最高法案例解读：无证房屋的合法性认定以及如何赔偿？

无证房屋是大量存在，但每一户的具体形成原因是不同的，必须坚持个案分析的原则，不能笼统地讲农村无证房是合法还是违法，被强制拆除后赔还是不赔。那么无证房是否属于违建？遇到征收如何补偿？被违法拆除如何赔偿？今天，圣运律师将结合最高法的相关案例【（2019）最高法行赔申31号】，为大家做详细讲解。

案件：无证房被强制拆除

1998年，李先生与村委会签订合同书，购买一处没有相关建设手续的门面房。几年前，当地开始征收，李先生的门面房正处于拆迁范围内。

由于补偿款迟迟谈不拢，征收项目部门向李先生送达拆迁通知：前期你户所处集体土地已被征用，你户所属农村集体经济组织成员已在XX家园进行了房屋安置，并已迁入新居。目前村内绝大多数村民的房屋已拆迁完毕，但你户至今房屋未拆除，现已影响到龙洞片区工程建设。请你户X日前将有用物品拆(搬)走，其后在场地整理时，将您的遗弃物作废弃物处理。

随后，李先生的房屋被强制拆除。

案件焦点

前述案件是不少面临拆迁的农户遇到的典型情况，无证房拆迁该如何补偿，赔偿标准如何计算，是主要焦点。

焦点一：无证房是否都是违建

部分房屋由于历史或者其他的原因没有办理相应的建房手续，此后若这些房屋因某一项目涉及征收，相关部门就可能因为房屋的无证状况将其认定为违建而不补偿。那么，无证建筑就是违建吗？

这能一概而论。

长期以来，由于农村建房和产权管理不够规范，导致农村出现很多无证房屋。但无证房屋并不等于违法建筑，不能一拆了之，对于农村的此类房屋，行政机关或人民法院在调查处理过程中，应当综合考虑房屋建成时间和动机、土地性质和使用权、房屋来源、使用情况、居住权益保护、当时立法状况等多种因素认定其合法性或正当性，进而确定如何补偿或赔偿。

经审理查明，本案中的门面房建造于上世纪90年代，且自购买后一直由李先生正常使用。

这就是说，涉案房屋并不存在违法用地、违反乡村庄规划等客观上的违法事实，其“不合法”之处主要就在于未办理规划、产权证件。无证并非由被拆迁人自身原因造成，不宜认定为违法建筑，应当按照合法建筑的补偿标准进行补偿。

二审法院适用了如下经典的农村无证房纠纷裁判论述：……当时农村行政管理不完善，原审法院判决市政府对当事人合法途径取得的涉案房屋不予赔偿确有不妥。市政府在其强制拆除行为被确认违法后应当赔偿涉案房屋损失。

焦点二：无证房被拆，如何赔偿

在本案，法院经过审理认为，按照赔偿不低于补偿的原则，考虑到该区域其他被拆迁人已获得的补偿安置利益以及近几年补偿标准的变化情况，人民法院在审理过程中未按拆除时的补偿标准而是按当地现行补偿标准予以赔偿，更有利于保护当事人的合法权益。

实践中不少粉丝咨询，无证房拆迁，能按照周边市场价补偿吗？只要是合法建筑，是有可能的。以最高法裁定书【（2018）最高法行申5425号】为例，在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。行政赔偿的项目、数额不得少于被征收人通过合法征收补偿程序获得的征收补偿项目、数额。

在圣运律师代理的云南一起案例中，张先生的房屋因为老旧进行拆除翻新并未办理相关建设手续，但是他仍然保留了原有的产权证明。房屋被纳入征收范围后，直到补偿协商阶段，征收方才提出张先生的无证房是违建并实施了拆除，二审法院在判决中提出，这明显存在拆违代征的嫌疑，并以此确认拆除违法，张先生有获得国家赔偿的权利。最终法院根据实际损失以及应当获得的安置权益，判决赔偿损失437万。

律师说法

根据实践经验，我们可以总结出，无证房是否为违建，要看造成无证的原因。如果非因房屋所有人造成无证，不可武断认定为违建。对于因为历史原因没有办理权属证书的房屋，行政机关在没有提交充分的证据证明其为违法建筑的情形下，不应认定为违法建筑。除此之外，一些地区因为招商引资形成的无证建筑，即使客观存在违法性，但信赖利益保护原则也能为我们提供保护。政府一方存在一定的过错，当事人仍可以通过协商途径获取一定程度的补偿或者保障性安置。

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文章 | 圣运律师