦大火

（15世纪中期—20世纪初）

1663年，伦敦最古老的剧院「皇家剧院」在伦敦郊外的西区开幕，不过真正改变西区的却是1666年的「伦敦大火」。

▲ 伦敦大火画作（来源：wikipedia）

大火之后，伦敦通过了《城市重建法案》（推行石质建筑、宽阔道路），于是西区呈现出新古典主义与中世纪建筑混搭的风貌，吸引越来越多的上层阶级在此安家。

1843年，英国颁布《剧院法》放宽对戏剧表演的限制，西区剧院如雨后春笋般发展建设。到一战前期，有10多座大型剧场在此聚集，成为众多戏剧争先恐后举办首演的文化区。

▲ 位于西区的干草剧院（左）与女王陛下剧院（右）

「败于」老城空心化

（20世纪中期—1990年代初）

二战后，伦敦开始不断向外疏解人口，加上经济转型带来的衰退，老城进入空心化阶段。西区不仅大量房产空置，戏剧也变得越来越「小众」。

▲ 上世纪70年代，伦敦市区大量人口失业

此时，正值摇滚乐盛行的时代，西区原本经营戏剧录制的唱片公司们转战流行乐市场。众多房屋被改为录音棚，披头士乐队、皇后乐队、滚石乐队、齐柏林飞艇、戴维·鲍伊等等，几乎英国知名的摇滚乐队都在此录过歌曲。

▲ 位于西区的丹麦街（Denmark Street）片区，在上个世纪时是英国流行音乐的心脏，唱片公司、录音棚、乐器店随处可见

摇滚乐产业的发达，带动当地酒吧业迅猛发展。西区逐渐沦为伦敦社会治安的重灾区，区域内最繁华的摄政街夜间成为犯罪热点区域。

融入CAZ再出发

（2004年至今）

1978年英国颁布《内城法》，伦敦开始大规模更新，但是西区主要是以私人房产为主，难以统一协调，加上糟糕的治安，更新效果有限。

不过，随着内城人口的回流，《剧院法》的废除，西区戏剧业快速升温。到1997年，票房收入达2.5亿英镑，提供4.1万个工作岗位，直到夜间治安问题再次成为制约其发展的瓶颈。

