50亿“输血”中南建设，华融加速入局地产

题图来源：视觉中国

记者/ 钟黛 编辑/ 谭璐

民营房企纾困进行时，AMC加速入场。

近日，中南建设一纸公告，透露了华融在地产方面的最新布局。

根据有关协议，华融资产拟和南通市保障房建设投资有限公司通过有限合伙、基金等形式设立合作主体，支持中南建设的控股股东中南控股转型发展，包括在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等业务。

上述项目总规模不超过50亿元，也可引入其他投资机构。华融资产作为合作主体的管理人，负责具体项目的实施工作。

此次合作是在江苏省的牵头下进行的。5月11日，中国华融官微发文称，公司充分发挥救助性金融功能，积极开展困境企业资产重组、破产重整、防范化解债券违约风险等业务，全力支持江苏经济发展。

化险瘦身

中南建设与华融的合作从去年年底就开始了，50亿元资金的注入，将极大缓解中南建设的流动性。不久前，中南建设发布的2021年年报显示，净亏损33.82亿元，同比下降147.78%。

双方的合作方式是以存量资产作为抵押融资，资金既可以用来保交楼，又可以用于偿债。

这也是华融近期的发展方向，重点参与问题房企的优质项目兼并重组。

过去，由于收购重组的处置方式，导致现金回收周期较长，对华融自身的流动性和风险敞口造成考验。

为此，华融持续引入战投，化险瘦身。2021年年底，中信集团、中保投资、中国人寿、中国信达、远洋资本等5家机构，以420亿元战投中国华融。

由此，华融的资本充足率从2020年底的4.16%回升至2021年底的12.95%，让不良资产处置业务的经营有了保障。

目前，中国华融旗下的消费金融、证券、金租、信托等多个金融牌照已售出。此外，华融信托股权正在重组，湘江银行、华融金租、融达期货、晋商资管均在进行股权转让。

今年3月31日，中信集团正式成为华融第一大股东后，华融加速回归不良资产管理主业。

年报显示，2021年，华融扭亏为盈，实现营业收入931亿元，同比增长23.4%；净利润19.86亿元，归属于公司股东的净利润3.78亿元。

华融副总裁陈延庆表示，2021年公司涉房规模和占比有效压降。但在当前房地产业形势下，公司存量涉房业务仍承受一定压力。已全面梳理涉房重点客户、重点项目，摸清资产底数。

华融在2021年年报中指出，开展基于不良资产的特殊机遇投资业务的公司华融融德，在2021年亏损约6.6亿元，主要是部分房地产客户的经营及财务情况恶化，履约能力下降。

对于目前部分房企的困局，华融总裁助理高敢介绍，将改变以流动性救助为主的涉房业务的运行模式，通过将底层资产与债务企业实现隔离，完善交易结构设计和退出路径，加强对项目还款来源的封闭监管，灵活参与房地产企业风险化解和存量资产盘活。

华融还将重点参与实施“保交房”、烂尾楼盘活、“非居改保”等宏观政策支持鼓励的与社会民生相关的业务。

加速纾困

去年以来，民营房企流动性承压，监管机构多次发声，要求国央企以及AMC入场纾困。

国央企的做法多为收并购出险房企的项目，重新开发，最后盘活项目。此前，9家国企和央企曾被监管机构点名，要求带头收购11家出险房企的项目资产。

为了调动央企的并购积极性，监管机构表示，地产并购类融资不计入“三道红线”，央企也从国有六大行等金融机构获得上千亿并购融资额度。

然而，除了佳兆业与招商蛇口、长城资产签署战略合作协议，华润收购禹洲和中南的物业板块外，大多数央企还未出手。

此前，一名收并购律师对《21CBR》记者解释，当下收并购交易并未如政策预期的那般猛烈。一方面是因为价格谈不拢，另一方面，出险房企的债权债务关系复杂，其挂牌出售的项目存在潜在的金融风险和法律纠纷，对收并购工作造成难度。

AMC的作用就凸显出来了。AMC在不良资产处置领域有较为丰富的经验。其盈利模式为，以较低的价格收购不良债权等不良资产，重新运营和包装，化解金融风险，然后退出回款，以此赚取差价。

中金公司在今年3月份的一份研报中指出，AMC参与房企风险化解，可能更多采用自主收购的模式和收购重组的处置方式。

即通过收购其他机构对房企的债权，AMC成为房企的债权人，之后AMC与房企及其关联方进行债务重组，通过还款金额、还款方式、还款时间以及担保抵押等一系列重组安排，帮助房企减轻短期流动性压力。

在此过程中，AMC也可通过资金注入、提供专业知识、协助房企寻找合作方等手段帮助房企盘活资产、提升房企自身经营效益。

今年1月底，金融监管部门召集几家全国性AMC开会，研究AMC按照市场化、法治化原则参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

4月，金融管理部门再次强调，AMC的收购范围不仅限于不良资产。

会议还指出：AMC可以收金融机构暂未纳入不良的贷款、2021年年底之前的关联方应收账款，以及2021年年底以前资金用途是土地价款的资产。以上业务开展不纳入房地产集中度，资本金按照50%计量，且与关联方合作收购，不纳入重大关联交易等。