无新可打的曹杨新村，没救了？

　　上海的房产发展历史中，曾经出现了一位很重要的角色——工人新村。

　　在当时的时代背景来看，一些非传统市区的偏远地段，因为工人新村的建设变得充满活力；

　　但是在上海经历了五六十年的发展与变革之后，工人新村的存在仿佛与“魔都”二字格格不入，变成该被淘汰的那类建筑。

　　从巅峰到谷底，没有人比曹杨新村更能体会个中滋味。

　　01

　　NO.1

　　宁要曹杨一套房

　　不要滨江...？？？

　　如果说在众多新村里，曹杨有什么特殊，这里的老居民会告诉你，曹杨新村是上海第一个工人新村。

　　当年只有劳模先进工作者，一线老员工才有资格住在这里。

　　用具体数据来说，最初入驻曹杨一村的1002户人家，全部是来自

　　普陀、闸北、长宁

　　的217个纺织、五金等工厂，覆盖范围达到三区企业总数的67.3%；

　　一个有6000多名工人的工厂按照分配比例最终只筛选出28人作为新村的居民。

　　而后无论是张庙还是彭浦或者是闵行的工人新村建设，服务对象都是附近的产业团组，并不像曹杨一村当初那样进行全市性、跨区域、大规模地筛选出“精英”。

　　对当时住在曹杨新村的工人们来说，身份认同感与自豪感甚至不比今天住在黄浦江边的那群人差。

　　而且为了方便三区工人的生活工作，曹杨的选址也是别出心裁，即使在当时没有地铁的情况下，曹杨新村的位置在众多工人新村中都算方便的一个：

　　离闸北、长宁、普陀三区的工厂都不远，能很好兼顾三区工人的通勤时间，即使是彭浦或者鞍山的工人新村也都无法做到

　　一点。

　　发展到今天，在上海地铁网络高度发达的今天这个地理位置优势更加明显，

　　杨新村直线1km范围内涵盖3、11、13、15号线共5个站点

　　，到各区的重点板块非常方便：

　　到环球港，步行约1km；

　　到中山公园，1站地铁；

　　到真如，1站地铁；

　　到静安寺，3站地铁；

　　到上海火车站，3站地铁；

　　到长寿路，4站地铁；

　　甚至到徐家汇，也仅仅只有5站地铁的距离；

　　而且当年为了对得起第一工人新村的殊荣，上海西北部第一家影剧院也落位在了曹杨。

　　作为曹杨新村的文体生活配套，曹杨影剧院有别一般的电影院，场馆兼顾了电影放映和戏剧演出的功能；到了2008年，曹杨影城也是全上海第一个引入4K放映设备的影院，一度成为上海观影的首选之地。

　　在那个工业崇拜的年代，曹杨新村的诞生本身就是一种“搞特殊化”房产的表现，而后它的衰落，也只是房产回归市场，去“特殊化”而已。

　　02

　　NO.2

　　曹杨新村，该叫曹杨老村了

　　区别于住在曹杨新村的第一代人，

　　这里的第二代三代......N代居民早已没有了最初的那份自豪感与身份认同感。

　　工人新村在这个时代里变成老破小的代名词之一，看上去更像是在市区生活居住的一种无奈之举，而满是工人新村的曹杨，也整体步入老龄化。

　　在整个曹杨新村板块，2000年以后的商品房甚至一只手就能数过来：

　　而这5个小区截至目前链家的挂牌总量仅仅只有13套，可以说是一个板块硬是活成一个小区的样子。

　　而就是这样一个极度缺少活力的版块，最尴尬是无地可拍，开发商们所宣传的3.0、4.0版本的住宅很抱歉与这里无缘。

　　用户矛盾太多，这家往过道里放点东西，那家就投诉占了他的地盘，谁也不愿吃亏，一言不合就跑到居委会来闹。”

