房企年报观察：高周转模式结束，多家房企毛利率降至20%以下

房地产行业正在迈入降利时代。

毛利率普遍下降

澎湃新闻（www.thepaper.cn）在统计了部分上市房企2021年的年报数据后发现，多家房企的归母净利润下跌，毛利率普遍下降，甚至降至20%以下。

此前亿翰智库统计的数据显示，在其覆盖的50家典型房企中，2019年有33家房企毛利率集中在25%-35%之间，2020年约有31家房企毛利率集中在20%-30%之间。到了2021年中期，50家典型房企毛利率均值约为23.2%。截至目前，有20家房企低于该指标，整体盈利能力进一步下降；其中有14家则已低于20%，占比近五成。

具体来看，在已披露2021年年报的Top10的房企中，包括碧桂园（02007.HK）、万科集团（000002.SZ，02202.HK）、中海地产（00688.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、华润置地（01109.HK）、龙湖集团（00960.HK），毛利率均呈下滑的态势。其中，相较于2020年同期，毛利率降幅最大的为万科，从2020年的29.2%降至21.8%，减少了7.4个百分点。而被称为“利润王”的中海地产，其利润率从2020年的30%降至2021年的23.5%。

国金证券研报统计数据显示，从3月以来房企发布的2021年业绩公告看，平均毛利率为18.74%，平均净利润率为8.21%。

高周转模式结束

多位地产公司的高管在2021年业绩会上表示，行业回到毛利率30%已不太可能。业内将毛利率下滑的原因普遍归结为此前高价地结转，叠加新房限价的影响。

华润置地总裁李欣在业绩会上表示，“大家都对毛利率水平回归到20%左右或以上可能比较重视，行业毛利率回归20%左右是一个共识，主要的原因还是2017年和2018年房地产高歌猛进带来的高地价导致的。未来预计行业毛利率会回归到20%以上，但已经回不到过去30%甚至更高的状态了。”

万科集团董事会主席郁亮在业绩会上表示，近几年来，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明显影响，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但其并未能坚决摆脱高增长惯性。郁亮称，当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。

正荣地产（06158.HK）董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩会上表示，过往房地产凭借高杠杆高周转的快速扩张模式已经基本宣告结束。管理层认为，行业整体的毛利率在下行，房地产的黄金时代已经过去，土地增值的空间很少，地产行业最差的时间也差不多已经到底了。

龙湖集团CEO陈序平在谈及毛利率下滑时认为主要原因是2017-2018年上半年土地市场比较热，而如今这批项目现在陆续进入结算通道。

碧桂园管理层的观点认为，整个行业现在处于调整、出清的阶段，部分流动性压力较大的企业也在对资产进行比较大的甩卖，要等这个出清过程接近尾声，或者出清后，行业进入比较平稳的状态，毛利润率才会重新起来，而在这之前，毛利润率可能会维持在一个比较低的状态。