涉3亿美元！触发交叉违约！最大地产代理商爆雷了

　　行业下行、房企暴雷后，地产代理公司面临很大挑战。

　　4月18日，易居（中国）企业控股有限公司（02048.HK）发布美元债违约公告。

　　公告披露，易居一笔3亿美元的优先票据（下称：2022年票据）于当天到期。但易居未能如期偿还该笔票据，已构成实质性违约。此外，这还触发了2023年票据的交叉违约。

　　易居的暴雷并非没有迹象，早在2月时，标普、联合国际就均将易居的评级从“B”下调至“CCC”，展望“负面”，认为其难以从陷入困境的开发商那里获得付款，面临潜在的流动性紧缩。

　　作为国内最大地产代理之一的易居，正在为其深度捆绑房企股东，付出代价。

　　坏账棘手 巨亏88亿元

　　资料显示，易居中国成立于2000年，2007年登陆纽交所，2016年从纽交所退市，并在2018年再次登陆港股市场，股票名为易居企业。回港的招股书中显示，恒大、万科、碧桂园、融创等26家房企，从客户，变为了易居企业的新股东。

　　此前，易居企业控股最大的野心是做“地产界阿里”。

　　但现在即便有“豪华股东”阵容加持，也不足以扭转行业大背景动荡造成的劣势局面。业务规模下降，就个别开发商客户未偿还应收款项的预期信贷损失确认额外亏损拨备，以及其他资产减值亏损的负面影响，加重了易居企业控股流动性和财务灵活性的限制。

　　2021年房地产行业进入寒冬，多家民营地产开发商出现信用危机，易居26位股东中，恒大、融创、富力、雅居乐、阳光城、宝龙、正荣、融信、三盛、福晟、祥生、中南、龙光、泰禾、新力、禹洲16家企业均面临流动性问题。

　　作为中国房地产行业下游主要的服务平台，易居难免也受到行业连锁反应的波及。包括房地产销售回款阶段性下行，业务规模下降，客户未偿还应收款项的预期信贷损失确认额外亏损拨备，以及整体地产市场下行导致其他资产的减值亏损。

　　而据公开资料显示，易居企业控股代理销售的主要业务合作伙伴有恒大、万科、碧桂园、融创、富力、雅居乐等，2020年来自前五大客户营业收入占比达35%。其中， 恒大作为其单一最大客户，截至2021年中，涉及恒大的应收款项约35亿～40亿元，占总应收账款比重约50%。

　　“易居企业控股压力源于开发商回款问题。”一位不愿具名的房地产行业观察人士提到，大客户暴雷，部分客户出现资金周转困难，直接影响了其现金流。作为轻资产公司，易居企业控股寻求美元债展期，目前看与金融机构谈判的筹码并不多。

　　据易居企业控股发布未经审计的业绩报告显示， 2021年其营业收入88.4亿元，同比增长9.85%；归属母公司股东净利润亏损88.93亿元，同比止盈转亏，去年同期净利3.04亿元。

　　具体来看，易居企业控股有三大主营业务均出现不同程度下滑：一手房代理服务产生收入19.76亿元，同比下降38.3%；房地产经纪网络服务收入25.09亿元，同比下降8.1%；房地产数据咨询服务收入9.15亿元，同比下降7.3%。

　　易居企业控股在年报中提到，因个别房企客户信贷质素恶化，该公司预期信贷损失的金融资产亏损拨备（扣除拨回）从2020年的约1.72亿元增加3765.7%至66.68亿元。

　　IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，房地产行业流动性整体恶化是造成易居违约的最大因素，易居业务模式与开发商股东深度捆绑，成就了易居的同时也造成了“一损俱损”局面；当前形势下，易居很难再获得外部融资，在现金流逐步恶化下，债务重组问题应尽早做打算。

　　易居控股曾试图自救

　　早在3月31日，易居企业控股公告称，于2019年10月18日及2020年8月14日，本公司分别发行本金额200,000,000美元及100,000,000美元于2022年到期的7.625%优先票据(股份代号：40024)，将于2022年4月18日到期。

　　于2020年12月10日及2021年6月11日，本公司分别发行200,000,000美元及100,000,000美元于2023年到期的7.60%优先票据(股份代号：40507)，将于2023年6月10日到期。旧票据于联交所上市。2022年票据的ISIN编码及通用代码分别为XS2066636429及206663642。2023年票据的ISIN编码及通用代码分别为XS2260179762及226017976。截至本公告日期，2022年票据及2023年票据的未偿付本金额分别为298,200,000美元及300,000,000美元。