▲ 《悲惨世界》是西区最热门的戏剧演出之一

新千年，《伦敦规划2004》提出中央活动区（CAZ）的概念，西区被纳入其中，承担着「文化娱乐区」「发展夜经济」的功能。

▲ 伦敦CAZ范围及西区区位

同时，随着2012年伦敦奥运会的邻近，作为老城的文化展示区，西区的大规模治理势在必行。

02

「以公带私」，推动空间更新

公共空间更新带动私有空间更新

MEASURE THE WORLD

西区旧城更新中，

遇到私有土地密集、难以协调的问题，

并非个案，而是伦敦旧城更新中的普遍状况。

伦敦政府另辟蹊径，

针对可控的公共空间开展更新，

先后颁布《100个公共空间计划》

《优秀户外空间计划》等公共空间更新计划。

▲ 西区南端的特拉法加广场是《100个公共空间计划》代表项目之一

伦敦希望通过对环境「提质」、注入活力，

反向牵引私人业主、企业加入到更新行列。

西区身先士卒，

分别从街道、交通节点、建筑改造三个层次，

全面激活公共空间活力，加速西区融入CAZ。

①. 激活「边界」即城市缝合

西区多条与周边区域衔接的大道开展更新，

探索通过步行网络加强与周边区域的关联。

街道改造通过压缩车行道宽度，加宽步行道，

以及增设街边「小集市」等功能空间，

实现步行友好。

从而实现延长游客逗留时间、

重塑营商环境、重现街区繁华的目标。

▲ 街边小集市

以改造后的摄政街为例：

2.4公里长的距离内聚集着

90多家品牌旗舰店，数百家餐厅；

街道还是一年四季的活动举办地，

如「时尚与设计月」「圣诞灯饰节」等等。

▲ 摄政街

▲ 摄政街中的苹果商店

这些改造后的大道不再是西区的「边界」，

而是西区与周边区域共享的活力中心。

▲ 2004年，摄政街举办的一级方程式赛车游行（来源：wikipedia）

繁华「小街」

伦敦西区内部，

针对建筑间的小街推行「彻底步行化」改造。

改造后的街道成为商业、公共活动空间，

留住街巷里的「烟火气」，

每个街区由内向外焕发活力。

▲ 街区内部「彻底步行化」

以西区七面钟区域（Seven Dials）为例：

它是以七晷柱为中心，

向外辐射的七个街道组成的街区。

▲ 七面钟街区

改造后部分道路改为步行或单向行驶，

而街区内部则完全步行化，

100多家品牌店，50多家餐厅散布其中。

▲ 七面钟街区路网改造

步行空间成为活动空间，

从时装节到美食节，吃喝玩乐一网打尽。

▲ 七面钟街区内部改造的步行商业「小街」

②. 交通节点即魅力中心

西区缺少公共停车场，

逐步推进的步行友好改造，

正在不断压缩车行空间，

但丝毫不影响

高密度剧场带来的人流集散。

这背后离不开西区1.6平方公里内，

5条线路、6个站点组成的

高密度地铁网络支撑。

▲ 西区高密度的地铁网络

西区针对这些交通节点中的广场空间，

进行大规模更新改造，

将其转化为各具特色的人气节点，

塑造多样化的游览体验。

▲ 交通节点中的广场空间

改造后，川流不息的交通节点网络，

大大改善区域的治安环境，

成为西区发展夜经济的根基。

历史形象名片——特拉法加广场

西区南端的特拉法加广场拥有地铁站，

紧邻伦敦最繁忙的查令十字车站，

被国家美术馆、政府办公区、

国会大厦等伦敦代表建筑包裹其中。

▲ 改造后的特拉法加广场

由于四周交通路网的切割，加上糟糕的治安，

广场一度成为人迹罕至的消极空间。

2003年广场周边的路网改为三面通行，

北部的道路则改造为举办各类活动的平台空间。

▲ 改造后的特拉法加广场与国家美术馆成为一个整体

广场增设咖啡馆、座椅等步行友好的休憩设施，

成为以广场为核心的历史建筑游览区，

以及城市大型活动的举办地。

▲ 由道路改造的阶梯式平台，成为户外音乐会看台

改造之后，由查令十字车站出发的游客，

可便捷的到达特拉法加广场，

穿过国家美术馆，一路游览至西区的剧院区。

伦敦时代广场——皮卡迪利圆环

皮卡迪利圆环广场（建于1819年）

是区域西端重要的地铁枢纽，

但被5条道路环绕，使用非常不便利。

▲ 皮卡迪利圆环广场

2010年，皮卡迪利圆环进行改造，

重点是拆除围栏、护坡等

迫使进出站人流绕行的设施；

采用新型对角线人行道，

以便游客高效到达商业区、剧院区。

广场周边建筑立面

架设超过790平方米的液晶屏，

形成以爱神像为核心的「伦敦时代广场」，

也是2012年奥运会指定的直播广场。

▲ 皮卡迪利圆环广场周边的液晶屏

如今，24小时灯火通明的皮卡迪利圆环，

成为游人络绎不绝的打卡点，

及艺术家露天表演的剧场。

▲ 广场上的街头艺术表演

西区文娱枢纽——莱斯特广场

剧院区是西区的核心，

而剧院区的核心则是莱斯特广场。

广场周围被伦敦4座知名的剧院环绕，

莱斯特广场地铁站方便人们快速到达各个剧场。

不过，西区糟糕的治安，

使广场在夜间一度成为犯罪高危区，

导致剧场、居民联名要求政府将其拆除。

▲ 莱斯特广场俯瞰

2012年，全新的莱斯特广场亮相，

步行化的路网与广场形成一个步行区，

广场转变为周边建筑们的内庭院与休息区。

▲ 改造后的莱斯特广场

广场通过在其周边引入商业、住宿功能，

