华润置地发不超50亿债，募集说明书强调：公司存有息债务较高风险

饶是华润置地，也难逃债务风险。

文｜缪与

编辑｜吴桐

从华润置地开发的“苏河湾中心”项目起火，到被爆出组织架构大调整，再到拟发行不超过50亿元公司债等密集融资行动，一向低调的华润置地最近新闻有点多。

说实话华润置地属于优质房企，这种行业身位从业绩报便能看出。

作为去年行业内为数不多完成了全年销售目标的开发商。华润置地年内实现合约销售额3158亿元，较2020年增，目标完成率100.25%。

不仅如此，手握优质成绩单的华润置地，还手握400亿准备收并购。称其为2022房企最靓的仔，丝毫不过分。

不仅如此，在融资端华润置地也展现出优等生的待遇。

4月13日，中信金石-华润置地万象1-5期资产支持专项计划80亿元项目状态更新为已反馈，中信证券-华润置地沈阳铁西万象汇资产支持专项21.01亿元计划也已获深交所通过。

按理说既有漂亮的成绩单，又有融资和收并购大量资金，华润置地应该衣食无忧。

但4月19日，一份拟发行2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）公告，华润却自己揭了自己家的短。

4月19日，据深圳证券交易所披露，华润置地控股有限公司公告称，拟发行2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），发行规模不超过50亿元（含50亿元）。

本期债券分为2个品种，品种一简称为“22润置01”，为3年期；品种二简称为“22润置02”，为5年期。两个品种之间可全额双向互拨。

本期债券品种一的询价区间为2.60%-3.60%，品种二的询价区间为3.00%-4.00%。本期债券发行日为4月21日，起息日4月22日，并将于存续期每年4月22日付息，到期一次还本。

华润置地控股有限公司称：

本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还公司有息债务及补充流动资金。其中，不超过35亿元（含35亿元）拟用于偿还公司有息债务，不超过15亿元（含15亿元）拟用于补充流动资金。

不知道是为了融资顺利，还是确实存在问题，华润置地在募集说明书中指出：

近年来为满足项目建设开发投入的需要，发行人债务融资规模较大，资产负债水平较高，如果发行人持续融资能力受到限制或者未来房地产市场出现重大波动，可能面临偿债的压力从而使其业务经营活动受到不利影响。

不仅如此，募集说明书强调，公司存在有息债务较高风险。那么华润置地到底有多少债务？据财报数据，截至2021年底，华润置地的综合借贷总额约1974亿元，约28%的有息负债一年内到期。

华润置地有息债务较高风险，源于在行业逆周期下疯狂拿地，高溢价拿地扩张始于2018年，并且华润还拿了非常多地王。

如闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块，刷新当年上海地王纪录；武汉P(2015)076号光谷长动地块，刷新武昌单价地王记录；哈尔滨松北新区地块，成为当时哈尔滨地王，创造了哈尔滨楼面价新纪录……

即便在疫情来袭的2020、2021年，华润置地依然没有收手。

去年，4月26日，在广州集中供地当天华润置地以21.28亿元的总价拍下白云区金沙洲AB3701008地块，溢价率至45%，楼面价为42122元/平方米，大幅高出周边平均房价，刷新了广州Top10楼面价。

区域内周边二手房价格普遍在2.6-3.8万元/㎡。而附近唯一待售的越秀越泷山项目，于去年年底拿地，实际楼面价仅为20039元/㎡。

据统计，伴随着华润四处疯狂拿地，花的钱也是一年多过一年。仅仅是2018年至2020年，华润置地拿地金额超过7500亿元。

当年就有分析师直言，华润置地目前“逆势拿地”风险很大，若赌赢了，如未来调控放松，利好华润；但如果政策持续收紧，那未来华润面对的便是巨大的现金流和债务压力。

现在来看，政策确实在放松调控力度，但是利好却并不属于华润。

或许正是基于对未来预期的不确定性，华润置地再次开启组织架构调整。近日，网上流传出华润置地组织架构调整的表单，具体如下：

1、徐州公司与南京公司整合，成立南京片区公司，徐州成为项目公司，原徐州下的淮安同样成为项目公司，由南京片区管理；

2、无锡公司与苏州公司整合，成立苏州片区公司，无锡成为项目公司，原无锡下的常州同样成为项目公司，由苏州片区管理；

3、温州公司与宁波公司整合，成立宁波片区公司，温州成为项目公司。

4、上海公司更名为上海片区公司，嘉兴成为嘉兴项目公司，南通成为南通项目公司。

5、杭州公司更名为杭州片区公司，绍兴成为绍兴项目公司。

6、合肥公司更名为合肥片区公司，阜阳成为阜阳项目公司。

调整后，华东大区下设6个城市公司：上海片区公司、南京片区公司、杭州片区公司、合肥片区公司、苏州片区公司、宁波片区公司。

6个城市公司均设立11个标准部门，包括投资、运营、开发、设计、合约、工程、安全、营销、人事行政、财务等。此外，上海、南京、杭州公司另设一个非标准部门，为公建管理部。

据媒体报道，华润置地这次是下狠心精简组织架构，优化人员配置，特别是精简大区平台，把业务权限放到城市公司。

而在人员方面，要求大区根据业务分工和岗位职责，结合人才盘点结果，要求各专业岗位应按照人岗匹配、人事匹配、选优配强的原则。

结合人才盘点，做到：提拔一批、交流一批、调整一批、退出一批、淘汰一批。

说实话，不管是央企，还是民企，在这个时候选择精简人员都能够理解。毕竟地产行业天花板已经非常明显，虽然政策一直在回暖，但是无论是人口结构，还是人们的买房认知，都决定了这个行业不可能再野蛮生长。

这些因素确实被华润置地总裁李欣看在眼里，他曾在业绩会上表示：

房地产以往高周转、高杠杆的旧发展模式已经改变，行业开始朝着高质量、高效率、高品质的方向转化，发展模式亦从增量为主转向以存量为主导，这些变化都影响着行业未来新发展模式的建构。

今年的业绩，也似乎印证着李欣想法。4月12日，华润置地2022年3月未经审核营运数据。2022年3月，华润置地实现合同销售金额约208.9亿元，合同销售建筑面积约77.95万平方米，分别按年减少19.8%及46.2%。

按理说，在过去的2021年，华润置地可谓是在行业下行时逆市交出了一份漂亮的成绩单，无论是销售额的稳中有增，还是长期投入的经营性物业开始带来了回报。

本该是最衣食无忧的一家房企，在这个时间节点里自己说自己存有息债务较高风险，无疑是给观望者浇了一盆冷水。