二手购房：政策性房屋买卖，别傻傻分不清税费

随着新房源、房量的不断减少，二手房买卖已成一、二线城市房产行业主要力量。如今购买二手房，买卖合同约定基本都是全部税费买家承担，可一旦您购买二手房是政策性房屋，搞不清政策性房屋上市税费比率，那是要吃大亏的。

今天咱们以北京为例，带大家了解几种政策性房屋买卖的区别及相关税费问题。

经适房、限价房、自住型商品房和共有产权房都是北京市保障性住房和政策性商品房，在上市出售时有限制。

一、经济适用住房

经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。

转让时间限制：五年

已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。

已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售；不满五年确需出售的，产权人应当向户口所在地区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价收回。

补交土地收益比例：70%、10%

一手在2008年4月11日之后签订购房合同的已购经济适用住房，取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，按照市场价格出售所购住房时，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购，并出具《已购经济适用住房上市出售意见》，明确是否行使优先购买权等情况。

2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房，取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。该部分已购房家庭，可以直接办理交易过户手续，不用区住房保障部门出具《已购经济适用住房上市出售意见》。

上市出售需要提交材料：房屋所有权证、房屋销售发票、契税完税凭证（上市交易时间要以契税完税凭证时间为准）、购房合同。

二、限价商品住房（两限房）

限价商品住房是指在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

转让时间限制：五年，限价商品住房和经济适用住房转让时间、限制条件方面相同。

补交土地收益比例：35%

已购限价商品住房满足上市出售条件，按照市场价格出售所购住房时，产权人应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房购房价格之差的35%交纳土地收益等价款。在北京市公布限价商品住房同地段普通商品住房价格之前，购房家庭缴纳房屋契税后，按照税务部门核定的计税价格与原购房价格之差的35%交纳土地收益等价款。

限价商品住房在上市出售方面，只对年限和补交土地收益比例进行了规定，没有规定区住房保障部门优先回购事宜。所以当房屋满足上市出售条件时，产权人可以直接办理交易过户手续，按照政策规定缴纳相关税费和补交土地收益。

三、自住型商品住房

自住型商品住房，是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。

转让时间限制：五年，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。

补交土地收益比例：30%

购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

四、共有产权住房

共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

转让时间限制：五年

共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。（一）购房人向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交转让申请，明确转让价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。（二）代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。

以经济适用房为例，如若未搞清原购房人房屋初始购买时间（即2008年4月11日之前还是之后），所需补交的土地收益等价款一个是10%，一个是70%，可是有天壤之别的，盲目与原购房人签订房屋买卖合同承诺承担相关税费可能要支付的数额超乎预算，一旦对方起诉只能哑巴吃黄连——有苦说不出了。

二手政策性房屋买卖需谨慎，搞不清税费可是要吃大亏的！建议购房前咨询专业房产人士或专业房产律师。现在英淇律师事务所有开展购房律师陪购业务，既能帮你审查合同，规避风险，还能帮您砍价，有需要的朋友电话预约哦。