数读深圳集体资产交易：合作分成怎么分？谁摘牌最多？

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2022年深圳城市更新白皮书

由深圳市城市更新协会行业信息中心携手广东合一城市更新研究院联合打造的《2022深圳城市更新白皮书》已发布，现仅需598元即可获得《2022深圳城市更新白皮书》（具体介绍见文末）+2022年三本季报。

众所周知，旧改就是政策市，本文特摘录《2022深圳城市更新白皮书》中相关集体资产交易内容，以飨业界：

2021年集体资产交易项目数据与趋势

01

深圳市集体资产交易项目整体情况分析

交易结果公告累计255个，龙华区居首

2021年，深圳市集体资产项目交易火热，其中龙华、坪山最为活跃。截至2021年12月31日，在公共资源交易中心及深圳市联交所等平台上，各区共发布了集体资产交易项目454个，交易结果公告项目255个。从交易结果项目来看，龙华的项目数量最多，共137个，交易项目137个。其次为宝安，交易结果公告38个，交易项目43个。

02

深圳市集体资产交易结果公告

项目分析

交易类型以城市更新为主，交易方式以竞争性谈判居多，合作模式主要为被拆赔为主

深圳市集体资产交易类型主要包含城市更新项目、土地整备利益统筹项目、纯非农建设用地（含指标）、纯征地返还用地（含指标）、纯外部移交公共设施用地集体用地及其他类型集体用地。纯集体物业上平台或其他类型集体资产未在本次统计范围。

截至2021年12月31日，深圳市发布城市更新项目交易结果公告共累计169个，占比67%，主要集中在龙华、坪山和宝安，数量分别为87个、32个及31个。其次为非农建设用地（含指标），交易结果共累计33个，占比13%。

基于集体资产交易方式进行分析，截至2021年12月31日，交易方式主要为竞争性谈判、单一来源谈判及公开招标，数量分别为154个、77个及24个。其中龙华竞争性谈判和单一来源数量均最多，坪山单一来源谈判数量排名第二，宝安公开招标数量第一，竞争性谈判数量排名第二。总体上，龙华和宝安均以竞争性谈判为主，公开招标呈现增长趋势，坪山以单一来源谈判为主。

基于集体资产合作模式进行分析，在可统计的集体资产交易结果公告项目中，合作模式主要为被拆赔和合作分成两种方式，数量分别为151个及96个。村股份公司与合作方合作分成比例在3：7至5.5：4.5居多。

项目标的土地以未完善用地手续集体用地为主，标的物业主要为集体厂房物业，龙华土地成交规模位居第一，宝安物业成交规模最大

基于标的集体土地进行分析，截至2021年12月31日，深圳市集体资产交易结果项目中标的土地面积累计达847.8公顷。其中未完善用地手续集体用地规模最大，用地规模约502.3万㎡，占比59%，其次为非农建设用地（含指标），用地规模约160万㎡，占比19%。

基于标的集体物业进行分析，截至2021年12月31日，深圳市集体资产交易结果项目中标的集体物业累计达360.6万㎡。由于较多项目公布信息未注明具体物业类型，导致光明、大鹏无具体物业类型，且各区的其他类型物业量均较高。从注明具体物业类型的交易项目来看，其中集体厂房物业最多，达73.5万㎡，其次为集体私宅，约29.9万㎡。