及鼓励艺术家在公共空间举办表演等措施，

创造出1000多个工作岗位，

莱斯特广场转型成为区域文化娱乐枢纽。

▲ 莱斯特广场改造后成为街头艺术家谋生之地

③. 建筑改造即生活示范区

西区建筑私有化比例极高，

伦敦政府可以用于更新改造的建筑，

除曾经打算拆除的考文特花园外屈指可数。

于是，考文特花园成为改造的重中之重。

不过，伦敦政府对其改造重心并不是建筑本身，

而是希望打造一个国际化的「生活示范区」，

带动西区更新潮流，

推动CAZ区域「引人留人」的策略实施。

▲ 考文特花园俯瞰

旧建筑「老功能」

17世纪时，考文特花园是西区的中心区，

主要功能包括广场、市场、剧场以及住宅。

2004年，考文特花园开始更新。

首先，所有老建筑修旧如旧，

并恢复其原有的特色功能。

例如，近200年历史的考文特花园市场，

整体空间格局以及建筑结构均被完整保留。

最大的改造是新建下沉式的庭院，

所有改造只为恢复其「旧功能」——市集。

▲ 考文特花园下沉商业空间

新市集只允许本地特色的零售商入驻，

并形成三个主题市集，

即古董集市、一般集市、艺术集市。

▲ 考文特花园丰富的「集市」

其次，全面恢复步行街区模式，

并成立街头艺术协会

吸纳街头艺术家来此表演，

将公共空间变为街头表演艺术区。

▲ 公共空间内的街头表演

如此，既能解决街头艺术家的生计问题，

又能强化西区戏剧主题，为区域注入活力。

旧区域「新生活」

2006年，初见成效的考文特花园，

吸引企业加入，开始新一轮的更新改造

——打造世界级城市综合生活区。

▲ 考文特花园周边配套改造

新一轮更新将步行网络蔓延至小街巷，

注入更年轻化的业态，吸引年轻一代游客。

旧建筑改造主要聚焦在功能更新，

如博物馆、百货、酒店等，

增强旅游综合吸引力和接待力。

通过新老建筑结合，增加区域居住功能，

以承接CAZ不断上升的居住需求。

▲ 新旧结合的居住区域改造

03

「腾笼换鸟」，更新可持续

文化复兴即产业更新

MEASURE THE WORLD

西区一系列的空间更新组合拳，

为恢复区域活力塑造出必要的「硬件环境」，

但这不足以扭转西区犯罪事件频发的现实。

伦敦政府认为，

虽然酒吧、夜场为西区带来了可观的税收，

但它们是治安混乱问题的根源，必须重拳治理。

▲ 西区拥有众多历史悠久的酒吧

此后，西区环境更新带来的租金上涨，

加上连续多年的酒吧、夜场治理行动，

使它们的数量骤降，

西区治安环境得到大幅改善。

据夜间行业协会（NTIA）统计，

2007—2017年间伦敦夜总会数量下降50%，

其中多数位于西区。

▲ 酒吧经过治理后，数量下降，并多以小型酒吧为主

不过，旧夜经济的衰退，

必须要有「新夜经济」的崛起，

才能保障区域发展可持续。

①. 扶持「戏剧产业」，重启夜经济

戏剧产业无疑是新经济的代表，

但属于高投入低产出、高流量低利润的行业。

如西区众多剧场为保护建筑，

需投入高额维护费用。

西区有5个国家级非商业剧院和众多实验性剧院，

它们不以商业为目的，

只为促进戏剧产业的多元化发展。

▲ 西区内众多剧场都为保护建筑

西区还推行低票价策略，

吸引更多的游客进入剧场。

以上所述，

意味着伦敦政府必须投入高额补贴，

才能保障剧院的正常运转，

不过这是一项非常精明的「投资」。

▲ 《悲惨世界》

夜间治安的改善，

大大延长剧场夜间演出的时间和频次，

戏剧与区域内的各色公共空间、

商业配套形成联动，

催化出白天「逛街」、

晚上「看剧」的戏剧主题游。

▲ 三分之二的外地游客将看戏剧演出列为他们到伦敦的重要原因

西区平均每位观众的

票房支出是27.75英镑，

票务之外的附加消费是53.77英镑，

戏剧产业迅速替代酒吧、夜场，

成为西区夜间经济的新动能。

②. 升级「文化产业」，经济双轮驱动

占据西区1/3面积的Soho区，

曾经是伦敦最著名的红灯区，

酒吧最密集、录音棚众多。

在历经数次大规模整治后，

失去支撑的Soho区，迅速凋零。

▲ 占据西区1/3面积的Soho区俯瞰

90年代末，

Soho尝试转型，发展本土独立电影制作，

西区率先在此铺设光纤网路，

与影视公司接洽，吸引他们入驻，

培育影视产业。

西区整体复兴后，位于摄政街上的BBC总部，

于2013年进行大规模扩建，迁入22个工作室，

带动本地新媒体产业链快速发展。

基础设施完善、产业有基础、

生活多元的Soho区受益最大，

区域内超过23％的劳动力从事创意产业。

▲ Soho区老建筑改造的设计工作室

西区的旧城更新运动，

看似是空间更新，实质上是产业更新；

看似是赔本赚吆喝的戏剧文化，

实质上是培育产业链、吸引消费人群。

西区已不再是中央活动区（CAZ）的功能附属，

而是城市新型产业主导区。

文 | 李海涛 摄影 | 李忠 何锋 常瑶 李海涛

动画 | 李民 设计 | 王冰

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博主常驻伦敦

是英国皇家特许测量师MRICS

和英国注册会计师