　　易居控股企业根据交换要约及同意征求备忘录的条款及条件，开始(i)要约交换至少最低接纳金额的本金未偿付旧票据及(ii)在各情况下征求合资格持有人对建议修订及豁免的同意。

　　具体的交换模式如下，以本金金额每1,000美元的未偿付旧票据可以换得：

(a) 以现金偿付本金60美元(「前期本金付款」); (b) 本金总额940美元的新票据(约整至最接近1美元);及 (c) 应计利息(以现金支付，约整至最接近0.01美元，0.005美元向上捨入)。

　　可惜市场并未买账，旧票据仍然违约。

　　4月18日的公告显示如下：

　　“旧票据违约

　　于2022年到期的7.625%优先票据（股份代号：40024）（「2022年票据」）于2022年4月18日（「2022年票据到期日」）到期。本公司未能于2022年票据到期日偿还2022年票据，该违约构成2022年票据契约项下的违约事件。该事件进而导致可换股票据信托契约的交叉违约，从而触发2023年票据契约项下的交叉违约。于2023年票据契约项下触发的有关违约事件将不会自动导致加速2023年票据。根据2023年票据契约，有关违约事件仅于本公司收到受托人或当时尚未偿还之2023年票据本金总额至少25%的持有人之书面通知后方会加速2023年票据。本公司目前正在评估上述违约的影响，并将根据上市规则的规定另行刊发公告，以提供有关上述事项的最新资料。

　　截至本公告日期，本公司尚未收到任何加速2022年票据、2023年票据或可换股票据的要求。

　　2022年票据已到期，并将于2022年4月19日从联交所除牌。

　　2023年暂停买卖票据

　　应本公司要求，由于上述2023年票据契约项下的交叉违约，2023年票据将于2022年4月19日上午九时正开始于联交所暂停买卖，并将持续暂停买卖直至另行通知为止。”

　　地产代理行业正遭遇严寒

　　中国四大地产代理行业上市公司分别为世联行、易居企业控股、合富辉煌、贝壳公布的2021年度业绩来看，无一例外均出现由盈转亏。

　　其中，2021年世联行录得净利润亏损11.29亿元，而2020年同期为1.1亿元；易居企业控股亏损88.93亿元（2020年净利润为3.04亿元）；合富辉煌录得净利润亏损5.45亿港元（约合4.46亿元人民币），2020年同期为1.55亿港元；贝壳归母净利润亏损5.25亿元（2020年同期为27.78亿元）。也就是说，四家地产代理头部企业2021年亏损总计达109.92亿元。

　　可以说，坏账问题是地产代理行业难以逃避的“困窘”。

　　事实上，经历了2021年下半年来的楼市巨变，地产代理企业在发展策略上已经开始进行调整，包括优化业务板块、控制回款周期、牵手央企国企、数字化增效等手段。

　　在贝壳年报中，“一体两翼”的发展战略被时常提及。一体指的是“房产交易赛道”，两翼则是家装家居赛道与普惠租房业务。可见，贝壳找房并非将业务发展局限在房产交易业务上，已逐步发力家装和租房业务。

　　世联行则在年报中表示，将调整经营策略，抓营收确保现金流稳定。面对市场流动性风险加大，主动调整组织和区域布局，搭建应收款项催收体系，主动回款催收效果显著，确保了公司现金流的稳定。关于数字化发展，“积极探索和逐步实施数字化转型，将‘智慧案场’全面融入运营过程和绩效管理，系统性提升经营效率，降低交易成本。”

　　而易居企业控股也做出相类似调整，将对原有一手房代理业务板块的问题项目进行裁撤，优先选择回款有保障的高质量项目，并严格控制回款账期。此外，围绕天猫好房的数字化营销战略，积极构建不动产数字化营销线上与线下的全链条平台；围绕克而瑞大数据的数字化服务战略，构建不动产数字化解决方案平台生态圈。

　　合富辉煌在年报中提到，将集中力量维系市场中稳健的房地产发展商，以保障业绩收益基本稳定为大前提，进一步拓展粤港澳大湾区、长三角等重点区域业务。

　　谈及代理企业的突围之路，业内人士认为，“对代理企业来说，要想短期实现突围，似乎并没有太大出路，唯一能做的就是尽量减少亏损，熬过市场低迷期。比如通过多元化实现新的利润增长，这需要较长时间周期。而代理企业目前能做的无非是压缩成本、增加现金流入、提升主营业务收入等。”

　　来源：中国房地产报、第一财经、网易财经、不良资产头条、网络等

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