松绑继续！佛山会不会有后招？专家：或加大救市力度！

乐居买房讯 “政策变化太快了！”这是上周，来自一位银行人员的感叹。

这不，不到一周，市场再出新政！一边厢，东莞出台楼市新政，进行调整增值税、限售时间等多个措施；另一边厢，央行调整“差别化住房信贷”，下限降低到可减20个基点。

现在问题来了：东莞加码后，佛山接下来还会加大救市力度吗？房贷利率有没有再降的可能？购房者可以出手了吗？

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湾区9城最新政策！

后续，佛山还会加大力度吗？

湾区作为全国楼市的先行军，对楼市的风吹草动具备最敏感的“体质”。

就在近一个月里，湾区多城密集出台楼市新政。调控放松主要从限购、限售两方面展开，如佛山出台“满五”二手房不计入限购数量、惠州的惠阳区和大亚湾放开限购、东莞限售政策3年调整为2年、中山对大专以上购房者敞开怀抱......

佛山新政后效果仍未明朗

就佛山而言，新政出台在五一黄金周前夕，不过最终效果并不明显。

据广东粤湾数据研究院统计显示，“五一”前后市场推货次数环比虽有所增加，但同比去年则是相形见绌，整体推售率仅10%。

数据来源：广东粤湾数据研究院不完全统计整理

而汇诚鸿图监控指出，各大楼盘还是主要以长首付分期、特价单位促销等手段引客。市场热度集中南海核心区，来访成交均较为亮眼，临广平洲、三山来访成交均保持高位；顺德乐从、陈村项目依靠特价单位释放及渠道激励政策有效带动成交，表现亮眼；而禅城南庄、顺德北滘等板块热度较低，成交量无明显上升。

克而瑞监测显示，4月份，9城中除广州成交67万方，其余8城均在50万方以下。其中，佛山市场受广佛疫情反复影响，部分临广片区广州客户到访受阻，致使全市月度供求量环比大幅下挫。

业内预测：不排除会加大救市力度

那么，佛山接下来预计还会进一步加大救市力度吗？听听业内人士怎么说！

广东粤湾数据研究院高级研究主任张颖欣

广州目前暂未从官方层面宣布稳楼市政策出台，而佛山今年以来已有两次政策边际放松。如佛山楼市表现持续疲软，未来或将有进一步稳楼市政策出台，但或将有一定时间间隔。

佛山中原策略研究中心负责人谢然锋

楼市调控，稳楼市，稳预期已是大势所趋。近期湾区城市楼市调控均有不同程度的松动，东莞调控政策松动或加快佛山救市步伐，毕竟两地的经济发展水平和城市等级比较接近，楼市均处于低迷期，都迫切需要新政扭转局面。

今年以来佛山降利率、降首付、降人才T卡申领门槛，再到满五年住宅不限购，不同的方向、不同的政策力度，逐点试水楼市反应，均旨在增强客户入市信心，引导合理住房需求释放。但从新政落地效果的来看，市场表现相对滞后，4月成交量价更是低位徘徊，若目前佛山楼市政策不能很大程度上调动购房需求，扭转颓势，不排除会加大救市力度。如还需有进一步的动作，大概率在信贷方面会继续放宽，或前期传闻的南庄、张槎镇街放开限购，或如长沙、东莞一样在限购政策不变前提下精准释放购房需求。

02

央行：首套房贷利率最低可4.4%

购房者：佛山房贷利率还会降吗？

5月15日，央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。

其中提到，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

按照此前规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按4月20日5年期以上LPR计算为5.2%）。

这意味着，按照目前5年期LPR4.6%计算，首套房贷利率最低可为4.4%。当然，具体城市可按照“因城施策”原则自主确定利率加点下限。

值得一提的是，纵观湾区内地9城来看，佛山为大湾区房贷利率最低的城市，首套利率为4.8%，二套5.2%。而深圳首套为4.9%，广州和东莞四大行的首套利率均为5.2%。

