青岛最新楼市政策独家解读，楼市走向将如何改变

6月3日，青岛住房和城乡建设局公布青岛房地产最新政策，提出将结合我市房地产市场实际，对现行房地产调控政策进行适度调整优化。以下是政策核心内容，最后是编辑解读点评，观点仅为一家之言，请谨慎理解阅读。

调整住房限购区域范围。住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（含高新区）调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域（以下简称“中心城区”），将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域。这一调整有利于中心城区需求外溢，缓解中心城区房价上涨压力，同时缓解非限购区域房价下行压力，保持和促进全市房价总体稳定。

优化非本市户籍居民家庭购房条件。为吸引外地居民特别是各类人才来青安居乐业，增强城市竞争力，同时继续抑制投资炒房，非本市户籍居民家庭在中心城区仍限购1套住房，但将购房条件由非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，调整为非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能提供在本市缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

支持改善性住房需求。在中心城区范围内，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房。这一举措有利于中心城区的改善性需求不因限购而阻碍，满足合理的“以小换大”“卖旧买新”等改善性住房需求。同时可以引导释放二手房源，增加市场供给，刚性和改善性需求购房有了更多的选择余地，成交几率增加，市场活力将进一步增强。

此次政策调整旨在增加市场供给，化解供需矛盾，增加市场活跃度，与前期出台的房地产政策优化互补，形成合力，有利于保持和促进我市房地产业良性循环和健康发展。

乐易解读：此次调整，限购区域明显缩小，但是仍然保持了市区和崂山区（除王哥庄）的限购政策。这与之前楼市基本的运行情况相符，前期楼市哀鸿遍野的情况下，郊区很多楼盘出现了公开半公开的降价促销，并且幅度不小，甚至因为与备案价相悖而被处罚，尤其胶州基本腰斩。但市区楼盘房价一直较稳，波动不大，这与整体推盘量较少有关，当然也与市北崂山等区域保持了良好的经济发展势头，有不少城市更新项目和较好的前景有关。可以看出，市区在工业转移之后，新型产业和高价值项目逐渐回流，市区依旧对新老市民保持着较高的吸引力。

李沧在本轮调整中没被放开，有些吃亏，李沧经济形势不太乐观，推盘量在市区中又较多，楼市疲乏度不输郊区，还是限购，对于李沧来说，是个打击。如果本轮调整，青岛楼市能有明显起色，那么几个月后，李沧就会成为楼市最低迷区域。

对于新市民，提到非本市户籍居民家庭购房由连续缴纳所得税或社保改为累计，稍微宽松了一些。能让新市民提前获得购买权，满足刚需置业需求，这部分人群数量应该不大，对市区楼市影响轻微，只能算是给新市民的福利。对于老市民，则放开改善型住房需求，这个政策覆盖面较广，对于楼市有一定影响，意味着市区楼市活力也将有一定程度改变。

而关于这两年楼市式微的原因，到底是供给侧问题，还是需求侧问题，最后一段“此次政策调整旨在增加市场供给，化解供需矛盾”显然认为是供给太少导致的，有官方内味。现实情况很清晰，就是需求侧受到政策和疫情的抑制造成的。而文件中提到的“缓解中心城区房价上涨压力”的说法缺少支撑，城区虽然没跌，但是丝毫没有上涨压力。非限购区域的下行压力倒是真的，所以才有这些政策的陆续出台，轮番上阵。

总体来讲，当前整个青岛都实现了楼市政策松绑，市区的半掩面，是为了政治正确，也是谨慎的态度，如果这些政策对楼市刺激不够，那么青岛市区放开也是倏忽之间的事。青岛市区半松绑，郊区全放开，最受益的是青岛西海岸新区，最惨的大概是李沧区。而楼市最终走向，除了舆论上的造势和预期的引导，重要的因素还有：别再有疫情封控影响、停工楼盘项目尽快实现复工。不然，市场信心还是难以恢复。