2022年起，楼市迎来转折，懂行人预测：2类房或将提前进入降价潮

如今的年轻人若想凭借一己之力购房，几乎是不可能的事情，即便30岁之前能够攒够首付款，可日后月供还贷的压力仍不容小觑。

不过随着近年来楼市调控不断收紧，人们逐渐从楼市红利中脱离出来，理性与观望，时下已经成为多数购房者的预期和态度。不过许多专家学者透露：2022年，楼市将会迎来“转折”。

若要全面客观地分析楼市走势，关键在于成本与需求两大因素。以成本为例，在工程建设过程中，无论是建安还是原材料等成本，其实所占比例并不大，而真正占比能够达到60%以上的成本，主要来自于土地。

由此我们不难发现，过去20年房价迅速上涨、居高不下的原因，主要来自于地价的不断抬高，

所以从今年开始，国家对于部分热点城市的土地供应，出台并采取了相应的土地管理制度，对土地溢价以及开发商拿地等情况作出相应规定，其中要求土地溢价率，最高将不得超过15%以上。

从第二批土地集中供应情况来看，新规的出台实施的确已经起到事半功倍的效果，通过“底价+流拍”新模式，使得许多城市地价甚至已经回落至4、5年前的水平，如果按照这种趋势发展，地价势必会继续迎来下调，从而也将会间接影响房价，使其逐渐回落至合理水平。

与此同时，人们的购房预期也已经彻底发生转变，真正以自住性质为目的的购房，已经变得越来越少。除此之外，随着房地产税出台的呼声越来越高，使得多数蠢蠢欲动的炒房客都不敢再轻举妄动。

基于当前楼市现状而言，许多专家学者一致认为，在今后的房地产发展过程中，手中持有房产数目越多就会越吃亏。

其实这一现象已经开始悄悄出现，例如尽管在当前工程建设中的各种建安成本、管理成本都在增加，但房子的售价却在不断走低，这也就意味着在楼市房产过剩、供过于求的前提下，房价水平将很难再有“大涨”的空间。

不仅如此，在房地产税的不断加持下，炒房客若想急于脱手、变现，就不得不采取降价促销等措施，当前二手房市场挂牌量激增，交易量却不断下滑就是最有力的证明。

除此之外，2022年楼市迎来转折，不仅仅体现在经济金融方面，还有一个更为关键的因素。

根据统计数据显示，1965-1975年期间，我国新生人口数量，每年基本能够保持在2000万以上。而如今随着这批人的退休，加之新生人口数量不断锐减，经济发展势必会因此受影响，与此同时人们的购房需求也在不断减少。

老龄少子化问题被称为21世纪各大发达国家最棘手的问题之一，迄今为止都没有找到彻底有效的解决方法。

除此之外，许多网友认为，凭借各大开发商的实力，难道就没有“硬抗”房价的能力吗？

就当前楼市现状而言，的确没有。今年年初楼市出台“三道红线”与“双限令”举措，各大房企应接不暇，甚至排名在百强房企前列的恒大，债务问题已经频频爆雷，许多中小型房企，甚至已经面临破产与倒闭的风险。

不仅如此，根据“三道红线”降负债标准，各大中小型房企在2023年之前的负债率必须全部达标，而不达标房企则会受到相应处罚。

所以在此重压下，房企就不得不采取降价促销、以价换量等方式，来快速达到使现金流快速回暖的目的。尤其是2022年以后，楼市降价潮或许还将持续一段时间。

开发商降价促销，无论是新房市场还是二手房市场，都将会受到影响，尤其是对于部分缺乏支撑的三四线城市而言。懂行人曾经预测，未来会有两类房子将率先进入贬值潮。

首先是无区位配套优势且户型面积较大的老旧小区，这类房子往往破败不堪，更没有学区优势，由于年纪往往较大，所以总价并不便宜，对于这类房子而言，投资者不看好，而炒房客也买不起。

第二类主要是城乡交界处的房子，这类房子往往距离市区较远，缺乏商业配套支持，除部分有钱人会偶尔光顾外，刚需购房者几乎很难会选择在郊区购房，所以对于郊区的开发商而言，不得不通过降价促销的方式来吸引购房者。

不同于欧美等发达国家，我国楼市并非以市场自我调节为主，而是主要受调控影响，所以并不存在崩盘一说，未来房价的跌幅能够达到多少，谁也无法确定，有专家学者认为降价20%合理，也有人说降价30%合理，意见各不统一，当务之急是寻找一个平衡点，使多方意见达成一致。

不过降价潮的到来，对于刚需购房者而言终归是一件好事，但值得注意的是，购房者在购房时一定要慎之再慎，许多开发商为快速摆脱资金与负债压力，不惜铤而走险，在选择大幅降价的同时，往往会在工程质量以及原材料等方面做手脚。