　　当年为了倡导工人团结、节省建筑成本而建的厨卫合用到今天却成为曹杨新村的居民们幸福生活的最大绊脚石。

　　但是对于一块地都没有的曹杨“老”村来说，现在能做的还有什么呢？

　　新三年，旧三年，缝缝补补，加装个电梯，改造个厨卫再撑30年。

　　所以当新闻报道曹杨加装电梯有多快，旧屋改建有多迅速时，不用诧异。

　　不做这些，现在的曹杨似乎无事可做；更重要的，他也在努力让自己不被时代抛弃，即使现在的购房者们看起来并不打算为此买单。

　　03

　　NO.3

　　曹杨是不是真的该出局了？

　　前面说了，曹杨最近前的发力之处似乎只有旧改，而且还不是能拆的那种旧改；

　　但对于购房者来说，加装电梯、独立厨卫的消息给的刺激远比不上一场土拍来得猛烈。

　　在很多人的购房攻略里，从来没有过曹杨的一席之地；这个版块太老了，让人无法把任何有关品质的描述与它挂钩。

　　当下的购房者自90年代商品房大爆发之后，被教育的买房理念一直是高的绿化率、充足的车位比，电梯入户、南北通透，品牌精装、优质物业等等；

　　而曹杨新村的优势似乎只有地段，和地段带来的一切便利，这也是所有新房与二手房的通病。

　　但是在房产市场里，我们很容易被发现一直以来占据大量营销篇幅的都是新房而非二手房。

　　一个项目蓄客阶段就有大量的广告投放，到了售楼处有漂亮或帅气的销售顾问细心接待，走在项目的附近你还能看到写满广告的道旗，甚至在一些老小区里，一张郊区新房的海报摆在最显眼的广告位上，写着“万x品质，九年一贯制名校，总价300万起”

　　第一次你在自己小区看到郊区新房的广告时你只是匆匆瞥了一眼；后来你在微信朋友圈又看到了这个楼盘的推送点进去看了看；最后有一天你在路上也看到了，你终于选择相信并且不排斥接触这个“总价低、品质好，学校牛”的郊区新房；

　　到了售楼处，销售把“总价低、品质好，学校牛”的优势跟你又说了一遍，你走出售楼处去了隔壁项目，隔壁销售也说了同样的话，你还是有些摇摆不定；最后你打开朋友圈，看到链家小哥也发了这个“好”楼盘的广告；

　　最后你选择相信了，这么多人说好的房子一定好；至于之前你考虑的另一个市区老小区，而告诉你新房好的那些人也告诉了你老小区有多差，你也很少有听到外界有关于它的宣传，所以你选择性认为它没有那个新房好。

　　但实际上，

　　而市场上却又没有能与新房营销所抗衡的二手房营销来纠正我们的买房认知，最后你用着在新房市场接受的教育来评判新房与二手房，作出了老破小不能买的决定。

　　直白地说，我们很容易选择相信被过度夸大的新房比被过分贬低的老破小更适合自己。

　　但实际上，特别是对于选择在上海买房定居的年轻人来说，当初上海吸引你的是住在郊区的新房，逛着老家也有的万达或者宝龙，每天过着市区上班郊区睡觉，两点一线的生活么?

　　当一个人预算很高，他的选择可以是上海一套，北京一套，深圳一套，美国一套，无论在哪都可以无缝切换为富豪生活；

　　可是当你的预算只有四五百万，你就得为你的生活方式作出取舍，而决定我们在上海生活方式的，我想并不在郊区。

　　就像上海与其它二线城市的发展仍然存在数年的差距一样，上海的郊区与市区的发展程度是否也存在数年差异呢？

　　我想没有人在清楚知道二者差距多少年的发展之后还能坚持自己不考虑曹杨新村这些老破小的。

　　郊区的开发商最需要向购房者保证的一件事是它所在的项目未来会变为市区而不是一直是郊区；

　　但没有开发商真的有信心能作出这样的保证，而是经过各种产品包装转移你的目光到新风系统、中央空调或者车位比上。

　　真正需要衡量的是开发商在这套房子上给你带来的价值对你来说是否比便捷的通勤，便利的购物，下班后有更多的业余时间用来提升自己更重要

　　，如果答案是否定的，我想也许你没有想象之中那么适合新房。

　　当然凡事都有例外，比如市区原本就有老房子，郊区需要一套新房改善一下居住品质的老上海；或者就喜欢城市界面新，每天需要到小区里遛狗赏花的人，新房欢迎你。

　　但环线想提醒大家的是，如果没有清醒全面的认知，仅用新房市场学习到的买房理论就坚定自己打新，坚决抵制曹杨新村这类的老房子的人，

　　绿色

　　可能离得不远了。

　　试想哪天上海再无新房可卖，房产营销是不是就该打老小区感情牌了？

　　那你现在从开发商那里获得的认知怎么办呢？

　　-山风文章合辑-

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