疯狂内卷！苏州高端改善挚爱！180㎡+大平层！全是机会尽情挑！

去年下半年以来，苏州的高端住宅市场呈现出全线火热的态势，这种“高端住宅热”现象在今年表现得更为明显。

尤其是大平层产品成交更为火热，新房市场供不应求，二手房市场成交总价、单价屡破新高，成交周期也越来越短，最快2-3天就能拍板敲定！

从近三年苏州市区建面约180㎡（及以上）大平层住宅供求量价走势图来看，2021年供应套数为2032套，比2020年减少了344套，同比减少15%；成交套数为1951套，比2020年增加了15套，同比微涨。

2022年1-5月，苏州市区建面约180㎡（及以上）大平层住宅供应套数为897套，主要是热盘狮子山澜庭（澜院）、万科玲珑源璟、中信泰富玖著云庭等大平层产品集中供应，成交套数为803套，当然这仅是目前释放的网签量，实际成交量远不止这些，供求比为1:1.12。

今年1-5月，疫情反复让低迷的苏州楼市更加雪上加霜，而大平层产品却呈现热销的势头，走出了清奇的“独立行情”。

今天，分析师就将目前苏州市面建面约180㎡及以上的大平层做了一个详细的汇总，希望对苏州的高端改善客群有所帮助。

园区

以园区近两次所挂出的地块为例，核心地段的新地块要求都是建面约160㎡+的大户型为主，装修标准也很高，二批次集中供应的园区四块地中最高装修标准达到6000元/㎡，可以说，近两年的园区核心板块将迎来大规模的“大平层潮”。

永旺西地块

永旺西地块由安居和华润合作开发，华润负责产品和物业，拟建11栋17-25F小高层+高层，全装修交付，装标不低于2000元/㎡。

据悉，项目打造有建面约198/250㎡两种大平层户型产品，目前正式户型图还未公开。其中，建面约250㎡大平层只有2栋，不到百套，预计比奥体万科玲珑源璟更难抢。

其中，25F高层3房3卫2厅户型，三开间朝南、大横厅设计，面宽达到约6.1米，全屋多飘窗，主卧带有独立的卫生间。

17F小高层4房3卫2厅户型：一梯两户，双套房设计，带有独立的衣帽间和卫生间，客厅横厅设计、南北双阳台。

永旺西地块占据园区湖东核心位置，东侧就是永旺梦乐城，西南角还有一个钟园幼儿园，靠近1号线钟南街站，距5号线也不远，是园区湖东十分少有的好地。

此外，地块距离苏州新加坡外籍子女学校和星汇学校约500米配套十分成熟。

目前，地块周边有水墨三十度、中海国际社区七区、上华琚等二手社区，居住氛围浓厚，并且房价普遍都在4-6万/㎡左右，在新房限价4万/㎡之下，预计该地块倒挂空间也是较大的。

地块需要封顶销售，价格可参考奥体，起步门槛较高，总价预计650万+。

苏州环贸广场ICC

作为湖东CBD新地标，苏州环贸广场ICC与国金中心仅一路之隔，产品业态包含商场、办公、住宅。

住宅部分为70年产权全装修公寓，共15种户型，总计约385套，户型建筑面积约为62-343㎡。

其中，建面约183㎡-343㎡大平层，装标不低，部分可看金鸡湖景。

建面约250㎡三房两卫户型如下：

还有建面约300㎡以上的“总裁级”大平层，非常的“壕”。

项目距离1号线时代广场地铁站和星湖街站都是很近，项目周边的配套一应俱全。国金中心、诚品书店、久光百货、圆融星座，都是园区数一数二的高端配套。

项目正北面是协鑫广场，西侧是晋合广场和新光天地商业，周边高楼大厦、鳞次栉比。

也就是说，新鸿基ICC是个1号线和6号线双地铁项目，而且距离景城学校很近，虽然学区暂未划定，按照就近原则，大概率是景城学校，可以想象产品一旦入市，将引得市场强烈关注。

