中央最新定调，房地产接下来这样走

4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议上，对房地产行业做出了最新定调。

会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

消息出来后，地产股应声大涨，一改前几天的低迷走势。对房企和地产人来说，这无疑是一个令人振奋的消息，房企和地产人悬着的心终于可以放下来了。

“要有效管控重点风险，

守住不发生系统性风险底线”

去年下半年以来，行业骤然变天，包括百强以内的一批房企接二连三暴雷，对整个行业造成了很大冲击。

对于暴雷房企的处理方式，很多人可能还记得，去年10月，中国人民银行金融市场司司长邹澜在央行召开的第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，某集团的问题在房地产行业是个别现象。并指出其“管理不善，未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，造成经营和财务指标严重恶化，最终暴发风险。”

今年初，一直有消息称，出险房企将得到实质性的支持。这个说法，在4月24日中证报的报道得到证实。报道称，4月24日，金融监管部门向主要几家AMC和18家银行提供了12家房企的清单，针对其资产收并购等工作拟有6项政策指导：

（1）可以收2021年年底以前资产用途是土地价款的、可以收金融机构暂未纳入不良的贷款、可以收集团2021年年底之前的关联方应收账款。

（2）以上业务开展不纳入房地产贷款集中度管理，保证按揭发放。

（3）以上业务资本金按照50%计量，同时全力支持开发贷，资金务必封闭管理。

（4）与关联方合作收购，不纳入重大关联交易。

（5）对这12家房企的四证不全项目并购、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松。

（6）存量逾期补充增信后展期。并且指出，此批清单为首批企业，清单有效期2022年4月-2023年4月，后续会动态调整。

此前，一部分房企遭遇流动性危机，行业一直呼吁有能力的房企通过收并购帮出险房企渡过难关。然而，收并购方也有融资方面的顾虑，以上政策的出台，则可以消除这方面的障碍，有利于推进房企及项目收并购提速，帮助出险房企回笼资金，化解风险。

这对房企来说，无疑是久旱逢甘霖。

29日，中央政治局会议再度强调，“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”。房地产是经济的地盘，上下游产业链庞大，更涉及到千千万万的购房者，房地产的稳定，对社会及经济的稳定都有着重要的意义。结合24日央行发声的内容，房地产有望走出“硬着陆”风险，加速回归平稳运行状态。相信房企也可以大舒一口气了。

“支持各地从当地实际出发

完善房地产政策，

支持刚性和改善性住房需求”

这段话的前半段，再度明确“房住不炒”的调控主基调。

重点在后半段——支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。

从2021年底开始，“支持改善性住房需求”的提法便频频出现在$APPEND在监管部门的发声中。

这一点和往年是极大不同的。以往强调的是满足刚性需求，而今年，改善性需求也明确为被支持的“合理需求”。

如何满足？

全国调控不再一刀切，而是支持各地因城施策，完善房地产政策，给予刚性及改善性需求以支持。

今年以来，各地接连出台各类楼市宽松政策。从三四线城市到省会城市，从强二线城市到一线城市，都在轮番上场，政策工具箱的口子越开越大，包括公积金首付下调、公积金贷款额度增加、购房补贴、税费优惠、房贷利率下调等，部分地区还叠加了取消或放宽限购限售限贷等政策。 一系列的扶持政策，将原来一部分受限制的购买力释放出来，使得这部分合理的购房需求得以满足。

据不完全统计，截至4月20 日，全国已有超过85个城市进行调控松绑。另据第一财经不完全统计，4月以来，已有超过16城发布优化“三限”（即限购、限贷、限售）的调控政策，其中包括，上海临港、苏州、厦门等热点城市。

此次会议指出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，这也意味着，各地的政策调整得到认同，接下来，根据当地实际情况，各 地还将有进一步进行政策优化的空间。

“优化商品房预售资金监管，

促进房地产市场平稳健康发展。”

这是会议对地产供给侧的指示。

预售款是房企极其重要的资金来源。去年，房企受市场降温、融资收紧等的影响，资金一直十分紧张。

此前，各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金监管的方式差别较大。部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。有房企就指出，虽然账户上有几十亿却动用不得，没办法解眼前的燃眉之急。

而在今年2月份，全国性商品房预售资金监管意见出台。该意见指出，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

此次会议之后，预售资金监管制度或将进一步优化，在规范化预售资金管理的同时，也有望促使资金的提取使用更加合理，支持房企稳健经营。

小结

有地产人担心，自去年下半年以来，政策利好接二连三，但市场似乎还是不见起色。不过，如果大家对比过去几年的政治局会议，就能直观感受到这次会议对于房地产的宽松度了。

2021年，对于房地产的提法主要在于强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价”

2020年，总基调是 「促进房地产市场平稳健康发展」

2019年，政治局会议提到的是 「坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段」

2017年，提到要「要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制」

只有2015年的政治局会议，直接提到「要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场」

当年全国房地产市场的表现，很多地产人应该记忆犹新。

这一次，中央关于房地产的提法，虽然没有那么直接，但也已经释放了非常积极的信号。

对房企和地产人来说，最坏时刻已过去，未来依然值得期待。

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