2025年，现市价“100万房产”能值多少钱？专家分析让购房者清醒

如果不是这么多年房价一轮高过一轮上涨，除了自住外，相信不可能有那么多人涌向购房市场，房子作为金融属性在房价上涨过程中不断显现。

现在购房投资，就跟理财一样，不过就是两个希望：一是希望房产能够保值，最好能够跑赢通胀；二是希望能够获得一定的租金收益，为家庭带来现金流。

房价涨到今天，除土豪外，大多数老百姓购房确实不容易，购买一套房，需要用尽毕生积蓄，而且还要按揭二、三十年的房贷。

所以，老百姓在购房过程中都特别谨慎，要看城市，要看地段，还要房子的品质质量，总希望买到性价比最高的房子，这房子以后不管是用来养老，还是留给子女财产，都是一件值得重视的大事。现在问题就来了，房价如此高，一部分人都无力购房了，未来房价到底是涨还是跌？

01先来看看当前的房价到底合理不？

事实上，除短期政策外，决定房价的高低的就两条关键因素：一是供需，二是货币。房子是用来住的，如果房子缺乏居住属性，相信大多数房产投资者也不可能购买多余的房子放在手里，否则他们把房子转卖给谁？一般来说，接盘者主要还是刚需购房人，这就决定了住房需求是按照人口来定。

目前我们的户籍城市化率是43%，而常住人口城市化率59%，如果以初级发达国家的70%城市化水平算，我们还有27%的增长空间，但考虑到我们部分常住人口或者农村人口已经在城市里购房，如果按照一半折算，那么还有13.5%的空间，加之考虑到下半程城市化率会放缓，数据上会低于此前年均1%的城市化速度，估算达到70%城市化水平大概还需要15年左右时间，这是说的购房需求端。

还有1个数据，目前我们住房年竣工量大概是10亿平米上下，按100平米一套算，每年大概新增供应1000万套。与近年年均1400-1500万新增城市人口来比较，住房供应显然是不能满足新进城市人口需求，当然这里还不包括城市居民本身的改善需求。当然，这里是说的总量，城市之间人口流入和住房供应数据差异，也导致了各城房价涨幅大小不一。

另外，关于货币因素，可以举个例子说明：过去一件5分钱的商品，当时一套房子总价2万元，经过30年发展，同样商品的价格变为5元，而房子总价变为200万。那么，你觉得是商品价格低了，还是房价高了呢？事实上，两者无所谓高低，只是同比例放大了100倍而已。这就是房价与货币之间的秘密关系。

02未来房价还会上涨吗？

房价上涨了这么久、这么多，让不少人产生一个大疑问：房子也是商品，不可能只涨不跌，那么房价什么时候下跌呢？笔者认为，正如上面分析的一样，房价当然也有跌的时候，此前也有跌的年份不是？但很快又涨上来了，未来还会跌吗？我认为会跌，不过还是会涨上去，至于什么时候真正涨不动，个人认为，那起码也是完成初级发达国家时，那以后就不涨了吗？也未必，只要有货币超发这个因素，没有理由其他商品价格涨，同在池子里的房子不涨？即使美国超过80%的城市化率，房价不也还在涨吗？

到2025年时，目前市价“100万房产”值多少钱？专家分析让购房者觉醒

基于上面的逻辑分析，长期房价肯定是上涨的，中间由于国内外综合因素，会有所反复，但都不影响房价方向。如果以2025年为时间节点的话，目前市价100万房产到那时能值多少钱呢？主要3个方面：

一是预计房价增长幅度。根据数据统计2008年到2018年间，全国商品住房年均房价涨幅在8.5%左右，随着城市化速度放缓，住房需求稍微有所下降，加之货币供应速度从此前年均两位数增幅，到2017年和2018年降至8%，那么作为影响房价因素的货币供应增速也会有所下降，预计到2025年时，M2可能降至7%上下，那么预计房价年化增幅也会有所下降至7-7.5%，所以，到2025年时，全国房价平均增幅较当前在45%-50%之间。

二是城市分化，房价涨幅因城而异。这波房价上涨，因全国楼市战略去库存政策支持起了重要作用，特别是棚改货币化安置政策，直接增加了当地的购房需求。随着棚改货币化政策逐步退出，那些主要依靠政策支撑的城市房价不可能持续保持高增长，部分滞涨，或小涨是大概率。此消彼长，而那些人口净流入城市、小学生人口数净增加的城市，房价会处于领跑地位，到2025年时，房价还是可能翻番。

三是房产税对房价的影响。时针指到2025年，房产税经过多番准备，相关的征收制度性规范应已完备，有可能在部分热点城市进行推广试点。但在开征初期，应是“低税率、轻覆盖”，以减少增收阻力，从这个角度看，对房价的影响有限。加之如果税率过低的话，还可能因房东将成本转移到租房者身上而助力房价。当然，从国外经验来看，征收房产税从来也不是为降房价而来，不然，谁还会买房，税从哪里来呢？