江苏
裁判要旨
有效合同一经生效即对合同双方产生法律拘束力，双方均应秉持诚信原则严格按照合同约定履行义务。但同时，法律仍赋予合同双方解除合同的权利，其中法定解除权中有一项为“当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，原告以被告隐瞒房屋存在渗水、霉斑等问题导致其购房目的不能实现，要求解除房屋买卖合同。经查明原告系在验房后签订合同，其明知房屋存在霉斑等瑕疵，且房屋存在渗漏、霉斑并不导致房屋主体存在质量问题，可通过维修等途径予以消除，故不能认定上述瑕疵问题足以导致合同目的不能实现，进而不能支持原告主张解除合同的诉讼请求。
基本案情
李某、陆某系夫妻关系。2019年9月7日，徐某与李某经房产中介居间签订房产买卖合同，约定徐某将其名下一套房产出售给李某。合同签订后，李某按约支付了定金。2019年9月10日，李某、陆某办理网签合同并对涉案房屋进行评估。2019年9月12日，李某、陆某向徐某、王某发出告知函，主要内容为因所购房屋存在漏水的质量问题，徐某、王某未尽告知义务，要求解除房产买卖合同。
裁判结果
常州市金坛区人民法院经审理后认为，原告李某、陆某与被告徐某签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同签订后，双方理应依约履行各自义务。本案系二手房买卖合同，二手房买卖合同中的标的物为不动产房屋，而且一般已使用了一定年限，并存在装饰、装修等现状，且房地产买卖属大宗交易，买卖双方更应尽到谨慎注意义务。原告李某明知所购房屋系二手房且为顶层，更应审慎查看房屋瑕疵问题。虽被告徐某、王某在售房前未告知该房屋存在瑕疵问题，但原告李某多次至涉案房屋内查看，对于房屋墙面局部有黑色斑迹、墙纸局部有剥落等现象是明知的，此处的明知应当是按照正常人的认识水平和识别能力都可以做出判断和认识的。原告李某、陆某最终在认可房屋的使用年限以及现状的情况下作出真实的房屋买卖意思表示，表明其能够接受并容忍房屋的质量瑕疵，故对原告李某、陆某要求解除房产买卖合同，并要求徐某、王某双倍返还原告已付定金、承担网签费用和房屋评估费用的诉讼请求，不予支持。
法官点评
近几年，房屋价格波动较大，二手房买卖尤甚。这就导致有些当事人出于经济利益的考虑，企图以采取恶意违约、扩大瑕疵等行为达到不履行合同或解除合同的目的。但是，合同代表的是契约精神，合同一经生效即应被严格履行，除非合同本身无效或符合法律规定的可撤销的情形。结合本案，原告主张房屋存在渗水、霉斑等情形，以此欲达到以“致使不能实现合同目的”为由解除合同的目的，从而达到其不想购买该房屋的目的。但显而易见，原告主张的事实并非严重至其合同目的不能实现的地步，故为了维护交易稳定、弘扬社会诚信、树立法律威信，本院未能支持其诉讼请求。
对此，呼吁广大市民，签订合同并非儿戏，并非想撤销即撤销，故在签订合同前应慎之又慎，避免事后反悔的尴尬。
（点评人：金坛法院审委会专职委员 罗辑）
供稿：金坛法院
编辑：沈于蓝
审核：王利冬
审定：张立群
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