恒力超高层项目

恒力超高层项目位于原金鸡湖商业广场，据悉将打造恒力全球运营总部，目前2栋70年产权公寓规划已经出炉。

大平层户型已经曝光，建面约300㎡，约200来套，均是4+1房+5卫设计，西边户可以看到金鸡湖景。

两幢超高层酒店式公寓T4、T5均为53层，每层各有两部公共电梯，此外，每户均有电梯独立入户，私密性好。

户型采用全屋飘窗设计，尤其是边户，餐客厅均有一朝东或朝西大飘窗，除主卧之外的三个卧室都带独立卫浴，主卧自带独立卫浴、双台盆、浴缸、大衣帽间，中西双厨设计，居住舒适度高。

新区

新区大平层产品主要集中在狮山和科技城，这两个板块也是目前狮山主流核心板块。

狮子山澜庭（澜院）

二期预计本月加推，4-8F纯洋房，大平层户型有约190/228㎡两个户型面积段，清一色大横厅+大套房+洄游式设计。

建面约228㎡四房两厅三卫户型，双套房分布在客厅东西，家政间、约7.1米大横厅，主卧配备独立衣帽间+朝南大开间主卫。

约190㎡四房两厅三卫户型，双套房，约7米大横厅设计，主卧尺度感比约228㎡的要小一些。

中建·御璟峯

中建御璟峯位于科技城核心区域，天佑路东、科业路南，周边配套成熟。 项目北边就是科技城实验幼儿园和小学，南边是高新区实验初中锦峰路校区，西侧为诺贝尔湖公园，东侧为大阳山森林公园，周边环境十分宜居。

交通方面，北面约700米是有轨电车2号线白龙桥站，项目南面约1公里是太湖大道，同时板块内拥有5条地铁规划，交通出行较为便利。

项目打造26栋15-25F高层及小高层住宅， 户型建面约141㎡-184㎡的纯改善产品。

首开建面约184㎡大平层，4房3卫设计，主卧带衣帽间和主卫，双台盆设计+浴缸。独立家政间，入户子母门。四开间、三卧室朝南，南向约16.4米大面宽、约9.2米阳台，采光通风条件都比较好。

层高约3-3.15米，空间更加敞亮大气，居住舒适度高。车位配比1：1.8，远远超出了1.2的标准，轻松满足高端改善人群的需要。

项目全装修标准较高，在科技城板块处在头部位置，东芝/日立中央空调、菲斯曼/威能/能率地暖、百朗/兰舍新风（带热循环模块），卫浴用高仪/TOTO高端系/杜拉维特/德国贝朗/汉斯格雅/科勒等。

另外，今年首批次土拍中狮山永和村大悦城控股地块也值得期待，成交楼面价为28125元/m²，可能会有建面约180㎡以上的大平层户型。

吴中区

吴中区的大平层产品主要集中在太湖新城板块，近期入市的银城大家东望和中建太泽之星都有大平层产品，且去化表现亮眼。

中建·太泽之星

项目的主力户型为建面约175-215㎡的大平层，是吴中太湖新城中央商务区少有的临湖项目，项目装修标准较高，日本东芝的中央空调、美国霍尼韦尔的新风、德国菲斯曼的地暖壁挂炉、德国汉斯格雅和杜拉维特的五金及洁具……都是高端品牌，且是绿建三星+well金级双标准的健康智慧社区。

项目位于毗邻橙天360剧场，还携带着约6万㎡的文化配套，其中包含吴中太湖新城图书馆和儿童主题活动中心。

建面约175㎡的户型，四房两厅三卫，双套房设计，主卧套房拥有步入式衣帽间，带浴缸主卫和270°转角飘窗。四开间朝南，南向总面宽达到了约15.4米！南北双阳台、餐客一体竖厅连接南北向阳台，当下最流行的LDK一体化，舒适度较高。

建面约215㎡户型，主卧有270°转角飘窗，尺度感更为阔绰，四开间朝南，南向面宽约17.6米，阳台面宽达到10.3米……

大家银城东望

大家银城东望和中建太泽之星距离较近，外部配套基本可以共享。大家银东望地块内自带一所三级甲等儿童专科医院和康养公寓，更加靠近4号线支线地铁口。

项目住宅部分打造30幢14-17层小高层和26层高层。

项目打造了建面约200㎡5房3卫的大平层户型，设置了独立的保姆房，客餐厨达到了约60㎡，厨房内的博世灶具，除了常规的抽油烟机等之外，洗碗机、蒸箱、烤箱都是交标！客厅开间为约5.8米宽厅，主卧带独立卫生间、步入式衣帽间。

