超预期大幅降息 房地产的苦日子要结束了吗？

5月20日上午，市场迎来了一则重磅利好消息：5年期以上LPR下调15个基点到4.45%。

与此同时，一年期的LPR并没有调整，此次和房贷关系最为紧密的5年期LPR却创下了2019年LPR改革增设5年指标以来的单次最大降幅，大大超出之前市场预期的4.55%水平。

5年期以上的LPR大幅下调，基本可以理解为针对房地产的定向降息。有人说，这不仅是对当下对资金极度饥渴的房地产市场的“精准扶贫”，更是体现了决策层对稳定房地产市场的态度和决心。

以北上广深一线城市为例，一套五六百万元的房子大概是市场中位数，贷款300万元30年还清的话，存量房贷客户每年的房贷支出可节省约3000元。如果是新增首套房客户，恭喜，大概率还能再下调20个基点，这样每年房贷可以省7500元左右。

那么问题来了，此次超预期的大幅降息是否预示着市场底部的真正到来？房地产行业是否已经否极泰来，好日子即将来临了？

要回答这个问题，我们首先要明白，当前的房地产行业问题，不仅是资金问题，更是信心问题。

本以为去年下半年的房地产形势已经是地狱模式了，可今年随着疫情的冲击，谁也没想到房地产这个地狱下面还有18层。

就连一向勇猛的融创，去年上半年还花上千亿拿地，到了今年5月，却沦落到美元债连2个小目标的利息都拿不出来的境地。

老孙不够努力吗？非也。去年下半年行业形势急转直下之时，融创就已急剧收缩战线，积极卖卖卖，老孙甚至自己掏腰包救公司，优质资产像贝壳的股权也卖了，也积极引入战投、到处借钱。

之所以融创至今未能走出泥潭，也跟市场环境空前恶化、老孙对形势发生误判、现在的市场爆雷者众多，接盘侠不够用均有关系。

房地产业的老牌白衣骑士，如今竟也奄奄一息，等待新的白衣骑士救命，行业的惨烈令人唏嘘。

当年万达陷入危难之际，市场还是上行，不缺少白衣骑士，市场的钱也很充裕，以至于万达断臂求生后，能很快走出危机。如今的市场早已不可同日而语，如果万达的问题发生在当下，可能就会是另一种结局。

如今，大批的房企爆雷，或游走在爆雷边缘，这已经不是某一家或者某几家的问题了，而是整个行业甚至整个经济社会的问题了。照此下去，房地产行业的问题势必会成为影响整体经济社会的重大问题。

显然，决策层早已意识到了这个问题，从去年四季度开始的政策纠偏步伐已经越来越快，尤其是今年以来，从中央到地方，不断因城施策，松绑调控政策，出台各类扶持政策，其最终的目的只有一个，就是让房地产市场回到稳定健康发展的轨道上来。

从此次5年期以上LPR超预期大幅下调可以看出，决策层要加速强力稳定市场信心的意图已经十分明显。

至于背景和原因，从5月18日国家统计局公布的4月份楼市情况可以看到端倪，4月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。

从4月份的数据来看，地产销售端大幅下行，超出预期，并拖累了房企资金链，也导致房企拿地、开工大幅下降，造成房地产行业全链条下行，并进一步导致开发商资金链进一步紧绷，市场对房企的风险担忧加大，房企信用风险爆发的概率也在增大。

正因为此，市场亟需更多强有力的政策出台来稳定市场信心，遏制市场进一步下滑的风险。近期高层的一些会议上也透露了这一信号。

5月18日，李克强总理在云南主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会上表示，已出台政策要尽快落实到位，要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道。

针对房地产问题，总理也提出，城镇化是必然趋势，要稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。

事实上，除此之外，近期高层会议和监管层也频频释放政策暖风，支持房地产行业健康平稳发展。

上个月18日，央行等部门强调，因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

4月29日召开的中央政治局会议提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

这个会议其实也明确了，给予地方根据当地实际情况调整楼市政策更大的自主权。随着中央政治局稳楼市信号的释放，5月份以来，以及有超过40个城市出台支持楼市的政策，其中不乏杭州、成都、苏州等热点城市。各地围绕房产套数认定、降低首付、降低限购门槛、向多孩家庭政策倾斜等推出各种“花式”新政，楼市政策调整已经开始出现井喷状态。

紧接着，5月15日，央行和银保监会一起出手，为楼市带来重大利好：首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

很快，数天之内，就有20多个城市响应，及时将首套房利率降至4.4%的底线上，相比上个月下降了1个百分点左右，200万的按揭贷款能节约1500元左右的月供。

随着今日开始5年期以上LPR下调，按照央行和银保监会的政策，首套房的房贷利率下限将调整为4.25%，二套房的房贷利率将下调为5.05%。

而从银行实际执行的主流房贷利率来看，5月份的降息空间也将进一步扩大，后期银行对于房贷的支持力度也将增大。

不可否认，近期楼市的惨烈又跟疫情的冲击有巨大的关系，但需要认清的一点是，尽管疫情原因，很多人无法进行买房交易行为，但这并不意味着需求的消失，而是需求被迫延后。对于房企来说，没有销售自然无法转换为现金流，房企近两三个月的资金链吃紧也跟近期偿债高峰来临、销售额大幅下降有关，而销售额的大幅下降则主要是因为疫情冲击和由此带来的市场信心不足的原因。

但是，房地产市场从来都是政策市，市场的信心有多大，也跟疫情的防控形势、楼市政策、信贷政策支持的力度紧密相关。

从政策层面来看，当前的各种扶持政策已经十分密集，但是，按照总理5月18日会议上的话讲，“应对新挑战仍有政策空间。”同时，降息一直都是提振资产价格、提振市场信心和预期的最重要的工具，而现在新一轮的降息周期也已经开启。

从疫情角度来看，随着上海等多地防控形势的逐步好转，经济社会循环逐步步入正轨，房地产市场也将逐步得以修复，交易预计将稳步出现回升。

特别需要注意的是，这几个月，由于疫情原因，导致房地产供应、开工量连月下滑，对供给端形成了较大压力，而疫情好转之后，被迫延后积压的需求端的集中爆发、加上社会资金面的好转、银行信贷支持等，可能会导致新的供需矛盾。届时，如何防范楼市过热可能又会成为新的问题。