上海在售/待售别墅大盘点，最贵卖到了4亿/套

疫情之下，不是封控区就是管控区。居家隔离，甚至足不出户，很多人都快要被逼疯了！

不得不说，这个时候别墅业主才是赢家。

庭院里喝喝下午茶、遛遛狗，露台上吹吹风、看看星星，此刻能够与自然和外界有更多接触的机会和空间，就是人生的小确幸！

在上海，有什么别墅项目可供选择呢？以下为上海各区域的别墅盘点，购买预算相对较高的伙伴，可以关注。

市区

上海楼市的产品包罗万象，能符合各种购房者的需求。而“限墅”开发多年，上海市区的别墅项目实属稀缺。据凤凰网房产不完全统计，目前上海市区无在售别墅项目，待售项目有6个，大部分位于黄浦和虹口区，涉及豫园、董家渡、新天地、北外滩、四川北路、苏河湾等板块。

其中，中海建国东路项目位于黄浦核心区域，北邻新天地、东接老城厢，项目占地面积约 14.75万平方米，是黄浦最大的成片旧城改造区域。

2020年7月底，中海与黄浦区签约，共同开发建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目。

去年11月，70街坊设计方案公示，根据规划，该地块未来将建设两栋44层150米超高层住宅，一栋30层约102米高层住宅，以及2-3层的商业及联排独栋别墅，产品形态在上海极为稀缺。

露香园二期，位于黄浦区老城厢核心地段，西邻露香园一期，东临豫园和外滩。二期产品大概率还是延续老上海格调的石库门+现代代摩登风格，格调依旧非常高。

根据规划，露香园二期的可售住宅部分为A、B、C、D四个大地块，大部分为高层住宅，一小部分为低密度特色住宅。

A地块：约5.45万㎡高层产品，共150套，套均面积364㎡；B住宅：约3.8万㎡高层产品，共177套，套均面积约216㎡；C1、C2地块：约1.9万㎡的纯联排及独栋，共46套，套均面积412㎡；D1地块：约2.1万㎡小高层及联排与独栋，共98套，套均面积282㎡。

其中，B地块和D1地块已于去年8月20日公布设计方案，规划显示D1地块拟建设7幢3F别墅，目前已开工建设。

浦东新区

地大物博的浦东，并不缺别墅，尤其是顶级豪宅别墅，区域内有东郊别墅区、世纪公园别墅区。目前浦东待售/待售的别墅项目有12个，多位于张江（东郊别墅区）和临港新城。

东郊别墅区依托东郊国宾馆，紧靠内环地段优势，以及神秘尊贵的气势，成为了上海最顶级别墅豪宅的象征。汤臣高尔夫、华洲君庭、东郊一号、东郊花园、合生东郊别墅等，顶级别墅相继于此落成，套均总价过亿，甚至最高达4亿的别墅，一次次的刷新了上海房价的天花板。

目前，东郊别墅区的浦开江南里、宝地东方花园、汤臣金桥花园，均处于待售状态，据网传，三个项目均可能在今年入市。

闵行区

闵行也拥有几个别墅区，比如旗忠别墅区、浦江别墅区，所以其别墅还是比较多的，其中目前闵行在售/待售的别墅项目有9个，既有全新盘，也有老盘，主要分布于马桥（旗忠别墅区）、浦江镇等区域。

其中上海桃花源以还原上海地理特色的江南园林为建筑形式，以符合上海城市恢弘气度的皇家园林为布局规制，形成了上海桃花源特有的“南形北制”的规划特征。

上海桃花源整体规划了262套合院别墅，每一户都会有自己的一方中式园林，可以根据自己的喜好营造四季意向。目前一二期售罄，三期即将推出建面约150-380㎡院墅（使用面积600-1000㎡）。

上海华府天地位于旗忠别墅区，是沪上几大国际别墅区之一，区域综合容积率低于0.18，生态环境非常优越。周边都是像绿城玫瑰园、中星红庐、御涛园等豪宅邻居。

项目容积率1.0，为联排+叠加的纯别墅社区，外立面为干挂石材，带会所、健身房、书吧、咖啡吧等。联排的面积很适当，不至于总价太高，也展现了联排的扩展功能，叠加的面积也是偏舒适的。

松江区

拥有佘山、莘闵两大传统别墅区的松江，自不会缺少别墅，无论是五六百万的叠墅，还是上亿的高端独栋别墅，应有尽有，目前松江在售/待售的别墅项目有11个，主要分布于佘山别墅区、九亭、松江新城。

