2022年烟台主城区首宗地块出嫁，土地市场如何呈现？

今年烟台主城区首宗住宅地块摘牌，位于莱山的董家庄。

2022年5月19日，莱山董家庄旧村改造D地块，被烟台天骏置业有限公司（天泰）底价摘得。

地块位置：东至长盛路、西至用地边界、南至安康路、北至东风河及用地边界。

地块出让面积37667平方米，总价18600万元，楼面价为2745元/平。容积率小于1.80且大于1.75，建筑密度不大于24，绿地率不小于35。

该宗地规划计入容积率地上建筑面积不大于67762平方米且大于65975平方米；

其中住宅建筑面积不大于63000平方米、商业建筑面积不大于3072平方米、配套公建建筑面积不少于1690平方米

该地块作为今年市区首宗成交的住宅用地，本身关注度就非常高；

而且地块位于莱山董家庄，且属于定向拿地，因此就激起了大家对土地市场的多种猜想。

地块分析以及天泰的后期布局

烟台天骏置业有限公司，为青岛天泰房地产开发股份有限公司、山东顺泰投资有限公司（顺泰太阳城）和香港万源投资发展有限公司共同投资参股，分别占股63%、27%、10%。

青岛天泰房地产开发股份有限公司，为天泰集团子公司。

对这家房企了解之后，再结合地块位置，就可以猜测地块很可能为天泰城的后续用地。

毕竟在5月11日，烟台自然资源和规划就已经发布了莱山区董家庄旧村改造项目D地块规划设计方案。

从图中可以看出，整个小区规划有10栋住宅，其中9栋11层住宅、1栋10层住宅。

结合地块信息看，楼面价为2745元/平；容积率小于1.80且大于1.75。

洋房产品为主的规划，也是比较适合当下房地产市场的诉求，认可度也较高。

而且2745元/平的楼面价，未来项目的发展空间也比较足。

值得注意的是，该地块可建设用地面积约：3.77公顷；中学用地面积约：4.82公顷；城市道路及绿地用地面积约：4.18公顷。

中学配置也给项目带来一个加分项。

2018年烟台天骏置业有限公司摘得莱山区董家庄旧村改造A1地块打造天泰未来城项目。

2020年，莱山区董家庄B地块再次由天泰地产摘得，总价17280万元，成交楼面价2606元/平，为天泰城二期用地。

又是时隔两年，天泰再次深耕董家庄，拿下董家庄旧村改造D地块，这是要打造天泰城第三期？

不过从产品规划类型上看，与天泰城整体布局差不多，所以更大程度上是扩展三期业务。

从位置上看，地块位于莱山南部，距离主城区较远。

周边邻近东风河，天泰城、锦绣家园，整体均价在8000元/平左右。

不过未来随着陆港规划的推进，南部潜力也将被进一步挖掘。

去年年底，烟台自然资源和规划局发布：《烟台南站及周边区域综合交通规划研究》招标公告。

给出核心、拓展两大规划范围：

其中拓展范围：南站片区城市范围，主要为轸大路—澳柯玛大街—捷爱斯路—机场路围合区域，面积约20平方公里。

所以引用一句老话来讲：好饭不怕晚。

而且据《董家庄旧村改造安置住宅提供协议》，董家庄项目用地共分为A1、A2、A3、B、C、D、E、F八个地块，地上安置住宅建筑面积共应不低于11.2万平方米。

业内人士表示：很可能董家庄项目剩下的用地也会有天泰来拿，这就值得期待了……

土地市场是否会因为该地块而活跃起来呢？

其实自去年开始，烟台土地市场就略显平静，这源于当时政策以及金融的调控，使得很多房企对于拿地这方面有了更多的考虑。

面对土地市场进入“冷静期”后，很多人开始预测房地产市场走向。

其实，单纯地从成交价格以及成交数量判断作出“楼市走向”的结论并不理智，因为忽略了土拍商业自持条件下地块对开发商的要求严苛。

我们需要承认的是，2022年开年，全国土地市场在集中供地暂缓、疫情反复等诸多因素影响下，成交规模周期性下滑。

首月成交规模较去年同期“腰斩”，成交均价跌至2019年以来最低。

与此同时，平均地价降至1905元/平方米，是自2019年以来首次回落至2000元/平方米以下。

这也刺激市场出现大量“定向拿地”以及项目合作的机会。

随着近期政策环境舒缓，房企在拿地方面的压力也会逐渐缓解，这对活跃房企信心有着非常重要的作用。

2021年烟台主城六区商住类用地成交41宗，成交总建面约448万㎡，总成交金额145亿，成交楼面地价约3237元/㎡。

上半年仅有8宗商住用地，下半年则有33宗商住用地上拍。

进入2022年，虽然上半年六区仅有一宗商住地成交。

所以业内人士猜测：今年烟台土拍市场大多会“定向拿地”。

而且今年的市场还没有达到完全开放的状态。

面对今年市区的首宗住宅用地摘牌，你有什么话说？