从"防范风险"到"呵护需求"，地产政策调整释放利多信号，券商首席建言如此投资

日前，央行调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，变为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。这是2019年8月推行房贷利率与LPR挂钩以来首次主动调整首套房贷款利率下限。

多位接受证券时报·券商中国记者采访的地产行业首席分析师表示，此举标志着从中央层面政策确定对房地产由“防范风险”到“呵护需求”，有助于降低购房者置业成本，引导地方政府后续信贷调整。

多位分析师还认为，对于地产行业而言，地产政策的宽松力度越来越强，但是市场仍然处于相对低迷状态，房企也存在较大经营压力，后续房地产市场的恢复需要信贷端、需求端和供给端支持的协同发力。这些分析师举例说，比如：需求侧进一步放宽限购、限售、限贷的力度，在供给端针对房企适度放松限价、规范预售资金监管、满足房企合理的融资需求等。

对于地产股等投资，分析认为，“市场顶”会比“政策顶”更早到来，在政策进一步宽松之前，市场资金抢跑可能导致部分个股行情已经到顶。部分基本面极差的个股在近期股价已经上涨很多，存在透支风险，建议投资者谨慎持有基本面优质的部分地产股。

政策呵护刚性需求

“此次央行对首套房贷款利率下限的下调，反应了政策层对房地产行业当前现状的重视，要防范发生系统性风险，促进房地产业的良性循环和健康发展。同时首套房贷款利率下限的下调是本轮调控放松中具有全国性实质利好的政策，宽松导向信号明显，预计未来全国范围的房贷利率都将出现下调。”国金证券房地产行业首席分析师杜昊旻对证券时报·券商中国记者表示。

在央行调整首套房贷款利率下限之前，国内房贷实际利率已经有所宽松。4月103个重点城市首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点；平均放款周期为29天，较上月缩短5天。在前期各地信贷政策的放松下，全国房贷利率已经连降7个月，当前处于2019年以来的最低位。

中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为，此次调整释放了支持刚需首套购房的积极信号，若按最新5年期LPR来看，首套普通自住房贷利率下限由原本的4.6%下调至4.4%，下调首套房贷利率下限，打开信贷空间。相较于此前信贷政策以地方调整为主，此次自上而下的调整信号意义更强，有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策。

德邦证券首席策略分析师吴开达则认为，该政策在此时提出，主要目的是提振消费者购房意愿，扭转房地产销售大幅下行趋势，促进市场平稳发展。

“我们认为此次放松主要有两点信号意义：一是从中央层面政策确定对房地产由“防范风险”到“呵护需求”；二是坚持‘房住不炒’，结构上仍以支持刚需为主。此次政策仅调整首套住房贷款利率下限，对二套房无调整，结构上仍主要支持购房刚性需求。”吴开达表示。

值得关注的是，央行调整首套房贷款利率下限释放了积极信号的同时，但是一些观点也认为20个基点的调整并不“解渴”。

夏亦丰指出，按照目前“五年期LPR+点数”的定价模式，最终实际房贷利率下降的方式可以是降息，即降低五年期LPR。这属于银行的被动下调，也会直接降低购房者的利息成本。此外，房贷利率降低的方式还包括压缩加点，这属于银行的主动下调。2022年1季度加权平均房贷利率为5.49%，与房贷定价基准之间的差额为109个基点，本身仍存在很大的压降空间。

“短期内没有太大必要再进一步去调整利率下限，而是应该关注各地商业银行在实际加点幅度上的下调情况。”夏亦丰表示。

房地产调控手段丰富

房地产行业仍然处于比较艰难的阶段。

统计局最新数据显示，1-4月，商品房销售额累计37789亿元，同比-29.5%；销售面积累计39768万平方米，同比-20.9%。4月单月商品房销售额同比-46.6%，较前值下降20.4个百分点；而销售面积同比-39.0%，较前值下降21.3个百分点。1-4月房地产开发投资完成额累计为39154亿元，同比-2.7%。4月单月房地产开发投资完成额同比-10.1%，较前值下降7.7个百分点。