其中，金地·丰盛道位于松江新城板块，即将推出四期，建面约90-125㎡精装高层&约137-160㎡毛坯叠墅产品，高层212套，叠墅120套，目前已开启线上验资，预计将于第二批次入市。

曼荼园由79幢别墅、2幢商务别墅构成，建筑面积约61715㎡，容积率仅为0.2，小区绿化率高达78%。

户型图对它而言已经失去了意义，因为每一户的设计都不同。它集合了全球十家著名建筑师事务所100多位设计师巧思，100%原创，历时8载，设计费用达1.5亿。

青浦区

相对于同样拥有传统别墅区的松江、闵行来讲，青浦虽然有赵巷、徐泾、朱家角等别墅区，但是目前存量非常少，在售/待售的别墅项目仅有4个，且大部分为尾盘。

赵巷别墅区的中铁建花语江南已于3月16日开盘，目前还剩余少量建面约156-168㎡装修叠加，均价51071元/㎡。目前市面主流叠加面积约120-145㎡，项目的叠加居住舒适度更胜一筹，是偏品质性的改善。另外，带装修交付，也解决了别墅装修周期长的烦恼。

嘉定区

虽然嘉定早就不是“郊区”概念，但是一直以来嘉定都没有成型的大体量的别墅区，所以嘉定的别墅供应并不多，目前并无在售楼盘，仅有4个待售楼盘，分别位于南翔、徐行。

碧桂园柏悦翔湾，小区容积率1.2，由洋房和叠加、联排别墅组成，项目为全新盘，共713套房源，首次开盘将推出建面约100-180㎡洋房、叠加、联排，指导价6.25万/㎡。

宝山区

拥有美兰湖国际生态居住区的宝山，自然不会缺别墅，目前宝山在售/待售的别墅项目共8个，主要位于罗店（美兰湖）板块，经过多年的发展，美兰湖板块已经成为北上海少有的低密度高端居住区。

这份名单里，有一个熟悉的名字——远洋丽兹堡，项目曾被美国理事会评为亚洲十大超级豪宅之一，小区共32栋独栋别墅，售价从4千万到1.4个亿。

奉贤区

奉贤别墅项目大多都处在尾盘销售，独栋双拼极度稀缺，联排也仅有两个项目，就连叠加，现在的存量也是屈指可数。

此外，2021年度奉贤土拍的7幅地块，5幅已公示设计方案，均无别墅产品，剩余2幅也暂不确定是否包含别墅。也就是说，2022年预计入市5277套住宅（根据规划文件预估），别墅产品可能连个零头都没有。

不过，奉贤叠墅均价基本不超过五万，相较而言，市区一套老破小的价格而已，价格优势很明显。

其中，酩悦都会位于奉贤南桥板块，在售建筑面积约125-135㎡精装叠墅，总价约513万起（毛坯中叠），目前处在尾盘销售阶段，无积分不摇号实景现房。

疫情期间项目推出5套特价房活动，同时项目正在开展认购礼活动，支付意向金，后期转认购可享家电礼。

奉发之语，拿地至今已经6年，这块昔日地王项目，可谓是给购房者吊足了胃口。不过项目无论从品质，还是区位，均足以吸引各位的眼球：位于奉贤新城10单元，紧邻奉贤地标——上海之鱼，致力打造奉贤精奢住宅典范。据悉，项目或将在三季度入市。

根据奉发官微消息，奉发名邸取得门牌号，完成推广名定案、预售证前的营销计划、logo定稿工作，确定售楼处、公区、看房通道精装施工图纸。

崇明区

崇明可以说是最不缺别墅的区域，上海不缺繁华之地，但一定缺少像佘山及东滩这样难以复制的自然资源聚集之地。相比较佘山动辄上亿的别墅区，东滩显然来的更亲民一些。目前崇明在售/待售的别墅项目有9个，多位于陈家镇和崇明新城。

作为崇明区为数不多触发积分的仁恒海明院，目前二期在售建面约75-155㎡叠加以及约160-200㎡联排，均价约34730元/㎡。

金山区

虽然金山区的新房库存多，但是区域的别墅存量并不多，实属凤毛麟角。目前在售/待售的别墅项目有3个，且均为老盘或者尾盘，位于枫泾和金山新城板块。

美溪里项目是以联排别墅为主的住宅社区，共177户，目前还剩125平米上叠户型在售，均价2.5万/平米，项目首次开盘时间为2018年6月份。