摘牌企业以非上市民营企业为主

深圳市集体资产交易结果公告项目摘牌企业类型为民营企业和国企，其中，民营企业占93%，国企占比7%。

深圳市集体资产交易结果公告项目摘牌上市企业占比14%，非上市占比86%。

本文为《2022年深圳城市更新白皮书》内容节选

更多详细政策解读详见《2022年深圳城市更新白皮书》

本书目录

行业数据篇

1、2010-2021年深圳城市更新项目数据与趋势

1.1 2010-2021年深圳城市更新项目数据与趋势

1.2 2010-2021年宝安区城市更新项目数据与趋势

1.3 2010-2021年龙岗区城市更新项目数据与趋势

1.4 2010-2021年龙华区城市更新项目数据与趋势

1.5 2010-2021年南山区城市更新项目数据与趋势

1.6 2010-2021年罗湖区城市更新项目数据与趋势

1.7 2010-2021年福田区城市更新项目数据与趋势

1.8 2010-2021年光明区城市更新项目数据与趋势

1.9 2010-2021年坪山区城市更新项目数据与趋势

1.10 2010-2021年盐田区城市更新项目数据与趋势

1.11 2010-2021年大鹏新区城市更新项目数据与趋势

2、2021年深圳市土地整备利益统筹项目数据与趋势

2.1 2021年深圳市土地整备利益统筹项目整体情况分析

2.2 2021年各区土地整备利益统筹项目数据与趋势分析

3、2016-2021年深圳市棚户区改造项目数据与趋势

3.1 2016-2021年深圳市棚户区项目整体分析

3.2 2016-2021年深圳市各区棚户区改造项目分析

4、2021年集体资产交易项目数据与趋势

4.1 深圳市集体资产交易项目整体情况分析

4.2 深圳市集体资产交易结果公告项目分析

4.3 各区集体资产交易结果公告项目分析

5、2021年公开市场数据（招拍挂）分析

5.1 2021年深圳居住用地项目分析

5.2 2021年工商用地项目分析

6、房企进入深圳城市更新发展研究

6.1 计划阶段

6.2 规划阶段

6.3 实施主体阶段

7、2021年第四季度研报

7.1 2021年第四季度城市更新项目数据与趋势

7.2 2021年第四季度与第三季度城市更新项目数据对比分析（环比）

7.3 2021年第四季度与2020年第四季度城市更新项目数据对比分析（同比）

7.4 2021年第四季度集体资产交易项目数据与趋势

附录：

附录1：2021年深圳市城市更新项目清单

附录2：2021深圳市招拍挂土地出让清单

政策趋势及临深篇

1、城市更新政策

1.1 2021年最新政策汇总

1.2 2021年重点政策解读

2、城市更新行业发展调研

2.1 整体情况

2.1.1 投资城市更新企业基本情况分析

2.1.2 已投资城市更新项目情况分析

2.1.3 2021年新增投资项目情况分析

2.1.4 投资城市更新项目问题分析

2.1.5 2022年即将出台对项目影响较大的新政策调研

2.1.6 2022年计划投资情况分析

2.1.7 “更新条例”对城市更新项目影响分析

2.1.8 土地整备利益统筹项目情况分析

2.1.9 2022年粤港澳大湾区城市更新参与投资计划

2.2本地房企情况

2.3外地房企情况

2.4全国百强房企情况

2.5金融机构情况

3、临深城市旧改发展情况.

3.1 珠海市旧改发展情况

3.1.1 珠海市城市更新政策

3.1.2 珠海市城市更新流程

3.1.3 珠海市城市更新项目统计

3.2 东莞市旧改发展情况

3.2.1 东莞市城市更新政策

3.2.2 东莞市城市更新流程

3.2.3 东莞市城市更新项目统计

3.3 中山市旧改发展情况

3.3.1 中山市城市更新政策

3.3.2 中山市城市更新流程

3.3.3 中山市城市更新项目统计

3.4 惠州市旧改发展情况

3.4.1 惠州市“三旧”改造政策

3.4.2 惠州市“三旧”改造流程

3.4.3 惠州市城市更新项目统计

3.4.4 惠州市土地市场数据回顾

（内页示例）

购买须知

①《2022深圳城市更新白皮书》399元

已于2022年3月发布

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（含《2022深圳城市更新白皮书》、2022年一季度市场研报、2022年二季度及半年报、2022年三季度市场研报，正式发布后发货）

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。

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