含着金汤匙出生的熙悦晴翠，网签率仅2.7% | 网签实录

大家好，我是大齐。

有蛮多小伙伴在后台留言说想看熙悦晴翠的网签情况，大齐今天跟大家聊一聊。

01

2021年5月份，张郭庄地块起拍，起拍价59亿，经过110轮激烈角逐，最终由首开和卓越拿下以62亿元拿下，土地溢价5%。

3个月后，该项目官宣案名熙悦晴翠。一个在拿地之初就璀璨夺目的明星项目，加上首开和建工两大国企的加持，再加上“深圳CBD写字楼之王”卓越。

可以说，熙悦晴翠是含着金汤匙出生的。

02

熙悦晴翠网签均价6.56万/㎡，网签总金额1.69亿，与62亿的地价款相较仍然相去甚远，有点杯水车薪的意味了。

政府给出限售指导价6.8万/㎡，熙悦晴翠从开盘便自降身价，从此之后更是越降越低。然而熙悦晴翠网签却屡屡垫底，可见市场并不买账。

熙悦晴翠南地块开盘时间比较早，定位偏刚需。之前表姐在中分析说，过去几年北京楼市偏刚需的项目小户型相对好卖。

大齐看了一下，熙悦晴翠首开盘的项目中，涵盖了56㎡、74㎡、82㎡以及90㎡，照理说，本应该稳稳拿捏市场。

事出反常必有妖，大齐决定去捉妖。

分析刚需盘免不了要从价格入手。熙悦晴翠6.56万/㎡的网签均价于自身来说是自降身价，可是将这个价格放之于市场，竞争力并不大。比如：

相邻地段上，隔壁西山金茂府5.3万/㎡的网签均价岂不是更香？同为熙悦系的熙悦天寰，5.6万/㎡的均价比熙悦晴翠低了将近一万块。

相似价格里，豆各庄、国展、旧宫也足够购房者货比三家了。

一句话总结，熙悦晴翠手握刚需小户型却没能把握市场，其实是因为卖贵了。

03

户型上，熙悦晴翠包括：

56平一居；

74平两居；

82平、90平、96平、105平三居；

110平、119平、140平、159平四居。

说到这里，大齐忍不住想要吐槽一下。以往做供应结构图，普遍就三四个颜色，五分钟搞定。大齐看到熙悦晴翠主推户型的时候，真的两眼一黑，错过电影开场的账应该找谁算？

其实，大齐想说的是，一张图尚且如此。面对如此复杂的户型面积种类，开发商真的能够周全设计吗？

以90平三居为例，作为一款刚需户型，合理利用每一平米面积都至关重要。可是它却强行规划两卫设计，入户走道也浪费了太多面积，更不要提餐桌与卫生间对视的尴尬布局。

购房者的账又该找谁算？

开发商想要以全面覆盖的形式，吸引更多客户的心可以理解，只是有时也需要考虑：事在成不在多，多而不精，于事无益。

04

从各户型去化上来看，目前74平两居去化率最高，其次是56平一居。

再次证明，刚需盘里，最香还是小户型。

可隔壁西山金茂府大户型卖得很不错啊？这又是为什么？

还能因为啥呢，因为熙悦晴翠的大户型设计也没做好啊，甚至说不上差强人意。

拿159平最大户型来讲，进深长，双暗卫，南北不通透。而西山金茂府的140平最大户型，南向四面宽，三卧朝南，表姐曾说它跟当年中海望京府的神户型有一拼的。

价格没优势，户型不给力，熙悦晴翠属于是bug叠bug。

05

熙悦晴翠截至目前1.69亿的网签中，目前定价最高的是105平的三居，均价6.63万/㎡。

有网签的几个户型中，定价最低的是90平三居，网签总价上来看，也是它卖得最好。定价最低卖得最好，再次印证大齐的分析，熙悦晴翠网签惨淡，与它定价偏高有关。

可即便是目前定价最低的90平三居，跟西山金茂府同户型同面积的三居比起来，每平米也高了一万元之多。

06

放到时间维度上来看，熙悦晴翠三月份卖得最好，90平三居每个月都有网签。

据表姐回忆，熙悦晴翠首开9#、10#两个楼栋，共计200套房源试水，但开盘结果并不太乐观， 去化率仅14%。这样算下来，二月份至少应该网签28套，可实际数据显示连一半都达不到。

200套房源试水，14%去化率。究竟是试水还是发大水，大齐也不好多说，大家懂的都懂。

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成交价走势上来看，无论哪种户型，价格都是一路走跌。

可惜的是，一路走跌的价格也没能挽回熙悦晴翠的网签。

含着金汤匙出生的熙悦晴翠，最终也没能成为“别人家的小孩”。

另外，今年二批次北宫镇又有新地成交，面对潜在竞品，不知道熙悦晴翠是否会选择继续降价。

08

除价格跟户型外，熙悦晴翠还有一点不讨喜，就在它的地块规划上。

这一点集中在南地块，西面的一半是公租房，东面一半是商品房。原本抗性已经拉满，结果又做了东西向，再来一次重击。

东西向户型＋商租混住，别人喜欢叠buff，熙悦晴翠叠bug。

本次大齐截取的是北地块，4#住宅楼2单元的网签情况。

本次网签分享到这里就结束了。大家还想看哪些楼栋网签，都可以在评论区聊起来。大齐会一一为大家安排上~

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