案例分析：租赁房屋遇到拆迁，租客能否分得拆迁款？

《2021中国城市租住生活蓝皮书》调查显示75%以上的租客租房时长达3年，12%的租客租房时长超过10年，在这样的情况下，租客和房东之间的关系会更非常紧密，以至于一些租客可能会出现一种错觉，进而提出一些奇怪的要求。

张女士是广东省深圳市罗湖区罗芳村人，家中房产不少，其中一栋6层自建房的某个单间于2016年出租给了金某，租金为1500元每月，租房期间双方一直相安无事，谁知道2018年张女士这栋房子所在区域被开发商相中，需要进行拆迁，金某就开始耍起了无赖。

拆迁必然会给予拆迁款，或进行赔偿相应的安置房，而租客就要在规定的时间内拿到房东给予的相应补偿以后搬出去，张女士就决定和金某解除合同，并且给予他一定损失，此基于《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定：

因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。也就是说张女士是按照法律规定的流程走的，谁都不应该有怨言。

当时整栋楼的人也确实都陆陆续续搬走了，只有金某始终不愿意搬，从通知下达以后的一年来，金某既不交租金、水电费，也不搬走，甚至把整栋楼的大门直接上锁，用垃圾堵住楼道，导致明明是张女士家的房子，张女士却没有办法上去。

金某为何这么抗拒搬走？金某认为这栋房子他是租客，那么拆迁了他也有份，张女士必须得分他一套70平米的安置房，张女士觉得这个要求十分离谱，于是拒绝了他，金某就开始破口大骂，说要砍张女士手脚、杀她全家，在楼道里写红色的大字威胁张女士。

张女士没有妥协，金某就开始说要钱，从几万元要到50万，一副泼皮无赖的样子，张女士没有办法，只好把金某告上法庭，要求金某尽快搬出去，法院二审下来皆是张女士胜诉，勒令金某立即搬出去，但金某依然不搬，仍然认为房子有他的份。

金某为何这么理直气壮，依据是什么？是《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条：被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人当与原房屋承租人重新订立租赁合同。

金某的理解是，自己租下张女士的房屋，就意味着自己和张女士的房子之间有租赁关系，如果自己不愿意搬走，不肯以金钱结束租赁关系，张女士就要分自己一套安置房，让自己继续承租，所以他才会要求张女士给他一套安置房继续住。

另外还有《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条对于补偿的规定，包括：1.被征收房屋价值的补偿；2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。在金某眼里，存在直接损失的其实只有租客个人，这些补偿应该全部给他。

所以金某才会一会说要房子，一会又说要50万元的补偿，可是法院二次审判最终判决结果都是要求他立即搬出房子，金某又是“输”在了哪里？其实最主要是他忽略了《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《城市房屋拆迁管理条例》施行的先后顺序。

《城市房屋拆迁管理条例》先出，《国有土地上房屋征收与补偿条例》后出，《城市房屋拆迁管理条例》虽然说可以让拆迁人对房屋承租人进行安置，但是《国有土地上房屋征收与补偿条例》排除了房屋承租人的主体地位，不再能和拆迁人直接产生联系。

这一点体现在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。这里直接明确规定了补偿的对象是“房屋所有权人”，什么是“房屋所有权人”？

即对房子拥有占有权、使用权、收益权、处分权的人，房屋所有权人在这些权益的基础之上，可以设立用益物权，即将部分如占有、使用、受益的权利分离出来，给他人享有的同时，获得利益，因此张女士是该栋房子的房屋所有权人，金某获得的只是用益物权。

也就是说，金某只能主张补偿，而不能主张安置，且只能对张女士主张，不能对拆迁人主张，加上补偿并不针对普通的私人租赁房屋，只针对商铺和产房，因此金某能够获得的，只有多出的租金，或者张女士出于人道主义给予的一点补偿，而非安置房和50万元损失费。

所以可以很明确地说，租客是不能获得房东拆迁款的，最终张女士申请强制执行，法院直接进行了腾房，这个教训对于金某来说应该十分惨重，希望今后他能够意识到，租的房子产生的利益只与房主有关，按闹分配的时代从未存在，小范围发生的情况也早就消亡。

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