此外，据乐居上周咨询了解，目前佛山部分外资银行和楼盘合作银行可以做到首套4.6%，但要求优质客户（查流水、月薪要求等）。

目前大家最关注的是，佛山的银行有可能跟进吗？现在的市场，购房者可以出手了吗？还是再等等？

广东粤湾数据研究院高级研究主任张颖欣

广东粤湾数据研究院高级研究主任张颖欣做了最新的预测：当下对于有备而来的刚需客户而言，仍是较好的购房时机。

近期佛山网签表现仍较低迷，尽管五一前夕利好密集传出，但对案场而言，人气提升大于成交，节后热度显著回落。据中介透露，近期银行房贷利率已回落至较低水平，针对优质客户可有进一步让步，接单积极性较高。因此，预计佛山银行或将有进一步跟进动作。

6月为上半年冲刺月，预计项目将扎堆上新备战半年度业绩冲刺，并持续推出价格优惠。近期疫情虽整体可控，但临广区域表现反复，防疫管制或将影响外溢客户流动，成交仍将依赖本地客户支撑。当下对于有备而来的刚需客户而言，仍是较好的购房时机。

佛山中原策略研究中心负责人谢然锋

佛山中原策略研究中心负责人谢然锋则表示，预计佛山银行结合自身的经营状况跟进的可能性较大；当下是刚性客户、改善客户上车的好时机。

近期楼市政策频出目是为促进房地产市场平稳健康发展。目前佛山房贷利率已降至相对低位，主流银行首套在4.8%，部分优质客户可做到4.6%，基本达到执行LPR以来的最低值。再在LPR下限减20个基点，即首套房利率下限是4.4%，从4.6%-4.8%到4.4%下降20-40个基点，还有一定下调空间，可操作可能性较强。叠加当前佛山楼市低迷，通过下降房贷利率可降低购房成本，有助于提振市场信心，活跃市场交易，所以预计佛山银行结合自身的经营状况跟进的可能性较大。

五月是传统营销窗口期，不少房企推售节奏已有所提速，市场供应相对充足，叠加新政刺激需求释放，以及广佛轨道交通开通带来的居住需求增加，市场成交已在逐步回暖，预计佛山行情有望先抑后扬。当下是刚性客户、改善客户上车的好时机，毕竟当前有利率较低、房价处于平稳水平、可选择项目产品丰富、交楼时间相对较短的优势。

地产经济学家邓浩志

地产经济学家邓浩志则表示，央行此次调整，为前所未有的重磅操作。预计能起到明确方向和态度的作用。将起到鼓励各地，各金融机构采取更积极的房贷，尤其是降低首套房贷政策。

1、前所未有的重磅操作。新政等于针对购房贷款，实施全国性的“定向降息”。即，对首套房贷全面降低利率0.2%。这种操作之前从来没有过，针对房地产的定向宽松，以前是想都不敢想的事情。过去一段时间，LPR调整总是以非对称方式调整，五年以上LPR是升多降少。到了房贷，更是要额外加点。这次央行和银保监会主动下调针对首套房的LPR，而且幅度如此之大。既出乎意料，也证明房地产市场问题之突出。

2、央行态度或引发金融系统全面调整房贷利率。除了央行降首套房贷的LPR，会随即引发各商业银行降低首套房贷利率至少20个基点外。新政也向各大金融机构传达明确信息：必须支持首次购房。房贷政策也可以因城施策，予以放松。

其实之前管理层已经有过类似的表态。广东省政府甚至在五一前明确表态：各地可以根据自身情况降低购房首付，以及降低房贷利率。但时至今日，各金融机构仍然采取较为谨慎的房贷政策。主要表现在：敢于降低购房首付的城市极少；针对房贷轻易不敢有大动作，房贷利率近期尽管有下调，但幅度也很小；国有大中银行全数仍要在LPR基础上额外加点。这次央行的动作，预计能起到明确方向和态度的作用。将起到鼓励各地，各金融机构采取更积极的房贷，尤其是降低首套房贷政策。

