到期不还款，以房抵债？合法吗？可行吗？

李小鱼生意突遭变故，向朋友老彭借款100万元。

并用自己的江景一号公寓提供担保，办理了抵押登记手续。

约定「借款本金100万元，月利率1.5%，一年后还款118万元，如到期不能还款，李小鱼所有的江景一号公寓归老彭所有。」

据悉，江景一号公寓市场价值200万元。

一年后，李小鱼生意仍未见起色，无法偿还借款。

老彭上门要债，并要求李小鱼按约定将房子抵债。

问题来啦：

房子能直接抵债吗？

差价就这样白白亏掉？

律政分析

到期不还款，以房抵债，这是法律上规定的流押条款。

就是当事人在合同中约定，一旦债务人到期不履行债务，抵押财产归债权人所有的条款。

《民法典》第401条：

抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

该条款虽不像《物权法》直接否认流押条款的效力，但是从条文表述来看——

法律是不支持流押条款的。

流押是要达到债务人不履行债务，抵押物直接归债权人所有的法律效果。

但《民法典》的规定显然持否定态度，依法就抵押财产优先受偿。

也就是说，抵押权人要实现自身权利，必须通过协议折价、拍卖、变卖的方式实现。

法律为什么不支持流押条款？

从债务人的角度来看： 债务人在急需资金的情况下，以其价值较高的抵押物担保相对较小的债权。

流押条款一旦实现，会直接损害债务人的利益。

就像李小鱼的房子，价值200万元，如果直接以房抵债，那显然是亏本的。

从债权人的角度来看： 抵押权设定后，抵押物价值下降，低于所担保的债权，对债权人也是不公平的。

如果李小鱼的房子在一年后跌至80万元，直接以房抵债，那老彭也不划算。

另外，在抵押人没有足够的财产来满足其他债权人的债权时，抵押人可能会与抵押权人恶意串通。

通过签订流押条款，逃避对其他债权人的债务。

如果李小鱼在外面欠债上千万，所有财产仅剩这一套房产，李小鱼和老彭串通以房抵债，损害的是其他债权人的利益。

因此，法律禁止流押条款，体现了民法公平和等价有偿的原则。

李小鱼必须以房抵债吗？

当然不是。

根据《民法典》规定，设定了流押条款的，债权人老彭只能就抵押财产优先受偿。

《民法典》第410条：

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

比如老彭和李小鱼可以协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖房产所得价款优先受偿。

拍卖款高于还款数额的，剩余款项归李小鱼。

拍卖款不足以偿还借款的，老彭还可以再请求李小鱼继续履行。