南京江北开玩豪宅，非核心区瑟瑟发抖！

最近有相关媒体曝出，南京江北新区的一份新通知，江湖可谓反响强烈，我大概梳理了一下。

1、通知针对的区域，并非江北新区全域，而仅为中央商务区和研创园。

关于中央商务区的范围界限很多时候都比较模糊，其范围目前有两种，一种指的是面积较小的细分板块，另一种是在新区某官方规划中出现的中央商务区的范围，明显要更大一些，我们认为这里所说的中央商务区，其范围应该指的是后者，即下文中“中央商务区拆迁范围图”所指的范围。

上图：过去细分板块中的中央商务区范围

江北新区相关规划中中央商务区的范围（红色线框内部）

而研创园所指区域，也比老版本的范围稍大一些，包括了浦口大道以西我们常说的青奥板块。文件中特意在研创园后面加上（浦口大道以南）也就能够说通了。

实际上这次文件中所说的中央商务区+研创园的范围稍大于此前我们常说的核心区的范围，只是核心区的说法现在已经不提了，但其概念认知早已深入人心。

2、通知针对的项目为通知发布日之后新出让的商品住宅地块，也就是指6月14号之后出让的地块。也就是说这份通知对于之前的在建新住宅项目并没有约束性。

3、通知在该区域住宅项目的7大方面都给出了较为明确的规定，包括地基基础、防渗漏、门窗、墙体、外立面、装饰装修等。囊括的范围非常全面，细节也很多，可谓亮点十足。

其中在外立面那部分甚至直接写到应选用石材、铝板、保温装饰一体板等质感优良的材料不得采用真石漆、质感涂料材料。对入户大堂、地下车库也有明确的规定，如此细致并不多见。

显然这直接将商务区和研创园接下来的新住宅项目，定位成了高端住宅，相当于把江核正式拉上了豪宅化的道路，拔高的意味非常明显。个人认为这样做的意义还是挺重大的，通过行政手段拔高江北新区金字塔板块的住宅品质使其未来的房产满意度与其高昂的房价、地价能够相互匹配。

一方面是出于保护购房者利益的考虑，毕竟这些年货不对板的事情太多了，不管是毛坯还是精装都常常出现问题，大伙很早之前就希望有这样的相关文件对开发商进行约束了。

另一方面也给中央商务区和研创园的高端化之路提供支撑和保障，目的是提振板块信心，增强板块核心竞争力。但为什么这么好的通知，偏偏在如今市场下行周期的时候才出来，此前这么多年为什么没有，引人深思。我想除了上面的两点考量，还有通过提高江北金字塔尖的含金量，达到保房价和保地价的目的，后续该区域内新出让土地的部分指标或有上浮。不过这显然还需要经历市场的考验。同时对核心区的标准提高，势必导致核心区与非核心区的住宅档次拉大，这对非核心区的一些热门项目而言实际上是利空。

另外我们注意到该通知在文字描述上，大量使用了应该的“应”这个字。这意味着该通知强制属性的力度或许并没有那么强，同时该通知也没有给出问责机制的相关内容。

如果项目没有达到通知的要求，会怎么样？是罚款，罚多少？还是有其他具体的惩罚性的措施？这些目前还没看到。如果没有明确检验和惩罚标准，那么该通知最终的约束性，我认为显然是不够的，充其量只能当作一种非强制性的指导意见，或许后续会有更多补充性的内容，大家怎么看？