毛坯限价近5万/㎡，南京紫金山下的低密豪宅“支棱”起来

经过漫长艰难的拆改，城东腹地，紫金山下终于有低密纯宅地腾挪出来。

上周挂牌的城东双拜岗G22地块，紧挨着龙湖紫金原著，毛坯限价达49340元/㎡，仅次于河西中G28。值得注意的是，地块的起拍房地价差为16501元/㎡，与玖樾印象比，利润空间拉大不少。

而与玖樾印象一路之隔的涉宅地块，“屡败屡战”，再一次出现在集中供地名单中。城东G23的用地性质、容积率、出让面积等指标与上次挂牌无异，虽然起拍总价和最高限价均有小幅度上调，但不再设置毛坯限价。增加了房价想象空间，这一次能顺利出让吗？

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时隔三年，紫金山下终于又有宅地出让。“藏”在双拜岗里的城东G22，与紫金山的直线距离还不到1公里。

先来看看地块档案。

地块四至：东至双拜岗路，南至双拜岗东路，西至双拜巷牌楼路，北至双拜巷1号小区

地块性质：二类居住用地

容积率：1.54

建筑高度：≤24米

出让面积：47311.81（含仅出让地下空间1831.73）㎡

起拍总价：23亿元

起拍楼面价：32839元/㎡

最高限价：26.3亿元

限制楼面价：37550元/㎡

毛坯限价：49340元/㎡

无人机视角下，城东G22内部已经平整完毕，整体方正。地块紧挨着双拜岗路，与主干道中山门大街尚隔一段距离，闹中取静。周边既有双拜巷1号、晏公庙新村等老小区，也有龙湖紫金原著等次新小区。

双拜巷1号小区

由于位于发展成熟的老城东，G22附近的生活配套完备。

交通上，中山门大街、双拜岗等干道覆盖，地铁2号线孝陵卫站也相距不远；商业上，有森林摩尔、龙湖紫金mall等环伺；地块周边还有南京理工大学、孝陵卫中学、钟山幼儿园等学校。另外，地块以北是延绵紫金山，自然条件优渥。

无人机继续往上飞，不难看到G22地块周边的住区以低密为主。而G22本身容积率为1.54、建筑限高24米，未来大概率将契合板块低密基因，打造多层或洋房产品。

两年前，龙湖紫金原著一把梭哈推出88套住宅，精装均价约4.9万/㎡；目前，区域内的次新小区天花板五矿晏山居、钟鼎山庄二手房均价约6万/㎡。即将出让的G22地块毛坯限价已达49340元/㎡，必然要比龙湖当年卖得贵。与五矿等相比是否能有倒挂优势，就要看升级包的定价了。

值得一提的是，去年5月出让的玖樾印象所在地块，成交房地价差仅为7878元/㎡。G22的起拍楼面价为32839元/㎡，起拍房地价差达16501元/㎡。即使触顶，成交房地价差也能达11647元/㎡，与玖樾印象比利润空间明显增加。

而与商住混合的龙湖紫金原著不同的是，G22为纯宅地，出让面积达47311.81㎡，体量可观。这一批次的土地挂牌，官方明确了要减少地块的商业及办公供应量，有利于加快消化存量、降低房企的持有成本与时间成本。

综合以上，锐评君认为G22地块的关注度不会小，房企的拿地积极性将有所提高。

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位于石杨路，与玖樾印象一路之隔的城东G23，第三次出现在挂地名单中。

地块基本信息如下↓

地块四至：东至过兵桥路，南至规划红冠圩路，西至规划红冠圩路，北至石杨路

地块性质：住宅用地、居住社区中心

容积率：1.76

建筑高度：≤24米

出让面积：62595.04㎡

起拍总价：16.1亿元

最高限价：18.4亿元

毛坯限价：/

这块地最早于去年10月挂出，但因故终止出让；今年3月第二次挂牌，以流拍告终。

首次公告时，地块用地性质为单身职工公寓用地、住宅用地。今年的两次挂牌都优化为住宅用地、居住社区中心。

根据出让条件，城东G23的A分区为居住社区中心，需涵盖社区卫生服务中心、养老服务中心、文化活动中心、派出所、育儿园、邮局等功能区，且须与住宅首期同步审定规划方案，剩余部分可建设对外出售的商办（酒店式公寓除外）产品。

整体来看，G23地块的优势还不少。

地块指标上，容积率为1.76，限高24米，而玖樾印象限高35米，最高做了11层的小高层。以此推测，未来G23最高可能在7-8层。

定价上，G23第一次挂牌毛坯限价为44900元/㎡，第二次挂牌毛坯限价跳涨至45800元/㎡。这一次干脆不设毛坯限价，能卖多少钱，让市场和产品品质来“说话”。

我们实探发现，城东G23的地理位置优势突出。东侧临近郑外石杨路小学，南侧是七桥瓮生态湿地公园，从石杨路转承天大道可直达大校场。项目本身配建的社区中心，未来也能满足区域内的消费、养老、休闲等生活需求。

目前，城东石杨路一带主力在售玖樾印象，主力户型130、143㎡，含包均价约5万/㎡，首付3成起。不设毛坯限价的G23地块如果能顺利出让，或许能提振市场和买房人对玖樾印象的信心。

与玖樾印象相隔不远的，是今年5月才露面的共有产权房壹城·观泓雅苑。项目主力户型为75㎡、82㎡、89㎡和115㎡，均价32062元/㎡，报名时间截止到7月10日。

受楼市大环境影响，此前城东的云上、钟山峰景等新盘卖得不温不火。但在限购、限售政策放宽，房贷利率持续走低等的利好刺激下，南京楼市已有明显回暖迹象。7月的土拍，城东的两幅地块辨识度都还挺高，能否刺激城东楼市全面回暖？能否引领板块改善新盘迈上新台阶？不妨拭目以待。