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亏损比例激增16% 广州中介行业承压

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作为房地产业的重要组成部分,房地产中介行业的社会关注度在逐年提高。近两年来,受新冠肺炎疫情冲击、调控不断深化以及平台化迅猛发展等因素影响,房地产中介行业发生了显著且深刻的变化。

近日,广州市房地产中介协会发布《2021年广州市房地产中介行业调查报告》,2021年4月至11月期间该机构开展了大规模的行业调查:近半新年开始盈利需要1-2年以上,亏损比例激增16.21%,超6成门店人均月成交不到1套... 从数据办稿看来,中介行业运行压力虽房地产大势承压。

行业调整迅速、从业人员流动频繁

持证人数下降

报告显示,一线从业人员数量为5~10人和5人以下的中介机构分别占32.88%和26.03%,合计约六成(见图1),反映行业中以小微型机构为主体的情况持续。

中介机构中的从业人员持证(包括全国房地产经纪人、房地产经纪人协理职业资格、广州市房地产中介服务人员业务水平证书)比率较2019年有所下降,其中从业人员持证比率为50%~80%与80%以上的中介机构较2019年分别下降2.13个百分点和8.40个百分点(见图2);主要原因包括近两年行业调整迅速、从业人员流动频繁;以及受疫情影响,考证便捷程度受到制约。



收入主靠二手房买卖

其次为一二手联动

目前四分之三以上中介门店以二手买卖、租赁、一二手联动为主要业务。二手房买卖仍是收入主流,其次为一二手联动。

分别有36.99%和31.51%的中介机构二手买卖收入占总收入的比例为30%~50%、50%以上,只有12.33%的中介机构二手买卖收入占总收入的比例在10%及以下(见图4)。

有三分之一的中介机构一二手联动收入占总收入的比例在10%~30%范围;一二手联动收入占总收入的比例在50%以上的中介机构仅有15.53%(见图5),显示行业中只有少数中介机构的业务以一二手联动为主。

只有14.61%的中介机构租赁收入占总收入比例在50%以上(见图6),显示租赁业务不是行业中绝大多数中介机构的主要收入来源。但值得注意的是,超过四成的中介机构租赁成交业务占总成交业务量的比例为50%以上。



新门店开始盈利时长变长

近半需要1-2年以上

与2019年比较,有13.24%的中介机构新门店开始盈利时长为半年及以下,比例减少6.76个百分点;新门店开始盈利时长为半年~1年的增长1.40个百分点;1~2年的增长0.90个百分点;2年以上的增长4.46个百分点至21.46%(见图9)。总体上反映行业经营压力较2017年、2019年都有所增加。


亏损比例激增16.21%

介机构过往一年小有亏损的比例从2019年的29.00%提升至45.21%;基本持平的则减少7.36个百分点至30.14%;小有盈利和盈利的比例较2019年都有所减少,幅度分别为2.13个百分点和6.72个百分点(见图10)。总体显示出中介机构的经营状况较2017年、2019年都艰难。


过半单店月均收佣额在5万及以下

超6成门店人均月成交不到1套

买卖业务中,佣金比率在1%~2%之间仍是市场主流,有53.42%的中介机构采用,但较2019年减少9.82个百分点;佣金比率为1%及以下的中介机构比例与2019年基本持平,仅下降0.54个百分点;佣金比率在2%~3%范围的中介机构较2017年、2019年有大幅增加,原因可能是加盟模式的影响。

租赁业务中,收取半个月~1个月佣金仍是市场主要做法,所占比例为47.95%(见图15)。


超过一半的中介机构单店月均收佣额在5万及以下,较2019年增长5.79个百分点;单店月均收佣额为5~10万的中介机构有27.40%,较2019年减少1.10个百分点;10~50万的比例较2019年减少1.43个百分点;50万以上的比例则较2019年减少3.26个百分点(见图19)。总体上反映行业中单店月均收佣额在下降,部分反映行业竞争趋于更激烈。


买卖方面,人均每月促成交易宗数1单以下的中介机构依旧最多,比例较2019年增长5.37个百分点至61.19%;3~5单和5单以上的比例较2019年分别减少1.12个百分点和3.42个百分点(见图20),主要是因为市场交易低迷,整体成交量下降,且竞争更为激烈。

租赁方面,超过三成的中介机构人均每月促成的租赁交易宗数在1单以下,较2019年增长18.95个百分点;1~2单的比例较2019年减少4.57个百分点至25.57%;2~3单的比例较2019年减少8.68个百分点;3~5单和5单以上的都较少,比例分别为9.59%和10.05%(见图20)。

有45.66%的独家代理成交周期为1~3个月;有25.11%的独家代理成交周期在15~30天;6个月以上的为7.31%。

非独家代理的成交周期为1~3个月的依旧占大多数,有41.10%;3~6个月的次之,为26.48%,15天以内的,有7.76%。

整体上看,独家代理比非独家代理的成交周期有一定程度的缩短,但优势并不明显。


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