项目的装修标准也不低，美的或格力中央空调、德国威能或菲斯曼地暖、意艾蒲、海尔的新风，全屋为通顶门设计，配合3.05米层高，空间感更强，全屋踢脚线为窄边踢脚线，更有设计感，且全屋为墙纸交付。

中信泰富玖著云庭

中信泰富·玖著由10栋高端住宅、约1.3万方商业与2栋甲级办公写字楼组成。

中信泰富·玖著采用三菱重工中央空调、菲斯曼地暖和泰恩特新风系统，厨房配备意大利品牌SEMG灶具、抽油烟机、洗碗机，卫生间配备汉斯格雅龙头和花洒、杜拉维特台盆和马桶，客厅背景墙和主卧背景墙都在交付标准之内。

建面约190㎡ 4室2厅3卫，餐客厅开间约6.45米，进深约8.7米，建面约50㎡的超奢阔餐客厅、双套房、超大主卧套房、双厨房、大方厅、三个卫生间，拥有西厨柜、SMEG嵌入式冰箱，主卫杜拉维特浴缸和厨房的下拉栏，整体配置更高端更奢华也更壕！

姑苏区

古城姑苏多以别墅项目为主，目前有建面约180㎡以上大平层产品的只有胥江板块的桃溪澜园。

桃溪澜园

桃溪澜园约700米内有桐泾公园、龙湖胥江天街，靠近2&5号线双地铁口。

根据规划，项目拟建9栋7-11F住宅，是一个全装修纯洋房社区。

主力户型为建筑面积约143㎡和204㎡。建筑面积约204㎡户型做的是4房3卫大平层。格局方正，三开间朝南、双联阳台、南北通透，可以轻易满足多孩家庭，还可以实现三代同堂的居住需求，整体的舒适度较高。

目前正在接受预约，售楼处样板间预计6月下旬开放。周边仁恒次新小区二手房挂牌价已飙升至5.4万元/㎡，首开龙湖天赋5.6万元/㎡。桃溪澜园入市后，享受一定的倒挂红利。

相城区

相城的大平层产品不多，只有高铁新城的云栖秀庭做了这样的产品。

云栖秀庭

云栖秀庭是高铁新城被广为关注的一个项目，该地块是2020年10月平安、中南、京东三家联合竞得，住宅楼面单价15600元/㎡。

南侧66号商服、科研用地打造京东智谷项目。

住宅部分打造17幢11F-20F小高层和高层，装修交付，装标不低于1500元/m²，建面约100-230m²左右，后续有变动以最新为准。

东侧距离2号线骑河站较近，和环秀湖花园东西对望。

建面约200㎡的大平层户型，大主卧套房设计，自带书房+衣帽间+双台盆独卫，双露台、双阳台、大横厅，尺度感和居住舒适度都得到很好的保证。

吴江区

和吴中区一样，吴江的大平层产品主要集中在太湖新城板块，目前拥有180㎡+大平层产品总共1个楼盘——中建·吴江之星。

中建·吴江之星

2021年11月土拍中，中建三局以总价18.9亿竞得，成交楼面价15014元/㎡。

实际上该地块正式挂牌出让之前，2021年3月30日，吴江太湖新城就与中建三局正式签约了该项目。

项目总投资50亿元，业态涵盖3.5万方的高端办公和配套服务，以及14万方的住宅和社区配套。

中建·吴江之星住宅部分由中建三局和吴江滨投合作开发。容积率1.8，由19栋8-9F洋房和7栋15-17F小高组成，预计750户左右。

项目拥有建面约185/225m²洋房大平层，户型图暂时没出来，是吴江少有的大平层产品，非常有竞争力，之前琥珀半岛大面积产品热销的态势，该楼盘入市后，或将掀起一波抢购热销。

在福布斯近年来评选出的“世界十大奢侈住宅”中，大平层住宅一度占比达七成，这些大平层都拥有一个共同属性——占位城市少有的自然资源。

而苏州不缺有钱人，更不缺高端购买力！

苏州近两年内大平层产品供应量较为丰富，对高端客群来说机会增加了很多。

在选择项目时候，要重点关注项目的差异性，比如说占据城市的湖山资源，比如说与名校为邻等等。

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