上海证券首席地产分析师金文曦表示，对于整个地产行业而言，由于购房者在疫情之下购买力和购买信心都受到比较大的冲击，仅对需求侧的相关政策调整很难带动整个地产行业的全面复苏。

“预售资金监管和AMC入场等供给侧政策对于部分城市而言，比需求侧政策更能稳定市场信心和销售预期。”金文曦表示。

杜昊旻也指出，房地产市场的恢复需要信贷端、需求端和供给端支持的协同发力：信贷端主要包括下调房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度等；需求端主要在于限购、限售和限贷的放宽，支持刚需和改善需求的释放；供给端主要针对房企，包括适度放松限价、规范预售资金监管、降低土拍门槛、满足房企合理的融资需求等，避免发生更多的房企违约事件，稳定市场主体。

“地产政策已经由纾困步入到主动推动的阶段，但目前仍然不达预期。我们认为，未来政策工具箱中还能使用的政策还很多。”夏亦丰表示。

具体可以分为两个方面，狭义政策和广义政策。狭义政策上，主要围绕需求端的“五限”政策：一方面，政策应该扩围到能级更高的城市，可以起到有效的信号作用，重点关注成都、厦门、武汉、杭州等强二线城市的政策跟进；另一方面，政策细节可以更精细化——例如对具体面积段提升的信贷支持等，地方财政上可以适当支持真实需求——例如无差别购房补贴等。

广义政策包括包括对整体需求的提振以及对产业主体的支持：第一，推动购房基数的增加，例如通过推动城镇化来扩大新增的购房群体；第二，从资金面上，针对房地产开发商给予更多解困措施，例如预售监管资金的进一步宽松，增加AMC参与房企重整的动力，地方城投平台入股房企项目，鼓励地方国资参股房企，扩大房企发债范围等等。

“狭义政策将会以各地自主调整为主，根据房地产市场的实际情况，包括库存、去化周期、成交量价、土地市场热度等等来动态调整。而广义政策将更加倾向于从防范风险的底线思维出发，要更多观察房企和行业的经营结果来调整。”夏亦丰表示。

地产股投资喜忧兼具

今年以来，地产股整体表现一直优于大盘，政策边际宽松带来的困境反转是投资的主要逻辑之一，但是随着宽松性的政策不断落地，对于地产股的投资也需要更多关注基本面等内容。

基本面优良的地产股是各方推荐的重点，被资金过度炒作的个股则更需要关注风险。

“‘市场顶’会比‘政策顶’更早到来，在政策进一步宽松之前，市场资金抢跑可能导致部分个股行情已经到顶。部分基本面比极差的个股在近期股价已经上涨很多，存在透支风险。，建议投资者谨慎持有基本面优良的地产股。”金文曦表示。

吴开达也认为，目前，在“稳增长”诉求下，预计房地产行业放松政策会持续出台，下半年新房销售有望回暖，房地产板块在政策放松阶段超额收益明显。但由于房地产行业整体进入发展中后期，新房销售整体继续上升空间较小，不同区域表现分化可能加大。

“建议重点关注信用资质好、布局能级高和经营效率优的国企和优质民企开发商。此外，需要关注居民预期持续走弱导致房地产销售恢复缓慢、资金链持续收紧导致部分房企出现债务危机等风险。”吴开达说。

杜昊旻也指出，本轮行业洗牌预计将持续2-3年，在宽松政策持续出台背景下，基本面好的一二线、长三角城市有望先于行业整体企稳回暖，且改善型需求或是本轮市场回暖的牵引。拥有稳健财务结构、良好区域布局区域、高质量产品服务、精细化管理等核心竞争力的房企能够在本轮周期中实现弯道超车，跻身行业前茅。

责编：桂衍民