3、定向调整LPR之后的实际影响。目前全国多地首套房贷利率普遍为5.2%，而5年期以上LPR年利率为4.6%。新政调整之后，首套房贷利率至少降到5%。如果各大银行能够额外降低加点，则首套房贷年利率很可能普遍低于5%，二套房贷利率也可能一并下调。以广州为例，目前四大行最低首套房贷为4.8%，个别外资银行首套利率为4.6%。未来以上两项将分别降低到4.6%和4.4%。而且国有大银行4.8%针对少众客户的优惠利率，很可能逐渐成为普遍的房贷政策。

4、对市场影响正面，但仍不足以全面扭转局势。“降息”只是降低购房成本，但并没有释放购房需求。目前各地楼市松绑政策差异较大，部分城市已经出台两三轮强有力的刺激性政策，比如南京、东莞等。如果再加上这次房贷利率的下调，以上这批城市的楼市有望最先企稳、复苏。而部分城市至今仍在执行去年的高压调控政策，大量购房需求完全无法释放。对于这类型城市，单纯下调房贷利率，仍旧无法扭转目前楼市的颓势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，此次政策实际上相当于未来各地利率最低可以做到4.4%，这个利率是非常优惠的。但实际操作如何，要看各地银行等规定了。但有一点，按当前对于新市民购房贷款政策进一步放松的角度出发，未来新市民或可以拿到这些超低利率的贷款。

“下调20个基点”的表述，表明此次利率下调力度相对较大，这也将引导银行后续更好地制定贷款政策，尤其是将会推介一些低成本的贷款利率。同时，此次利率下调主要聚焦在首套房，二套住房商业性个人住房贷款利率政策未变，表明政策初衷是要促进市场刚需购房成本进一步降低，同时坚持“房住不炒”定位，是支持刚需人群购房的利好政策。

此次政策选择在周末发布，或许从另一侧面说明政策下调引导的紧迫性和必要性，充分体现了金融部门对当前房贷成本降低的导向。

该政策对市场各个主体至少会产生以下四方面的影响。

其一，有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，尤其是在首套房贷款利率方面，能降则降、能低则低，充分为低成本购房人群落实优惠政策。

其二，有助于引导房企积极推盘和销售，尤其是结合近期的房贷利率成本较低的优势，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃。

其三，有助于进一步降低购房者的成本，同时结合近期各地政策持续放松的工作，客观上可以进一步降低购房者压力。包括降低首付、降低房贷利率、松绑二手房限售、松绑限购等政策在一起，将为5月中下旬及后续市场交易的活跃创造更好的条件。

其四，有助于各地基于实际情况开展房地产贷款工作，一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。

值得一提的是，据今日咨询监管机构，其表示，有银行发了内部通知，在正式通知之前，首套房贷利率不能低于LPR（按4月20日5年期以上LPR为4.6%）。

此外，近日很多已买房的人提问，之前的房贷利率是6.2，现在银行房贷利率下调了，我的房贷利率也会下调吗？回答是：不会。对于已签订利率的购房者来看，只能寄希望于LPR下调，或者做其他贷款来替换房贷了。

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湾区9城最新房价

佛山五区库存差异较大

从克而瑞和世联数据显示，4月份佛山最新一手均价约18097元/㎡，环比上涨3%；二手均价约14063元/㎡，同比上涨3.6%。

值得关注的是，根据佛山世联统计指出4月市场成交回落情况下，截止2022年3月佛山全市库存有所上升，去化周期上升，为1356.25万㎡，去化周期17.2个月。

各区库存差异较大，南海顺德库存储备量较大，禅城库存最少，去化周期最理想，三水及高明去化速度较慢，去化周期最长。