郑州楼市又上央视，率先全面放松限购限贷，楼市能重回巅峰吗？

3月29日，郑州又上央视了。

不出所料，还是因为郑州楼市。与3月1日那次联播快讯形式不同，这次央视财经频道深入售楼处实地探访，用了整整5分钟的时间，详细报道了郑州出台新19条后的楼市新气象。

在经历了2021年的楼市寒冬后，郑州终于打响了房产救市第一枪。3月1日，《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》发布，提出19条楼市“松绑”举措，成为首个全面放松限购限贷的城市。其力度之大，覆盖之广，在近5年的一二线城市调控中相当罕见。

总览通告全文，郑州为了降低购房门槛首先出的大招就是不认房不认贷。客户在结清首套房贷款后，再买第二套改善型住房时，依然能够按首套房贷款，首付也从过去的6成降为3成，而郑州也成为2016年以来国内首个取消认房认贷政策的大城市。

与其他城市降低“刚需”首付款时的犹犹豫豫相比，郑州直接一步到位的释放“改善”需求足见政府提振市场信心的迫切程度。

而在供给侧方面，重启棚改货币化安置。作为上轮楼市周期快速去库存的引擎，棚改货币化威力巨大。据住建部统计，2016年全国实际完成棚户区建设606万套，其中货币化安置比例为48.9%，消化库存2.5亿平方米，直接导致三四线城市房价爆涨。

也正是2016年，郑州市区所有的商品住宅成交量暴增，差不多快到北四环的地方，均价也已经过了11000，并且还不断的有新地王产生。

除此之外，郑州拟出台政策每年吸引20万大学生留郑，鼓励外来务工人员在郑州买房，扩大公积金使用者的范围，有亲属或老人的话也可以通过投靠突破每户限购的数量。

郑州救市力度为何如此之大？

刺激楼市其它城市不是没干过，但是像郑州这般敢为天下先的还是头一份。究其原因，还是因为一个字——钱！

翻开近几年郑州市的财政账本你会发现，作为稳居GDP万亿俱乐部的国家中心城市，其中低端、劳动密集型产业占较高比重，工业与高科技产业与东部发达城市存在明显差距。这一缺点从思念、三全、双汇等河南本土知名食品加工品牌也能看出。

除此之外，宇通客车、郑煤机等工业企业对于经济的贡献率长年没有实质性突破。唯一一个与高科技沾边的富士康，只是iPhone手机的组装厂而已。附加利润并不高，不过也创造了20万就业岗位，就这还是时任郑州领导班子花了大力气请来的。

所以，卖地就成了郑州的唯一选择。从近几年的财政预决算报告来看，虽然郑州市总体债务率不高，但是郑州下属几个区县的财政收入中土地出让占比最高超过87%，对土地财政依赖度较高。

根据国家信息中心2020年统计，全国17个GDP万亿城市，郑州财政对卖地的依赖度最高，达到了GDP总量的28.9%。虽然《郑州市2020年财政预算执行情况报告》显示当年卖地收入大幅下滑，国有土地使用权出让收入下降24.6%，减收310亿元，国有土地收益基金下降34.4%，减收18.7亿元，但其主要原因还是受新冠肺炎疫情等客观因素影响。

站在房企的角度来看，去年由于洪水和疫情的双重暴击，市场所遭遇的打击是前所未有的。

中指研究院数据显示，去年郑州市区商品住宅成交面积不足千万平方米，同比下降12%，创2015年以来新低。从去化周期来看，郑州已经超过40个月。尽管二线城市去化周期并不高，但是也普遍没有超过23个月的。

如此惨淡的市场已经影响到了房企的日常经营。以河南本土优秀房企代表建业为例，刚过完新年就开启了大幅度组织优化、压缩管理层级、总体人员调整比例超过六成。

早在去年8月，网上就开始流传建业集团的《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》。为避免重蹈永煤覆辙，政府随即发布《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》，尤其强调“加快清理政府欠款”避免出现系统风险。

政府下场，真金白银力挽狂澜，更重要的是保住土拍市场，因为这是切实影响到政府钱袋子的大问题。但在“三道红线”和融资新规下，整个2021年的郑州土拍市场堪称“凉凉”。

某央企地产公司河南区域负责人认为：首批“火爆”，次批理性，三批从理性趋于保守，总体来说十年来最差。尤其是第三批，曾几时豪横拿地的民企、ToP20房企纷纷“哑火”，国企摘得全部公开地块。开发商都揭不开锅了，还拿什么买地。

从另一个角度来看，在这样一个时间点发布这样一个政策，提振市场信心的同时，更重要的是给开发商下发弹药力保土拍市场，而前文我们已经说过土拍对于郑州的重要性。所以在19条里，针对开发商的土地保证金由50%降到20%，同时用政府存款来诱惑银行给开发商放贷降息。

如果还没起色，不排除政府深度介入土地供应端调节供需矛盾，毕竟棚改货币化的潘多拉魔盒一旦开启，效果如何大家有目共睹。

能否重回巅峰？

从央视报道来看，新政实施以来效果可谓明显。无论是二手房成交量、新房的开盘推售以及去化率，都能明显看出持续攀升的趋势。已经有中介喊出：“小阳春行情已开始启动，大家已经要跑步进场了。”

但郑州楼市能否重回16、18年的火热盛景，有人看多就有人看空。看多者认为，政府此次救市力度之大、决心之强前所未有，尤其是重启棚改货币化堪称核武级大杀器。而看空者认为短期的确有效，但长期来看，不过回光返照罢了。

毕竟，郑州上一轮城改运动”的缔造者前郑州市委书记吴天君曾被央视新闻频道称为“一指没”，他“落马”后，有郑州市民放了10万响鞭炮庆祝。那几年，郑州人自己就调侃自己好像生活在“地震后的废墟上”。

对于大多数普通人来说，在想方设法凑齐首付之后如何还清每月房贷才是更大的考验。因为郑州仅在去年就增加了3万套法拍房，还因此上了热搜。

至于郑州楼市是好是坏已经与他们没有太多关系了。

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上林院：杨飞，经济学博士，高校教师，深度观察产业经济与财经事件。